近日，華爾街日?qǐng)?bào)發(fā)表了一篇題為《中國(guó)房地產(chǎn)類(lèi)股為何沒(méi)有隨房?jī)r(jià)一同上漲》的文章，文中指出，中國(guó)最近出現(xiàn)一波房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮，但卻沒(méi)有從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商股票的走勢(shì)上反映出來(lái)。這種脫節(jié)是對(duì)投資者的一個(gè)警告：即當(dāng)前的房地產(chǎn)復(fù)蘇不可持續(xù)。
文章指出，中國(guó)房?jī)r(jià)自2015年年初以來(lái)平均上漲11%。北京、上海和深圳等所謂一線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)以30%的漲幅領(lǐng)漲。近期，這一漲勢(shì)已蔓延至規(guī)模略小的二線(xiàn)城市，今年迄今為止二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)已上漲5%。
但住宅建筑商的股票并未表現(xiàn)出同樣的樂(lè)觀趨勢(shì)?；鶞?zhǔn)A股房地產(chǎn)類(lèi)股指數(shù)今年迄今已下跌20%，表現(xiàn)遜于大盤(pán)。在香港股市，大型中資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的股價(jià)已下跌14%。
在允許外國(guó)投資者自由進(jìn)入的港股市場(chǎng)，許多中資開(kāi)發(fā)商目前股價(jià)都低于其賬面價(jià)值。這些房地產(chǎn)公司的估值一般都低于A股上市的房地產(chǎn)公司。
文章稱(chēng)，這可能意味著一個(gè)巨大的買(mǎi)入機(jī)會(huì)。但似乎更合理的解釋是，股市的情況是在暗示當(dāng)前的房地產(chǎn)復(fù)蘇不可持續(xù)。
摩根士丹利華鑫證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家章俊對(duì)此表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)的回升基于房地產(chǎn)政策放松以及信貸政策寬松的大背景，本輪房地產(chǎn)回暖是通過(guò)一些投資機(jī)構(gòu)或個(gè)人加杠桿來(lái)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)去庫(kù)存，因此我們認(rèn)為，此輪房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)有周期性調(diào)整。
章俊指出，對(duì)于股票市場(chǎng)而言，投資者多看重企業(yè)的盈利情況以及銷(xiāo)售額，因此對(duì)于投資者而言，這是一波是比較短暫的行情。
但事實(shí)是，即便房?jī)r(jià)上漲，開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)率卻在走低。文章指出，第一季度在A股上市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的平均凈利潤(rùn)率降至7.9%，2014年年底為10%。
可以看到的是，目前，一線(xiàn)城市以及部分二線(xiàn)城市已經(jīng)開(kāi)始收緊樓市調(diào)控政策。章俊認(rèn)為，一旦貨幣政策出現(xiàn)結(jié)構(gòu)微調(diào)或信貸政策有所調(diào)整，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響就會(huì)產(chǎn)生一定的影響。
按照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，1-4月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資25376億元，比上年名義增長(zhǎng)7.2%，增速比1-3月份提高1個(gè)百分點(diǎn)。
同時(shí)，隨著銷(xiāo)售市場(chǎng)持續(xù)升溫，房地產(chǎn)去庫(kù)存取得明顯進(jìn)展。商品房待售面積連續(xù)兩個(gè)月減少。
按照章俊的預(yù)測(cè)，在今年三季度初房地產(chǎn)銷(xiāo)售增速將有所回落，伴隨著銷(xiāo)售以及新開(kāi)工的下降，房地產(chǎn)投資增速也會(huì)開(kāi)始有所回落。其擔(dān)心伴隨著銷(xiāo)售的回落以及前期新開(kāi)工的上漲部分城市會(huì)出現(xiàn)新一波的庫(kù)存。
有分析人士指出，股票市場(chǎng)受市場(chǎng)信心、資本流動(dòng)模式等影響，會(huì)呈現(xiàn)出一個(gè)持續(xù)震蕩的格局。而樓市則更多的受房地產(chǎn)政策和央行的信貸政策影響，這是兩類(lèi)市場(chǎng)不同特征下的表現(xiàn)。
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