“化解房地產(chǎn)庫存”既是“四個殲滅戰(zhàn)”之一，也是今年經(jīng)濟工作“五大任務(wù)”之一，今年以來，房價雖有變化，成交量亦有攀升，但三四線城市的真正“戰(zhàn)場”，似乎一直是“遙望”去庫存。

直至近日，國家統(tǒng)計局公布了4月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況，一線城市房價漲幅的放緩，二三線城市房價漲幅的擴大——理想局面，似乎正在打開。

一二三線城市漲幅此消彼長

5月18日，國家統(tǒng)計局發(fā)布的4月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況，格外引各方關(guān)注，據(jù)中國經(jīng)濟導(dǎo)報記者采訪總結(jié)，主要原因有兩點。

首先，是“普漲”。數(shù)據(jù)顯示，4月份，70座大中城市中，僅太原、哈爾濱、唐山、三亞、錦州5座城市房價環(huán)比下降，其余65座城市房價均有所上漲，上漲城市比例高達93%——這是2014年以來，首次出現(xiàn)“普漲”形勢。

廣東省房地產(chǎn)研究會副會長韓世同告訴中國經(jīng)濟導(dǎo)報記者，自去年開始，在各項相關(guān)政策推動下，深圳引領(lǐng)一線城市上漲。如今，上漲范圍已由一線城市“溢出”至二三線城市，成為“普漲”。

其次，是普漲”背景之下，一二三線城市漲幅此消彼長，出現(xiàn)了不同以往的結(jié)構(gòu)性變動——一線城市房價增幅收窄，二三線城市房價漲幅擴大。

據(jù)統(tǒng)計局初步測算，4月份新建商品住宅價格環(huán)比綜合平均漲幅中，一線城市比上月收窄0.7個百分點，二三線城市比上月分別擴大0.3和0.2個百分點。

另據(jù)統(tǒng)計，環(huán)比漲幅在1%以上的城市有22個，比上月增加4個。

其中，合肥、廈門、南京等二線城市的房價環(huán)比上漲均超過5%，漲幅皆已超過北京與上海。相比較之下，一線城市則結(jié)束了今年以來的回升態(tài)勢。

據(jù)中國經(jīng)濟導(dǎo)報記者梳理，整體上，4個一線城市的新建商品住宅，雖然仍然高于近年來2.5%的高點，但環(huán)比漲幅由3月的3.3%收窄至4月的2.6%。具體看，廣州、深圳、上海、北京四大一線城市，新房價格環(huán)比漲幅較上一輪統(tǒng)計，分別收窄0.5、1.4、0.5、0.3個百分點。

“從新房價格變化來看，重點二線城市房價領(lǐng)漲全國，‘接棒’一線城市，三線城市房價同比由降轉(zhuǎn)升。”交通銀行金融研究中心高級研究員夏丹對這種變化表示道。

同時，她對中國經(jīng)濟導(dǎo)報記者分析，“這種趨勢從二手房價格變化中也能看出，二手房價是反應(yīng)市場供求的靈敏指標(biāo)，具有一定的提示作用。”

數(shù)據(jù)顯示，一線城市二手房價格環(huán)比漲幅的確顯著收窄——與3月份相比下降3.1個百分點至2.1%。其中深圳4月份二手房房價甚至出現(xiàn)0.4%的環(huán)比下跌。

庫存量去化效果初顯

今年4月中旬，記者在福建省廈門市思明區(qū)禾祥西路鏈家、麥田等門店鋪前看到，時不時有三五結(jié)伴顧客駐足，指著櫥窗貼著的價目表詢問情況，銷售人員也顯示出了極大的熱情，“可以考慮下投資，最近一個半月賣得很好。”

“最近賣得好”是記者在清明假期，于廈門各中介場所聽到最多的推銷理由。事實確實如此，4月份廈門商品房銷售10232套、二手房交易10126套。

5月，記者在山東高密火車站附近某小區(qū)，見到了看房的蔣政夫婦，“最近市區(qū)新房賣得好，感覺有必要趁著需要、錢夠買一套二手房。”當(dāng)月在這個縣級市，該市新樓盤，書香蔓城開售后僅兩小時，便賣出了70套。

“向下傳導(dǎo)和向外分流效應(yīng)愈發(fā)明顯，撬動三四線城市逐步出現(xiàn)邊際改善。”夏丹介紹，從百城數(shù)據(jù)看，1~4月，商品房銷售面積36012萬平方米，同比增長36.5%，增速比1~3月提高3.4個百分點。

這些數(shù)字的背后，最為重要的便是庫存去化開始顯現(xiàn)。

3月末，商品房待售面積73516萬平方米，比2月末減少415萬平方米；4月末，商品房待售面積72690萬平方米，比3月末減少826萬平方米——“這是2011年來，首次出現(xiàn)庫存總量連續(xù)2個月下降。”夏丹認為，去化“明顯”。

在2015年，一線城市與幾座熱點二線城市雖成交活躍，但對庫存去化而言，更多的二線城市與三線城市，在復(fù)蘇的“勢頭”與肯定聲音中，依然顯得吃力——2015年底，全國商品房待售面積7.2億平方米，創(chuàng)下歷史高點。

此時的“明顯”與彼時的“吃力”，轉(zhuǎn)折點在于政策的推動。

今年2月2日，央行、銀監(jiān)會發(fā)布房貸新政，降低非限購城市首套房和二套房商貸最低首付比例；2月17日央行、住建部、財政部印發(fā)通知，將職工住房公積金賬戶存款利率上調(diào)至統(tǒng)一按一年期定期存款基準(zhǔn)利率執(zhí)行；2月19日財政部、稅務(wù)總局、住建部聯(lián)合發(fā)文，調(diào)整房屋交易契稅和營業(yè)稅征收標(biāo)準(zhǔn)。

“通過一段時間的努力，房地產(chǎn)去庫存能夠達到預(yù)期的目標(biāo)。”在3月6日上午召開的十二屆全國人大四次會議記者會上，國家發(fā)展改革委主任徐紹史針對房地產(chǎn)問題做專門解釋時指出。

“顯然，當(dāng)前最新數(shù)據(jù)，說明去化效果已初現(xiàn)端倪。”夏丹認為，今年，為著手去庫存，政策面的動作還將延續(xù)推出更多，同時，加之各地出臺落實的標(biāo)準(zhǔn)或更大尺度的措施，將會在今年形成“一攬子盛宴”，為去庫存創(chuàng)造條件。

去庫存≠漲價與“地王”

值得注意的是，房地產(chǎn)庫存去化初現(xiàn)端倪的同時，二線城市土地成交量倍增。統(tǒng)計顯示，二線城市4月份成交經(jīng)營性土地2422萬平方米，占總成交比高達80%。環(huán)比上升10.7%，同比上升41.7%。

夏丹認為，這主要受一線地塊供應(yīng)嚴控及二線房價加速上漲影響，二線重點城市接替一線。同時，她認為，當(dāng)前只是拿地啟動預(yù)熱期，二季度土地市場將持續(xù)活躍。

土地市場上量的活躍。也帶來了價的“冒尖”，整個4月，二線城市相關(guān)土地出讓金高達1135.6億元，同比上升280.4%，環(huán)比上升38.4%。

1135.6億元背后冒出多個二線城市惹眼的“地王”，市場人士認為，這些來自南京、蘇州、合肥等地的“地王”，呈現(xiàn)“三高”，即高總價、高單價、高溢價。

“可以看出，這幾座二線城市是資金‘炒’出的——資金可‘炒’熱個別城市，卻無法‘炒’出大范圍。”韓世同對于“地王”的出現(xiàn)，對中國經(jīng)濟導(dǎo)報記者比喻稱房價、地價如面包、面粉，本可水漲船高，但是“炒”出的面粉以及做出的面包，價格超過市場本身，一旦遇到真實價格，將出現(xiàn)“面粉比面包貴”的狀況，“地王”將很尷尬。

對于“地王”現(xiàn)象，業(yè)內(nèi)專家多表示不看好，如融創(chuàng)中國董事長孫宏斌就在媒體公開直言表示“肯定是有泡沫的。”

同時，地價飆升，會推動個別城市房價。但最終將抬高購房者門檻，對于去庫存而言，副作用顯而易見。

韓世同對中國經(jīng)濟導(dǎo)報記者表示，“畢竟去庫存不僅僅是去年的存量，還有今年的增量。”

國家統(tǒng)計局投資司高級統(tǒng)計師李皎指出——“非重點城市待售面積4.55億平方米，雖比3月末減少226萬平方米，但比去年末增加1233萬平方米，去庫存壓力依然較大。”“去庫存，主要是去房地產(chǎn)庫存”，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)行業(yè)眾多，其“瘦身”計劃意義不言而喻。在當(dāng)前初見成效之際，“地王”現(xiàn)象值得注意。面對房地產(chǎn)市場量價的變化，為防一著不慎，滿盤皆輸，還需不忘初心——“去庫存不是為了持續(xù)推動樓市、滿足土地財政，也不等于漲價，而是為了滿足真實剛需。”韓世同認為，“政府應(yīng)加強規(guī)劃和引導(dǎo)，將去庫存關(guān)注度吸引至三四線城市，讓各方將重點回歸到主戰(zhàn)場。”