張先生為獲名校學(xué)位準(zhǔn)備購買一套老城區(qū)的物業(yè)，臨簽約才知道該套房由8個(gè)人繼承，手續(xù)繁復(fù)，而且物業(yè)已有20多年樓齡，他擔(dān)心6年后會(huì)因?yàn)闃驱g高、貸款年限短而難以易手。據(jù)了解，廣州市場(chǎng)上這種多業(yè)主的物業(yè)并不少見，有的業(yè)內(nèi)人士建議最好不要碰，有的認(rèn)為要綜合考慮多方面因素決定是否購買。

案例：老學(xué)位房業(yè)主多達(dá)8人

張先生看中了一套位于老城區(qū)的物業(yè)，已有20多年樓齡，但因?yàn)橛忻W(xué)位，加上剛加裝了電梯，實(shí)用率又高，所以也有不少買家青睞。然而，臨近簽約時(shí)，張先生才發(fā)現(xiàn)這套物業(yè)的業(yè)主竟然有8個(gè)人！原來，這是一套繼承物業(yè)，8個(gè)繼承人共同擁有這套物業(yè)，而且其中兩個(gè)身在異國他鄉(xiāng)，不太愿意為了這次交易回國。

張先生在擔(dān)憂交易不能順利進(jìn)行的同時(shí)，又獲悉樓齡太舊的物業(yè)在下一次交易中比較“吃虧”：“有的按揭機(jī)構(gòu)告訴我，樓齡跟貸款年限加起來不能超過40年，有的說不能超過45年，我怕這會(huì)成為我6年后賣不出房子的原因。”到底買不買這套房子，張先生陷入了兩難。

解讀1 多業(yè)主物業(yè)發(fā)生糾紛機(jī)會(huì)大

“二手房交易中買家有時(shí)候要面對(duì)3個(gè)甚至更多的業(yè)主。”搜房網(wǎng)廣州二手房電商商圈經(jīng)理李瑤表示，多業(yè)主的情況在實(shí)際的二手房交易過程中確實(shí)存在，“約占總數(shù)的兩成左右，老城區(qū)如越秀、荔灣相對(duì)常見一些。”據(jù)了解，由于交易需要取得每位業(yè)主的同意，因此相應(yīng)的時(shí)間成本會(huì)比正常情況要高，而且有時(shí)也會(huì)發(fā)生某位業(yè)主出于個(gè)人原因而遲遲不愿賣房，導(dǎo)致交易失敗的情況。

陳先生的孩子過兩年要上小學(xué)，他看中了越秀區(qū)悅?cè)A路一套69㎡的兩居室，雖然是1985年的老房子，但裝修保養(yǎng)都還不錯(cuò)。然而，在和業(yè)主溝通的過程中，陳先生了解到這是一套繼承物業(yè)，兄弟四人是共同業(yè)主，目前是他們的大哥在使用，盡管另外兄弟三人都同意賣房，但大哥由于戶口等原因遲遲不愿搬離，幾次三番下來，陳先生也只好放棄。

李瑤表示，多業(yè)主的物業(yè)發(fā)生糾紛的概率更高，業(yè)主之間在賣房與否及利益分配上協(xié)商不一致，導(dǎo)致交易一直處于拖延的狀態(tài)：“這對(duì)于買家，尤其是打算入手學(xué)位房的家長而言是非常不利的，一來有可能到最后會(huì)錯(cuò)過公辦小學(xué)報(bào)名的截止時(shí)間，二來學(xué)位房市場(chǎng)供不應(yīng)求，3月里的漲幅也幾乎是各類型物業(yè)中最高的，假如在一套學(xué)位房上徘徊糾纏了太長時(shí)間卻無法成交，待到重新看其他小區(qū)時(shí)，優(yōu)質(zhì)學(xué)位房可能已經(jīng)消耗大半，價(jià)格也已經(jīng)被抬高。”所以，她建議購買學(xué)位房時(shí)盡量避開多業(yè)主的物業(yè)。

解讀2 樓齡可能增加買家貸款難度

不少買家尤其是有意入手學(xué)位房的家長，在前往銀行貸款時(shí)，都曾被告知房子樓齡較久，貸款不能超過一定年限。據(jù)了解，這主要是由于銀行對(duì)于樓齡加貸款的時(shí)間是有所限制的，并且不同的銀行具體規(guī)定也有區(qū)別。李瑤透露，目前建行和中行的規(guī)定是樓齡加貸款的時(shí)間不能超過40年，工行相對(duì)寬松，是50年，最為寬松的是光大銀行，只要不超過55年即可。考慮到越秀不少學(xué)位房樓齡較舊，李瑤建議買家在購房前到銀行咨詢一下可貸款的年限，以免由于可貸款年限縮短而導(dǎo)致首付成本大大提高。

據(jù)了解，不少買家擔(dān)心在子女小學(xué)畢業(yè)后賣房，樓齡太舊會(huì)導(dǎo)致無人接手。對(duì)此李瑤解釋道，由于越秀教育資源最為集中，名校林立，學(xué)位房價(jià)格居高不下，大部分有意向和經(jīng)濟(jì)實(shí)力買入越秀學(xué)位房的家長，其實(shí)并不會(huì)特別在意樓齡，在優(yōu)質(zhì)教育資源供不應(yīng)求的背景下，只要學(xué)位好、價(jià)格合理，哪怕樓齡很舊也會(huì)有不少買家愿意接手。李瑤舉例稱，4月初剛剛成交的一套上世紀(jì)70年代的老房子，其對(duì)口的學(xué)校是培正小學(xué)，95平方米總價(jià)280萬元，每平方米不到3萬元，而其他對(duì)口小學(xué)的樓梯樓價(jià)格都要在4萬元／平方米以上，因此這套老房子仍舊憑借價(jià)格的優(yōu)勢(shì)順利成交。

中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜稱，部分銀行的樓齡加貸款年限總和可到50年，但要看具體物業(yè)情況，而六年后有無人接手的問題主要是價(jià)格問題：“不過，學(xué)位房政策多變，到時(shí)學(xué)位房是否能作為物業(yè)的附加值難以預(yù)料。”

相關(guān)報(bào)道

房企4月銷售額

環(huán)比回落3.8%

廣州日?qǐng)?bào)訊 （記者潘彧）在一季度數(shù)據(jù)大幅上漲之后，房企業(yè)績?cè)?月份出現(xiàn)回落。數(shù)據(jù)顯示，32家公布2016年4月銷售業(yè)績的企業(yè)中，有19家銷售業(yè)績遜于3月，而整體單月業(yè)績也比3月微跌3.8%。

分析人士認(rèn)為，房企業(yè)績整體下調(diào)源于一線城市成交量下調(diào)，而三、四線城市依然面臨房地產(chǎn)去化的難題。未來一線城市市場(chǎng)將面臨降溫，二線城市將成為市場(chǎng)熱點(diǎn)。

數(shù)據(jù)：六成企業(yè)銷售額環(huán)比下調(diào)

記者從中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中了解到，截至昨日，公布2016年4月銷售業(yè)績的企業(yè)合計(jì)有32家，這32家企業(yè)合計(jì)公布的4月單月業(yè)績?yōu)?203億元，比3月同期的2288.94億元微跌3.8%。這32家公布月度銷售業(yè)績的企業(yè)在4月銷售面積為1786.97萬平方米，比3月份的1870.98萬平方米下調(diào)了4.5%。

同時(shí)，在32家企業(yè)中有19家出現(xiàn)了銷售業(yè)績的環(huán)比下調(diào)，占整體企業(yè)數(shù)字的六成。

業(yè)內(nèi)：二線城市將成市場(chǎng)熱點(diǎn)

對(duì)于企業(yè)來說，分化也越來越嚴(yán)重。

記者從公開數(shù)據(jù)了解到，在4月份的數(shù)據(jù)里，大型房企漲跌互現(xiàn)。在3月份銷售金額過百億的6家房企里，3家銷售數(shù)據(jù)上漲，3家則下跌。恒大地產(chǎn)銷售金額環(huán)比下滑超過20%，保利、融創(chuàng)也錄得小幅下滑，而萬科、碧桂園、綠城則有小幅攀升。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，雖然4月房企銷售依然處于高位，但部分城市的調(diào)控政策影響了市場(chǎng)后續(xù)的走勢(shì)，“整體看，在一季度大幅度上漲后，房企4月份受到一線城市成交量下調(diào)影響，整體成交開始沖高回落。”

布局于一線城市的房企面臨調(diào)控下成交量收縮的危局，而對(duì)于在三、四線城市布局的房企，同樣面臨去庫存的難題。張大偉表示，市場(chǎng)沖高回落的跡象開始出現(xiàn)。未來一線城市市場(chǎng)有望降溫，而二線城市將成為市場(chǎng)的主要熱點(diǎn)。一、二線城市的爆發(fā)與去庫存的政策期待完全背離，三、四線市場(chǎng)依然深陷泥潭。