據(jù)5月25日《證券日?qǐng)?bào)》報(bào)道，有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至目前，2016年共出現(xiàn)152宗“地王”。按照總價(jià)來(lái)計(jì)算，最高的50宗“地王”里，其中27宗 地被國(guó)企獲得，合計(jì)成交金額達(dá)到了1094.9億元，占比約為54%；如換一個(gè)角度來(lái)看，在這50宗總價(jià)“地王”里，42宗為上市公司獲得，合計(jì)金額為 1682億元。
“地王”的標(biāo)準(zhǔn)是什么？其實(shí)沒(méi)有權(quán)威的說(shuō)法，一般是指某個(gè)區(qū)域內(nèi)地塊成交總價(jià)最高，或樓面單價(jià)最高，或樓面地價(jià)最高的地塊。以這些標(biāo)準(zhǔn)來(lái)衡量，2016年 出現(xiàn)152宗“地王”看似過(guò)多，但不算離譜，因?yàn)槿珖?guó)的城市眾多，而每個(gè)城市又被劃分為多個(gè)區(qū)域，在當(dāng)前不少城市樓市升溫的背景下自然會(huì)出現(xiàn)很多地王。
“地王”并不受公眾待見(jiàn)，原因是“地王”不僅推升地價(jià)，導(dǎo)致一些地方對(duì)土地財(cái)政更加依賴(lài)，而且還直接推動(dòng)區(qū)域內(nèi)房?jī)r(jià)上漲，增加了購(gòu)房人經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。所以，輿 論對(duì)“地王”多持批判態(tài)度。不過(guò)，任何東西都是有利有弊，比如“地王”的出現(xiàn)，同樣有利于充實(shí)地方財(cái)政，可為公共支出、民生改善提供支持。
此外，“地王”還是觀察樓市變化的一個(gè)“窗口”。比如，2016年以來(lái)共出現(xiàn)152宗“地王”，一線(xiàn)城市僅有21宗；而同樣的統(tǒng)計(jì)口徑2015年只有95 宗，其中一線(xiàn)城市共計(jì)51宗，這至少說(shuō)明兩個(gè)問(wèn)題：其一，今年樓市總體比去年更熱；其二，受多種因素影響，開(kāi)發(fā)商的目標(biāo)今年逐步向一線(xiàn)城市之外的城市轉(zhuǎn) 移。
值得注意的是，從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，無(wú)論是“地王”宗數(shù)還是成交金額，都反映出絕大部分“地王”是上市企業(yè)+國(guó)企制造的。對(duì)此，有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，因?yàn)橹圃?ldquo;地王”等于是在推高房?jī)r(jià)，國(guó)企似乎不應(yīng)該這么做，畢竟國(guó)企不能忽視社會(huì)責(zé)任。而上市公司制造大量“地王”，則折射出樓市被寡頭壟斷的現(xiàn)實(shí)。
實(shí)際上，上市企業(yè)也好，國(guó)企也罷，作為市場(chǎng)主體，有權(quán)利參與土地競(jìng)拍并拿走“地王”。上市企業(yè)對(duì)股東負(fù)責(zé)，就要有業(yè)績(jī)；國(guó)企要實(shí)現(xiàn)國(guó)有資本保值增值，也要 有業(yè)績(jī)。而且，在中小開(kāi)發(fā)商逐漸被市場(chǎng)淘汰出局的情況下，只有上市企業(yè)與國(guó)企才有實(shí)力參與“地王”爭(zhēng)奪。所以，上市企業(yè)+國(guó)企制造“地王”很正常。
事實(shí)上，“地王”并不完全由上市企業(yè)+國(guó)企制造，而是多方聯(lián)合制造，其中，地方政府在其中扮演的角色極為重要。
由于“地王”可以拉高城市地價(jià)和房?jī)r(jià)，為地方財(cái)政帶來(lái)可觀的賣(mài)地收入和稅費(fèi)收入；再加上“地王”被開(kāi)發(fā)利用后容易成為區(qū)域內(nèi)地標(biāo)性項(xiàng)目，有利于提升城市外在形象，因此，一些城市的管理者就會(huì)有意無(wú)意地制造“地王”，這在業(yè)內(nèi)并不是什么秘密。
另外，“地王”的出現(xiàn)也與炒房者、買(mǎi)房者有一定關(guān)系。從過(guò)去情況來(lái)看，樓市低迷時(shí)期很少出現(xiàn)“地王”，而房?jī)r(jià)上漲期也是“地王”噴發(fā)期，因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲改變了開(kāi)發(fā)商預(yù)期，而房?jī)r(jià)上漲顯然與需求側(cè)有關(guān)。同時(shí)，“地王”的出現(xiàn)還與價(jià)高者得的土地招拍掛制度有密切聯(lián)系。
盡管“地王”看上去是一種市場(chǎng)現(xiàn)象，不可能完全杜絕，但筆者以為，應(yīng)該采取合理方式減少“地王”，以免“地王”擾亂樓市，比如在樓市推行熔斷機(jī)制，當(dāng)土地 溢價(jià)率超過(guò)規(guī)定比例，土地競(jìng)拍應(yīng)該自動(dòng)中止或作廢。最近蘇州就有規(guī)定，報(bào)價(jià)超過(guò)最高報(bào)價(jià)的，終止土地出讓?zhuān)?jìng)價(jià)結(jié)果無(wú)效。這種熔斷機(jī)制應(yīng)該在全國(guó)推行。
再比如，對(duì)于城市黃金地段的地塊，在出讓時(shí)應(yīng)該對(duì)單次出讓面積進(jìn)行限制，以降低出讓總價(jià)。還有，對(duì)“地王”在一定時(shí)間段內(nèi)集中出現(xiàn)，應(yīng)該暫停土地供應(yīng)，以便開(kāi)發(fā)商冷靜面對(duì)。此外，還應(yīng)該對(duì)“地王”強(qiáng)化監(jiān)測(cè)，警惕地王變“囤地”。
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