轉(zhuǎn)型中的SOHO中國(guó)，近日招致多位商鋪業(yè)主和租戶(hù)的不滿(mǎn)。不少業(yè)主向《華夏時(shí)報(bào)》記者反應(yīng)望京SOHO(樓盤(pán)資料)商業(yè)氛圍冷淡，商鋪招租困難，投資出現(xiàn)虧損。
近日，《華夏時(shí)報(bào)》記者走訪(fǎng)望京SOHO時(shí)發(fā)現(xiàn)商鋪空置的情況比較嚴(yán)重。而數(shù)據(jù)顯示，SOHO中國(guó)去年凈利潤(rùn)下滑86.8%。
然而SOHO中國(guó)并非個(gè)案。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)范圍內(nèi)寫(xiě)字樓平均空置率18%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房（即商鋪）空置率高達(dá)30%。
商鋪蕭條冷清 業(yè)主虧損抱怨
“上一位租戶(hù)已經(jīng)搬走3個(gè)多月了，到現(xiàn)在也沒(méi)有新的租戶(hù)。”望京SOHO的一位業(yè)主劉先生對(duì)記者說(shuō)，“即使租金從8元/平米降到6元/平米，也沒(méi)有人租，現(xiàn)在空置的商鋪越來(lái)越多。”劉先生告訴記者，他當(dāng)時(shí)之所以投資是看中了這個(gè)地方的開(kāi)發(fā)商和升值空間，但買(mǎi)下商鋪已經(jīng)兩年多了，到現(xiàn)在為止還是一直處于虧損狀態(tài)，盈利遙遙無(wú)期。
而記者走訪(fǎng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，劉先生的情況并不是個(gè)案，望京SOHO的多位業(yè)主都表示，物業(yè)收費(fèi)比較高，限制比較多，商業(yè)氛圍冷淡，他們手中商鋪出租率也很低，投資到目前為止并沒(méi)有收益。
記者通過(guò)實(shí)地走訪(fǎng)發(fā)現(xiàn)，望京SOHO商鋪幾乎全是蕭條冷清的境況。大廈底層的商鋪，廣告牌一目了然，但是店內(nèi)氛圍不佳，鮮有客人。一眼望過(guò)去不管貢茶、咖啡館還是快餐店等都是空空蕩蕩，一些店里的服務(wù)員坐在店內(nèi)無(wú)聊地玩起了手機(jī)。
望京SOHOC座三樓只有一兩家餐廳，整個(gè)五樓全部空置，都被巨大的SOHO廣告紙貼著，六樓的商鋪也將近一半都是空著的，有些商鋪貼著“業(yè)主直租”的廣告。
據(jù)記者的了解，不僅僅是望京SOHO的商鋪存在大面積空置的情況，位于東二環(huán)朝陽(yáng)門(mén)外的銀河SOHO，其內(nèi)部的商業(yè)區(qū)也是客流量很少，上下四層的商業(yè)區(qū)內(nèi)，只有20%左右的店鋪處于經(jīng)營(yíng)的狀態(tài)。
在今年三月份，SOHO中國(guó)發(fā)布了2015年的年報(bào)。據(jù)年報(bào)顯示，2015年SOHO中國(guó)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額9.95億元，同比2014年下降83.7%；毛利潤(rùn)為7.34億元，同比下跌74%；凈利潤(rùn)為5.38億元，同比下降86.8%。
“大幅下降在意料之中，這是因?yàn)槲覀冊(cè)谵D(zhuǎn)型。”SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹這樣表示。從銷(xiāo)售物業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)槌钟谐鲎馕飿I(yè)，即“售轉(zhuǎn)租”的模式是SOHO中國(guó)在2012年確立的轉(zhuǎn)型方向。自SOHO中國(guó)2012年8月宣布從“開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售”向“開(kāi)發(fā)持有”模式轉(zhuǎn)型以來(lái)，公司主要業(yè)績(jī)連年下滑，其中營(yíng)業(yè)額、凈利潤(rùn)等核心指標(biāo)連續(xù)三年大幅下跌。
商鋪空置成普遍現(xiàn)象？
商鋪的高空置率是SOHO中國(guó)轉(zhuǎn)型不力的獨(dú)有現(xiàn)象還是“窺一斑而知全豹”？就此，記者了解了全國(guó)其他一些地方的情況。
于明洋先生于2012年在鄭州東區(qū)的商務(wù)中心區(qū)購(gòu)買(mǎi)了一處面積140平米的商鋪，但是至今都是自用。“說(shuō)是自用，其實(shí)也就是閑著，租不出去也只能閑著。”于明洋說(shuō)，“交了錢(qián)后開(kāi)發(fā)商資金鏈斷了，等了很長(zhǎng)時(shí)間才拿到房，鋪?zhàn)拥绞至藰且渤?lsquo;鬼樓’，當(dāng)時(shí)借的款投資商鋪，全都打水漂了，到現(xiàn)在借的錢(qián)還沒(méi)有還清”。于明洋告訴記者，鄭州類(lèi)似的爛尾樓、鬼樓以及空置商鋪是普遍現(xiàn)象。
而據(jù)記者了解，在成都，和著名的商業(yè)街春熙路僅一街之隔的第一城（資料、團(tuán)購(gòu)、論壇）購(gòu)物中心也遭遇著冰火兩重天，很多商家倒閉搬走，剩下大量空鋪?zhàn)印?/div>
RET睿意德中國(guó)地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)也顯示，截至去年年底，全國(guó)寫(xiě)字樓平均空置率18%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房（即商鋪）空置率高達(dá)30%。而按照國(guó)際同行慣例，商業(yè)地產(chǎn)的空置率在5%---10%之間為合理區(qū)，空置率在20%以上為嚴(yán)重?cái)D壓區(qū)。足以看出商業(yè)地產(chǎn)空置率情況的嚴(yán)重。
根據(jù)該機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)，全國(guó)主要城市中，杭州、武漢、成都等地的甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率均超過(guò)20%，沈陽(yáng)、重慶、長(zhǎng)沙都超過(guò)30%，無(wú)錫情況更是嚴(yán)重，甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的空置率超過(guò)了50%。
“不管是從大的方面的商業(yè)來(lái)說(shuō)還是從小的方面的商鋪來(lái)說(shuō)，全國(guó)各地的供應(yīng)量都存在嚴(yán)重過(guò)剩的情況，這是一個(gè)大背景。”商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)王永平向記者這樣解釋。
王永平表示，在這一大背景下很多商業(yè)地產(chǎn)采用散售的模式進(jìn)行分割銷(xiāo)售，從而使得商鋪沒(méi)有統(tǒng)一的形象，在招商過(guò)程中引不進(jìn)來(lái)主力店，加上缺乏統(tǒng)一高效的運(yùn)營(yíng)管理，所以商業(yè)項(xiàng)目的問(wèn)題比較突出。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則告訴記者：“因?yàn)楝F(xiàn)在房地產(chǎn)過(guò)熱，租金比較高，實(shí)體經(jīng)濟(jì)確實(shí)是承擔(dān)不了這么高的租金，這是全國(guó)普遍的現(xiàn)象。另外，互聯(lián)網(wǎng)對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的沖擊也是一個(gè)原因。”
記者在走訪(fǎng)望京SOHO時(shí)，也有一位餐飲商戶(hù)告訴記者：“大概的算一下，租金差不多占到我們營(yíng)業(yè)成本的20%，這遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于餐飲業(yè)5%左右的平均水平，又加上客流量小，所以入不敷出。”
王永平告訴記者：“現(xiàn)在的商業(yè)區(qū)很難再規(guī)劃，只能說(shuō)未來(lái)的商業(yè)規(guī)劃要引起警覺(jué)，減少商業(yè)區(qū)和商鋪的供應(yīng)量，規(guī)劃商業(yè)的時(shí)候考慮商業(yè)存活的可能性，是不是符合商業(yè)發(fā)展的規(guī)律。”
在樓市“去庫(kù)存”的大背景下，房地產(chǎn)庫(kù)存結(jié)構(gòu)性問(wèn)題也逐漸暴露。多家機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，與住宅面臨的高庫(kù)存相比，商業(yè)地產(chǎn)的庫(kù)存問(wèn)題更令人擔(dān)憂(yōu)。
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