人民網(wǎng)北京6月7日電（徐倩）日前，信達地產(chǎn)（600657.SH）以總價58.05億元拿下上海寶山區(qū)寶山新城顧地塊，溢價率306.53%，創(chuàng)該區(qū)域單價地王，也是自去年下半年以來信達地產(chǎn)拿下的第六塊“地王”。

在最后的競價時刻，參與最后爭奪的綠都地產(chǎn)和金茂電建綜合體都曾猶豫而暫緩叫價，一度詢問主持人“500萬的加價幅度是否可以減少”，而信達地產(chǎn)依然快速加價。還有一幕更令人尋味，5月27日，萬科信達聯(lián)合體以123.18億元總價在拿下造全國總價地王，溢價率達95.95%，而后僅僅過一小時，萬科因超過此前授權(quán)價而與信達“拆伙”，撤出該地。

當開發(fā)商手持賬本算土地成本的時候，信達所計算的或許不是樓面價，同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉指出：“類似信達這樣有金融背景的開發(fā)商不是按照開發(fā)的角度算賬，是按照金融賬本。” （參見人民網(wǎng)房產(chǎn)頻道前期報道《 72億“搶”滬新江灣地王 信達地產(chǎn)“金融賬本”開發(fā)模式待考》）

從去年年中到今年，僅僅一年時間，據(jù)不完全統(tǒng)計，信達地產(chǎn)已經(jīng)斥資289.03相繼在上海、杭州、合肥拿下“地王”，作為四大資產(chǎn)管理公司之一的信達資產(chǎn)管理公司（下稱“信達資產(chǎn)”）旗下唯一從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，信達地產(chǎn)的金融賬本到底是什么？

操盤能力存疑

信達地產(chǎn)前身是“青鳥天橋”，主營業(yè)務(wù)是軟件開發(fā)，2008年底公司通過資產(chǎn)重組置出原有軟件資產(chǎn)，置入信達投資下屬11家房地產(chǎn)企業(yè)，公司更名為信達地產(chǎn)，成為房地產(chǎn)公司。在完成資產(chǎn)重組后，公司的實際控制者變?yōu)樾胚_資產(chǎn)管理公司，信達資產(chǎn)管理公司最早依靠承接與處置國有商業(yè)銀行的不良債權(quán)起家，并逐漸發(fā)展成為與華融資產(chǎn)、長城資產(chǎn)、東方資產(chǎn)旗鼓相當?shù)慕鹑谫Y管巨頭，業(yè)內(nèi)曾稱其為金融“禿鷲”，其實際出資人為財政部，是中國四大資產(chǎn)管理公司巨頭之一。

2009年，信達地產(chǎn)將原建行分布于各省市的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)進行整合后借殼上市成功，上市時，已經(jīng)已經(jīng)有在開發(fā)和待開發(fā)項目35個，總占地面積300萬平方米，可開發(fā)建筑面積510萬平方米，這其中約78%的土地是在2001年-2006年獲得的，成本低廉。此后，借助于母公司信達資產(chǎn)處置不良資產(chǎn)的職權(quán)，信達持續(xù)以低成本獲得了大量的土地資源。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)分析，此前，信達地產(chǎn)的布局實際以二三線城市為主。截至2015年三季度，信達地產(chǎn)儲備項目總量506.93萬平方米，其中一線城市僅占15%，主要為上海和廣州，在廣州的為信達地產(chǎn)從中國信達“接盤”的不良資產(chǎn)重組開發(fā)項目；二線城市盡管占比最高達47%，但是其中不乏寧波、長春、沈陽、?？?、烏魯木齊等市場和經(jīng)濟相對較弱的城市；三四線城市占38%。

雖然土地成本低廉，項目眾多，但是信達的發(fā)展速度遲緩，從2009年上市到2015年，信達曾坐擁80個以上項目，卻花費6年時間才將銷售規(guī)模推至百億。

從2011年開始，信達地產(chǎn)制定了第一個五年發(fā)展計劃提出逐步形成“3+2+X”布局，“3”指長三角、珠三角和京津冀城市群，“2”指長江中游和成渝城市群，“X”指不在五大城市群內(nèi)的二線和區(qū)域中心城市。

自此，信達地產(chǎn)開始了在一二線城市的快速布局，2015年7月、11月、12月和2016年1月、5月、6月信達地產(chǎn)先后在合肥濱湖區(qū)、上海新江灣城、深圳坪山、杭州錢江新城、杭州南星、上海顧村等地塊中高價勝出，總耗資高達289.03億元，溢價率最高達300%以上，最低也達66%。

土地價高者即得，但是鮮有一線城市操盤經(jīng)驗的信達地產(chǎn)，面臨著“地王”難獨自開發(fā)的局面，所以，在高價奪得“地王”地塊后，信達地產(chǎn)旋即就會引入合作伙伴，通常是一線城市操盤經(jīng)驗豐富的開發(fā)商進行操盤。例如，在拿下廣州天河地王、上海新江灣地王后，信達地產(chǎn)先后引入中國金茂、泰禾集團合作開發(fā)。

而對于杭州南星地王，信達地產(chǎn)一開始就聯(lián)手萬科組成聯(lián)合體競拍，沒料到，123.18億元總價超過萬科可以接受的授權(quán)價而合作破裂，據(jù)悉，目前，信達地產(chǎn)已經(jīng)與杭州本土開發(fā)商濱江集團商討合作。

財務(wù)投資者角色凸顯

不僅操盤能力存疑，在信達地產(chǎn)的合作模式中，信達地產(chǎn)往往是以財務(wù)投資者的角色出現(xiàn)。

以上海新江灣地王地塊為例，在合作開發(fā)商，由信達地產(chǎn)全資子公司上海信達銀泰和上海坤瓴投資分別出資2000萬元和8000萬元設(shè)立項目公司主導(dǎo)開發(fā)，坤瓴投資的股權(quán)結(jié)構(gòu)則是信達地產(chǎn)持有8.75%，寧波匯融沁齊股權(quán)投資基金持有80%，泰禾集團持有11.25%。

值得注意的是，寧波匯融沁齊股權(quán)投資基金是信達地產(chǎn)安排的夾層基金，不僅為雙方合作提供平臺，更為母公司信達資產(chǎn)向信達地產(chǎn)輸血提供渠道。

據(jù)克而瑞分析師房玲和尹鵬分析，半年以來，信達地產(chǎn)參與設(shè)立過深圳信達城市發(fā)展基金、寧波匯融沁順股權(quán)基金、蕪湖信達絲綢之路投資基金、寧波匯融沁譽基金、嘉興陸匯股權(quán)基金等多只股權(quán)投資基金，投資標的基本都是房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，這其中不少基金的優(yōu)先級認購人都是中國信達，而且數(shù)額較大。

母公司信達資產(chǎn)隱居幕后，通過基金“輸血”信達高價拿地，而后尋找操盤方，使得信達地產(chǎn)和信達資產(chǎn)同時坐擁收益，這就是信達地產(chǎn)所謂的“金融地產(chǎn)”模式。在此模式下，信達地產(chǎn)不僅扮演一個拿地的開發(fā)商的角色，更為重要的是——成為母公司財務(wù)投資的工具。

信達地產(chǎn)母公司信達資產(chǎn)目前擁有證券、期貨、保險、信托、融資租賃以及公、私募基金等多張金融牌照，為信達“金融地產(chǎn)”模式“保駕護航”。

房玲和尹鵬指出：“在當前經(jīng)濟和市場背景下，信達資產(chǎn)最需要的實際是資產(chǎn)配置。從2015年7月開始，離岸人民幣匯率持續(xù)下跌，加上通貨膨脹的影響，人民幣貶值加速，因此合理的配置資產(chǎn)規(guī)避匯率風險是需要企業(yè)考慮的。而中國信達作為國內(nèi)四大資產(chǎn)管理公司之一，屬于典型的“不差錢”，在資產(chǎn)荒日益嚴重的情況下，優(yōu)質(zhì)土地資源是保值的最佳選擇。房地產(chǎn)行業(yè)依然有不錯的前景，而一線城市核心地塊則最具升值潛力，無法直接進行房地產(chǎn)開發(fā)的險資通過投資地產(chǎn)股“曲線救國”也證明了這一點，信達資產(chǎn)顯然也深諳此道。”

而信達地產(chǎn)也明確自身的優(yōu)勢和定位，在其2016-2020年的五年發(fā)展規(guī)劃中，打造特色的金融地產(chǎn)發(fā)展模式被列為重點，比如，依托中國信達強化金融投融資運作、與信達資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)結(jié)合，增強項目獲取能力、加大合作力度，豐富項目進退模式等。 

財務(wù)風險已露端倪

那么，信達地產(chǎn)的“金融地產(chǎn)”模式究竟能否持續(xù)呢？

從市場角度來看，上海業(yè)內(nèi)人士認為：“拿‘地王’的風險會很大，很多地王項目因為地價高所以利潤率都偏低，后期銷售才是對房企的考驗，而且高地價也會對房企的融資產(chǎn)生影響，比如一些房企會借用基金、信托等各種資本杠桿拿地，再通過高周轉(zhuǎn)的方式對沖前期的融資風險。但由于未來市場充滿不確定性，一旦市場風向發(fā)生轉(zhuǎn)變，公司資金鏈會受到極大挑戰(zhàn)，高地價將為房企的發(fā)展埋下重大隱患。”

此外，該地塊的利潤空間也同時被壓縮，以上海寶山顧村地塊為例，上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦認為：“信達競得的樓板價每平方米36964元，未來成本價至少在每平方米5.6萬以上，如果扣除住宅15%自持部分，成本價高達每平方米7萬。而目前板塊內(nèi)最貴的項目成交均價約每平方米4.6萬元，該地塊未來的利潤空間已經(jīng)被大大壓縮。”

事實上，近幾年信達的銷售毛利率一路走低，其2014、2015、2016年第一季度的銷售毛利率為35.79%、28.96%、14.40%。

不僅如此，在2011年到2014年，信達的扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤從4.1億元上漲到5.6億元，四年間只增加了1.5億元，遠低于行業(yè)平均凈利潤增速。

雖然有母公司信達資產(chǎn)的支持，但是，信達地產(chǎn)的負債率也已經(jīng)突破國企80%的紅線，其去年年底的資產(chǎn)負債率為 83.24%，一年內(nèi)增長了 5.06 個百分點。公司賬上貨幣資金為59億元，但是，其短期借款和一年內(nèi)到期的非流動性負債已經(jīng)超過141億元。

由此可見，信達地產(chǎn)正在為其激進買地承擔相應(yīng)的風險，房玲和尹鵬指出：“信達無論最后能否賺到錢，已經(jīng)完成了母公司中國信達的資產(chǎn)配置需要，某種程度上這比單純盈利更為重要。因此，信達地產(chǎn)最終只是滿足主業(yè)資產(chǎn)配置需求的工具，始終還是為金融主業(yè)護航而生的。”

人民網(wǎng)就拿地策略、風險考量、資金鏈、發(fā)展目標等相關(guān)問題向信達地產(chǎn)致采訪函，但是，信達地產(chǎn)內(nèi)部相關(guān)人士以“目前不方便接受媒體采訪”婉拒。