瘋狂的地王模式仍然沒有熄火的跡象。進(jìn)入6月以來短短幾日，一二線城市已經(jīng)涌現(xiàn)12宗溢價(jià)率超過50%的高溢價(jià)地，包括7宗區(qū)域單價(jià)與總價(jià)地王。數(shù)據(jù)顯示，截至6月13日，50個(gè)大城市合計(jì)土地出讓金達(dá)到了8727.8億元，同比上漲了47%，二線城市占據(jù)榜首。然而隨著信貸等政策的收緊、房企融資成本上漲，以及樓市需求的前期透支，一場由地王引發(fā)的樓市陷阱似乎已經(jīng)開始醞釀。
地王停不下來
從近日首開金茂聯(lián)合體以64.1億元拿下杭州市拱墅區(qū)宅地，再到電建金茂82.9億元拿下深圳年度總價(jià)地王，地王節(jié)奏絲毫未放緩。
中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，50個(gè)大城市合計(jì)土地出讓金截至6月13日達(dá)到了8727.8億元，同比上漲了47%，二線城市占據(jù)榜首。蘇州、南京、杭州、合肥地王頻繁出現(xiàn)，成為2016年前6個(gè)月地王出現(xiàn)最頻繁的區(qū)域。其中，6月已經(jīng)出現(xiàn)12個(gè)地王，2016年開始的這一輪地王潮還在持續(xù)。
業(yè)內(nèi)人士表示，5月更是堪稱“地王月”，地王不僅僅出現(xiàn)在一線城市，更多地在二線城市出現(xiàn)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，5月單月出現(xiàn)了地王宗數(shù)高達(dá)69宗，其中有56宗地王出現(xiàn)在二線城市。而2016年前4個(gè)月只有117宗地王，5月一個(gè)月的地王數(shù)量刷新了土地市場的歷史紀(jì)錄。
整體看，二線城市成為2016年地王出現(xiàn)最多的區(qū)域，其中最主要集中在南京、蘇州、合肥等城市，而這些城市恰好是房價(jià)上漲最迅速的城市。地價(jià)超過房價(jià)已經(jīng)從2015年的一線城市開始蔓延到二線城市。
房企成本飆升“與土地成本一同上升的還有融資成本。”一位樓市觀察人士表示，在過去一年，房地產(chǎn)政策寬松，上市企業(yè)融資資金成本大幅下調(diào)，也導(dǎo)致了很多企業(yè)在土地市場表現(xiàn)得更加激進(jìn)。同時(shí)，地王蔓延導(dǎo)致市場全面高端化，以往的非豪宅區(qū)的區(qū)域?qū)?huì)供應(yīng)大量的豪宅項(xiàng)目，對市場定價(jià)壓力空前。
更值得關(guān)注的是，房企的銀根正在緊縮。6月3日晚間，央行宣布，自7月15日起人民幣存款準(zhǔn)備金的考核基數(shù)由考核期末一般存款時(shí)點(diǎn)數(shù)調(diào)整為考核期內(nèi)一般存款日終余額的算術(shù)平均值。這意味著，銀行每天存入央行的準(zhǔn)備金和自有存款總額有了限制。商業(yè)銀行原有的透支運(yùn)作空間大大被壓縮。在目前，北京、上海、深圳、南京、合肥的房價(jià)大漲，已被各界公認(rèn)為貨幣現(xiàn)象的情況下，這一調(diào)整無異于釜底抽薪。
與此同時(shí)，此前不斷刷新的低利率公司債將越來越罕見，最為寬松的融資窗口期或已過去。5月，A股市場上市房企公司債的票面利率為6.16%。相比4月增加了0.9個(gè)百分點(diǎn)，增幅為17%。觀察今年1－5月公司債的票面利率，除2月略偏低外，其余月份總體上呈現(xiàn)利率上升態(tài)勢，上市房企的直接融資成本也在加大。一些擴(kuò)張較快的企業(yè)償債壓力和風(fēng)險(xiǎn)也開始被資本市場所關(guān)注。
地王陷阱下半年或爆發(fā)
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，“地王”頻出的結(jié)果就是一線城市、部分基本面較好的二線城市地價(jià)成本的大幅回升，這些城市的樓市也將面臨投資風(fēng)險(xiǎn)，也就是未來這些“地王”項(xiàng)目在銷售的時(shí)候勢必會(huì)遇到問題，這也是當(dāng)前上述城市房地產(chǎn)投資回升背后較大的投資“陷阱”。因此，當(dāng)前一線城市、部分基本面較好的二線城市“地王”頻出拉動(dòng)房地產(chǎn)投資回升的現(xiàn)象，對于未來樓市平穩(wěn)運(yùn)行、房地產(chǎn)投資持續(xù)回升也不是一件好的事情。
同時(shí)，由于2015年下半年以來大量需求透支，未來樓市需求持續(xù)釋放仍然存在很大的變數(shù)。
政策方面，京滬深樓市政策已經(jīng)從嚴(yán)調(diào)控了，其他城市比如南京、蘇州等也面臨調(diào)控進(jìn)一步從嚴(yán)的風(fēng)險(xiǎn)。預(yù)計(jì)今年下半年上述城市將進(jìn)入市場調(diào)整期，那么，屆時(shí)一線城市、部分基本面較好的二線城市房地產(chǎn)銷售回升的局面將就此而止。上述城市銷售回升的背后也會(huì)面臨短期內(nèi)市場進(jìn)入調(diào)整期的“陷阱”，上述基本面較好的城市仍然面臨較大的銷售壓力。部分基本面不好的二線城市、大部分三四線城市面臨更大的“去庫存”壓力。
北京商報(bào)記者 董家聲
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