周末聚會，一個朋友擔心地問我，“國家允許‘商改租’，不會導致群租房卷土重來吧？”

朋友的擔憂源于前年的一次拆違。他所在小區(qū)的一棟商用小樓竟被隔斷成200多間不足10平方米的“鴿子籠”，租給了500多名房客。朋友對 那棟樓里的電線蜘蛛網至今心有余悸，時不時感慨，“群租房真可怕，萬一著了火，全小區(qū)都會遭殃。”因此，5月初“國家允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住 房”的消息一出，朋友就慌了神兒。

其實，培育和發(fā)展住房租賃市場，允許商業(yè)用房改為租賃住房，無疑是用結構性方法解決樓市結構性難題的有益嘗試。

一方面，這能減輕庫存壓力。當前樓市分化特征明顯，不僅表現(xiàn)為三四線城市住宅去庫存壓力遠大于一二線城市，也體現(xiàn)在商業(yè)地產的去庫存壓力遠 大于住宅市場。截至4月末，商品房待售面積比3月末減少826萬平方米，可減少的主要是住宅，商業(yè)營業(yè)用房待售面積反而增加了38萬平方米。

另一方面，這也能彌補住房租賃市場的短板。目前我國租賃市場涉及人口在1億人以上，規(guī)模逾萬億元，但大城市內房屋租賃供不應求且秩序相對混亂的局面沒有得到緩解，亟須機構租賃者將市場做大做強。

不過，朋友的擔憂也并非杞人憂天。“商改租”勢必要改變規(guī)劃和房屋結構，重新隔斷出租，這無疑是對以往住房市場嚴格規(guī)定的一次讓渡。過去嚴格規(guī)定時，都不能避免利益糾紛與人身傷害，如今“放開”了，究竟怎么放，讓渡究竟讓到什么程度，就更得理性研判，清晰界定。

放開的是市場，既得讓投資者有奔頭，也得讓投機者吃苦頭，厘清放與收的邊界更為重要。“商改租”讓過去明令禁止的事物在一定條件下獲得了 “準生證”。既然“準生”，就要“拆路障”，涉及土地轉性、規(guī)劃調整、房屋結構變化等相關政策的調整就得蹄疾步穩(wěn)，從而鼓勵企業(yè)在產品、服務和盈利模式上 大膽創(chuàng)新。但市場放開也難免引來渾水摸魚的投機者。要防止那些有安全隱患的群租房“拉大旗作虎皮”，就得在“放”的同時，出臺清晰、可操作的實施細則和監(jiān) 管規(guī)定，給投資者送上“指南針”，也給投機者戴上“緊箍咒”，引導市場秩序，擠壓不法競爭的生存空間。

讓渡的是利益，既得讓投資者嘗甜頭，也不能讓原住戶受委屈，平衡相關方利益十分關鍵。“群租房”屢禁不止，也與長租行業(yè)稅負相對較重有關。 正規(guī)機構出租房屋要繳納營業(yè)稅、房產稅、所得稅和城鎮(zhèn)土地使用稅等，累計超過租金收入的20%，凈租金收益率不足3%。沒有政策支持，正規(guī)租賃企業(yè)很難掙 到錢，反倒給偷稅的非法“商改租”“隔斷群租”鉆了空子。不讓劣幣驅逐良幣，就得從稅收優(yōu)惠等方面多下點功夫，讓響應新政進入市場的投資者能受益。與此同 時，房屋性質和結構的改變，不僅關系到投資者的收益、租賃者個人的安危，也關系到社區(qū)的居住品質，以及周邊居民的房屋資產價值。原本的商業(yè)配套，如今要變 為租賃住房，變動的不僅是規(guī)劃，也影響到周邊居民的既得利益，“變不變”“怎么變”究竟誰說了算，這也考驗監(jiān)管部門的智慧。

想想看，這租房新政，既要讓投資者“有利可圖”，也得防止投機者“攪亂”周邊社區(qū)正常生活；既要算清去庫存的賬，也得開對治城市病的方，還得下好城鎮(zhèn)化的棋，還真考驗統(tǒng)籌平衡的藝術呢！