通過(guò)梳理財(cái)報(bào)不難發(fā)現(xiàn)， 2012年－2015年幾家大型房企毛利率（見(jiàn)圖表）顯示，相比綠地、保利地產(chǎn)、恒大和碧桂園這幾家千億房企，萬(wàn)科毛利率是千億房企中最低的；萬(wàn)科、碧桂園和綠地的毛利率都是下降趨勢(shì)；毛利率和布局幾線城市關(guān)聯(lián)性弱。

市場(chǎng)分化與開(kāi)發(fā)模式的變化，正在賦予大房企蠶食機(jī)會(huì)。

大型房企通過(guò)合作并購(gòu)獲得項(xiàng)目，對(duì)其業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)起到相當(dāng)大的作用，為提高市場(chǎng)份額，通過(guò)收購(gòu)其他項(xiàng)目，而非高價(jià)拿“地王”，既能規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，也能保持行業(yè)重要地位，萬(wàn)科便是最好的例證。

從萬(wàn)科上半年在售項(xiàng)目看，閘北不夜城板塊的萬(wàn)科翡翠雅賓利項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)銷售金額35.82億元，為萬(wàn)科業(yè)績(jī)的提升起到重要作用。而該項(xiàng)目正是萬(wàn)科在去年11月操作并購(gòu)的一個(gè)重大項(xiàng)目——原上置集團(tuán)旗下的綠洲雅賓利項(xiàng)目。

同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，萬(wàn)科、綠地、融創(chuàng)分列上海今年上半年銷售金額的前三名。去年同期也是這三家企業(yè)，但今年萬(wàn)科憑借較強(qiáng)實(shí)力在成交金額上實(shí)現(xiàn)50%的增長(zhǎng)，超越綠地而拔得頭籌。

據(jù)萬(wàn)科內(nèi)部人士透露，萬(wàn)科的小股操盤(pán)有時(shí)候是前期先“小股”，后期逐漸增加股份，如果項(xiàng)目前景好，不排除大股操盤(pán)的做法。

一名業(yè)內(nèi)人士告訴記者，經(jīng)過(guò)兩三年并購(gòu)嘗試之后，融創(chuàng)現(xiàn)在的并購(gòu)手法漸趨成熟，它會(huì)與每家企業(yè)簽一個(gè)合作條款，或者說(shuō)對(duì)賭協(xié)議，對(duì)于被收購(gòu)方而言，有被全盤(pán)收購(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)。

輕資產(chǎn)之道

通過(guò)梳理財(cái)報(bào)不難發(fā)現(xiàn)， 2012年－2015年幾家大型房企毛利率（見(jiàn)圖表）顯示，相比綠地、保利地產(chǎn)、恒大和碧桂園這幾家千億房企，萬(wàn)科毛利率是千億房企中最低的；萬(wàn)科、碧桂園和綠地的毛利率都是下降趨勢(shì)；毛利率和布局幾線城市關(guān)聯(lián)性弱。

克而瑞研究中心分析師傅一辰分析指出，萬(wàn)科今年出現(xiàn)在一線和重點(diǎn)二線招拍掛市場(chǎng)上越來(lái)越少了，唯一一次和信達(dá)一起拿了杭州的地，還退出了。萬(wàn)科的收并購(gòu)渠道多，自有自己拿地的辦法?？梢?jiàn)萬(wàn)科在拿地成本方面不存在問(wèn)題，甚至較小企業(yè)是有優(yōu)勢(shì)的。

此外，萬(wàn)科的房子溢價(jià)能力較高，這也是萬(wàn)科能在三四線城市進(jìn)行小股操盤(pán)的原因之一。

2013年－2015年，萬(wàn)科的業(yè)績(jī)和凈利潤(rùn)增速差距不大。但再把凈利潤(rùn)分為歸母凈利潤(rùn)和少數(shù)股東損益，就可以看出問(wèn)題：歸母凈利潤(rùn)的增速遠(yuǎn)不及少數(shù)股東 損益的增速，最明顯是2015年報(bào)中體現(xiàn)的，營(yíng)收和凈利潤(rùn)增長(zhǎng)了35%，歸母凈利潤(rùn)僅增長(zhǎng)了15%，但少數(shù)股東損益增長(zhǎng)了121%，整整43億元利潤(rùn)被分 走，占了凈利潤(rùn)三成。

因此，萬(wàn)科試圖通過(guò)將小股操盤(pán)與合伙人制度掛鉤，一方面使得萬(wàn)科員工有更多機(jī)會(huì)參與項(xiàng)目，起到一定的激勵(lì)作用；另一方面實(shí)現(xiàn)了輕資產(chǎn)化，有利于降低風(fēng)險(xiǎn)。

與土地方的合作能使萬(wàn)科獲取更大的收益，萬(wàn)科在合作方的選擇上優(yōu)先考慮開(kāi)發(fā)能力較弱但卻擁有土地資源的中小企業(yè)。

2013年萬(wàn)科與鐵獅門(mén)合作開(kāi)發(fā)位于舊金山市中心高層住宅項(xiàng)目，鐵獅門(mén)通過(guò)以較小的資本投入獲得較大的收益分成。

根據(jù)協(xié)議，萬(wàn)科持有這個(gè)注冊(cè)資本2.5億美元項(xiàng)目中70%股權(quán)，鐵獅門(mén)及其旗下基金持有剩下的30%股權(quán)，項(xiàng)目總投資6.2億美元，另外3.7億美元通過(guò)舉債進(jìn)行融資。

鐵獅門(mén)通過(guò)多層杠桿，實(shí)際投資不足項(xiàng)目2%，但項(xiàng)目由鐵獅門(mén)進(jìn)行操盤(pán)，鐵獅門(mén)負(fù)責(zé)整個(gè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)、銷售和運(yùn)營(yíng)，提取開(kāi)發(fā)鏈條各個(gè)環(huán)節(jié)的管理費(fèi)用和旗下地產(chǎn)基金超額收益的分配，獲取項(xiàng)目較大的收益分成。

于是，2014年3月在萬(wàn)科2013年度業(yè)績(jī)推介會(huì)上，郁亮正式對(duì)外宣布，萬(wàn)科將學(xué)習(xí)鐵獅門(mén)引入“小股操盤(pán)”模式。

而這也不失為房企規(guī)模擴(kuò)張的一種模式。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪多家房企相關(guān)負(fù)責(zé)人獲悉，下半年大多數(shù)房企對(duì)于地王均持謹(jǐn)慎態(tài)度。陽(yáng)光城集團(tuán)首席財(cái)務(wù)官兼 首席營(yíng)銷官辛琦認(rèn)為，下半年收購(gòu)兼并是主流。收購(gòu)兼并難度不低，基本上大小項(xiàng)目，一定有做虧的。他認(rèn)為這就是有實(shí)力的房企擴(kuò)張的良機(jī)。

對(duì)此，同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉指出，一般小房企資金鏈相對(duì)緊張的時(shí)候，就會(huì)直接被大房企收購(gòu)。土地股權(quán)收購(gòu)對(duì)于很多品牌企業(yè)來(lái)講，拿地成本較低。

大房企蠶食路徑

對(duì)于地產(chǎn)行業(yè)杠桿運(yùn)用情況，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，短期內(nèi)去杠桿可能性接近為零，中期也極小，最多是控制杠桿進(jìn)一步快速提升，把國(guó)企債務(wù)比例稍微降低一點(diǎn)。像房 地產(chǎn)，在資金成本不斷下降的今天，如果不用高杠桿去做的話，可能會(huì)失去發(fā)展的良好機(jī)會(huì)。因此，中短期會(huì)有一個(gè)比較樂(lè)觀的態(tài)度。

作為資金杠桿被普遍運(yùn)用的行業(yè)，房企資金運(yùn)作途徑也在拓寬。比如，2014年6月，萬(wàn)科作為土地方，引入資金方金地、朗詩(shī)進(jìn)行小股操盤(pán)開(kāi)發(fā)杭州良渚未來(lái) 城。以6800萬(wàn)元收購(gòu)萬(wàn)科項(xiàng)目公司（杭州萬(wàn)業(yè)置業(yè)）34% 股權(quán)。完成股權(quán)轉(zhuǎn)讓后，項(xiàng)目公司將由南京朗銘（朗詩(shī)全資附屬公司）持有34%、浙江萬(wàn)科持有33%及寧波金翔（金地全資子公司）持有33%。朗詩(shī)成項(xiàng)目公 司最大股東。

根據(jù)協(xié)議，在完成股權(quán)轉(zhuǎn)讓后南京朗銘及寧波金翔將分別向項(xiàng)目公司提供股東貸款1.8億元及1.75億元。

在該項(xiàng)目的合作中，萬(wàn)科是操盤(pán)者，朗詩(shī)和金地充當(dāng)?shù)氖秦?cái)務(wù)投資角色，與昆明云上城項(xiàng)目不同，金地、朗詩(shī)都具有較強(qiáng)的融資能力，萬(wàn)科在合作中不需要貢獻(xiàn)融資資源。

成本的高企，倒逼房企小股操盤(pán)與兼并收購(gòu)降低成本。平安集團(tuán)相關(guān)人士透露，正榮2013年在南京江北區(qū)以7000多元／平方米的樓板價(jià)從萬(wàn)科手中搶到一塊 地王，現(xiàn)在證明那片區(qū)域樓板價(jià)已經(jīng)翻倍，最近一塊地政府規(guī)定的起拍價(jià)就2萬(wàn)多元／平方米，“當(dāng)年不拿現(xiàn)在就要拿1.5萬(wàn)元／平方米的”。

融僑集團(tuán)副總裁、首席投資官康紅恩則表示，城市外溢現(xiàn)象在今年上半年特別明顯，比如廈門(mén)外溢的漳州等區(qū)域逐漸成為熱點(diǎn)。他還透露，合作伙伴碧桂園，能夠在 三四線城市拿地，在城市邊緣拿地，并做得非常好，一個(gè)項(xiàng)目一年可以賣20多個(gè)億。因此他認(rèn)為房企必須走出一條差異化的路子才有生存空間。