廣州市社科院高級(jí)研究員，廣東省體制改革研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)，南方民間智庫(kù)專家委員會(huì)副主席。

近兩年樓市出現(xiàn)了一些新情況，多多少少跟城市定位有關(guān)系。我們從破解城市定位與樓市關(guān)系入手，談?wù)勅珖?guó)樓市可能會(huì)出現(xiàn)的新特點(diǎn)以及廣州樓市的發(fā)展趨勢(shì)。

房地產(chǎn)市場(chǎng)分化趨勢(shì)嚴(yán)重

深圳一個(gè)小區(qū)尚都花園的市場(chǎng)價(jià)值高達(dá)140億，和中國(guó)第五大機(jī)場(chǎng)深圳機(jī)場(chǎng)148億的市值相當(dāng)。一個(gè)地方的房?jī)r(jià)合不合理，最主要因素是房?jī)r(jià)收入比，通常也稱為“房痛指數(shù)”。人均可支配收入榜單中，沿海、中部、西部的城市呈現(xiàn)收入級(jí)差，長(zhǎng)三角和珠三角等地的一線城市收入較高，但是與二線城市相比，一線城市的收入并不高太多，而“房痛指數(shù)”卻大幅高于二線城市。例如，在廣州賺的錢(qián)，并不比在長(zhǎng)沙、成都、重慶、南京等城市多太多，但是房?jī)r(jià)可能比它們高一倍。而且從總體上看，一線城市交通狀況、霧霾都比二線城市惡劣得多。

但是為什么大家還是往一線城市去呢？主要是因?yàn)橐痪€城市機(jī)會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于二線城市。在一線城市，人們有機(jī)會(huì)到B A T （百度、阿里巴巴、騰訊）工作，或到主流媒體當(dāng)記者，可以改變世界，一線城市就算什么都不干，單是自拍也有可能成為網(wǎng)紅，但是在二線城市就影響不到全國(guó)。

這段時(shí)間出現(xiàn)了這樣的格局：一線城市房?jī)r(jià)開(kāi)始退燒，部分重點(diǎn)二線城市開(kāi)始補(bǔ)漲，整個(gè)樓市出現(xiàn)了新的調(diào)整。人們考慮轉(zhuǎn)向二線城市比如廣州周邊的佛山投資。去年我也去合肥看了，確實(shí)它的房?jī)r(jià)也不算貴，6000多，現(xiàn)在是不是有補(bǔ)漲的空間呢？

目前來(lái)看，一線城市去庫(kù)存很多，二線城市去了一點(diǎn)，三線城市還在增加庫(kù)存，四線城市賣不動(dòng)。中央政策方面，住建部部長(zhǎng)陳政高說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售已企穩(wěn)回升，但是分化趨勢(shì)嚴(yán)重，庫(kù)存嚴(yán)重，庫(kù)存主要集中在三四線城市。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，中國(guó)房地產(chǎn)庫(kù)存是7億平方米，三四線城市是比較難消化的區(qū)域。二線城市目前成交量漲得不錯(cuò)，3月份數(shù)據(jù)同比激增接近百分之百。理想狀況是一線城市可以炒到二線城市、二線城市可以炒到三線城市，這樣將庫(kù)存都消化掉。但是令人擔(dān)心的是這種熱炒到二線城市就打住了，中央層面希望能炒到三四線城市，然而購(gòu)買(mǎi)力就在一二線城市之間搖擺，這是當(dāng)前遇到的困境。一線城市還在高位震蕩，雖然深圳有人在賣房，但是數(shù)據(jù)顯示3月份還有一點(diǎn)點(diǎn)上漲，二線城市可能會(huì)成為領(lǐng)跑者，有的只有幾個(gè)月的庫(kù)存量，三四線城市可能還在分化或者說(shuō)筑底。

政策意愿與人口流向不一致

按照“十三五”規(guī)劃，到2020年中國(guó)的常住人口城鎮(zhèn)化率要達(dá)到60%，戶籍人口城鎮(zhèn)化率要達(dá)到45%，常住人口、戶籍人口是不同的概念。廣州有1600萬(wàn)人口，廣東省有一個(gè)多億的人口。按照比例，廣州起碼一年有20萬(wàn)人口要城鎮(zhèn)化，每年給外來(lái)人口入戶的指標(biāo)是幾千個(gè)，但每年人口增加的數(shù)量是30萬(wàn)到50萬(wàn)。北上廣深四個(gè)一線城市都差不多，每年人口增加數(shù)量是30萬(wàn)到50萬(wàn)，這比很多國(guó)家大城市的總?cè)丝谶€多，而在中國(guó)三五十萬(wàn)人算小城市的人口

十八屆三中全會(huì)提出戶籍改革，推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化，逐步把符合條件的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民，全面放開(kāi)建制鎮(zhèn)和小城市的落戶限制。也就是說(shuō)鎮(zhèn)和小城市放開(kāi)，只要居住三年自然就可以將戶口轉(zhuǎn)過(guò)來(lái)，不需要積分；有序放開(kāi)中等城市落戶限制，中等城市可能需要一些條件，比如居住要滿幾年；合理確定大城市落戶條件，嚴(yán)格控制特大城市人口規(guī)模，廣州屬于特大城市，要嚴(yán)格控制。廣州曾經(jīng)計(jì)劃將積分入戶的指標(biāo)放開(kāi)，設(shè)計(jì)一個(gè)分?jǐn)?shù)線，達(dá)到分?jǐn)?shù)自然就入戶，后來(lái)未能推行成，因?yàn)檫@時(shí)中央政策要嚴(yán)格控制特大城市的人口規(guī)模，所以未放開(kāi)入戶指標(biāo)。

中國(guó)的人口流向和改革政策是不一致的，按照中央的政策是希望人口都就地就業(yè)、洗腳上田，在當(dāng)?shù)匦〕擎?zhèn)城市化了。但是人們的選擇是不一樣的，這涉及到中國(guó)城市的資源稟賦因素。美國(guó)很多人口居住在小城鎮(zhèn)，小城鎮(zhèn)的基礎(chǔ)設(shè)施和大城市沒(méi)有什么差別。我曾經(jīng)在一個(gè)鎮(zhèn)待過(guò)，那個(gè)鎮(zhèn)就是一個(gè)學(xué)校，這個(gè)學(xué)校理工學(xué)科排在全美第四，一個(gè)鎮(zhèn)就是一條街，但是基礎(chǔ)設(shè)施都非常好，是城市化的生活。我有一個(gè)同學(xué)本來(lái)在甘肅的大學(xué)，在當(dāng)?shù)貙儆诒容^有權(quán)威的教授。但是后來(lái)他委曲求全，調(diào)動(dòng)到北京一個(gè)很差的大學(xué)當(dāng)教授，為什么這么干呢？因?yàn)樗男『⒊煽?jī)?cè)诟拭C只能讀很普通的大學(xué)，但是在北京沒(méi)準(zhǔn)就讀北京大學(xué)了，這就是資源不平等，城市資源稟賦不同，所以人口流向和改革政策存在出入。

如果中國(guó)省會(huì)全部遷到小城市去，比如說(shuō)廣東的省會(huì)遷到肇慶、河源，對(duì)房?jī)r(jià)會(huì)有什么影響？中國(guó)所有的大學(xué)都往小城市搬，或者大學(xué)城設(shè)在小城鎮(zhèn)，又會(huì)是什么樣的格局？這樣大家都會(huì)往小城鎮(zhèn)居住，中國(guó)人的生活方式會(huì)發(fā)生改變，大家更愿意往小城鎮(zhèn)跑了，這就是資源的重新組合。

當(dāng)然這種設(shè)想實(shí)現(xiàn)的可能性不大，中央政策對(duì)房?jī)r(jià)、樓市的開(kāi)發(fā)都會(huì)帶來(lái)很深遠(yuǎn)的影響。最新出版的《國(guó)家新型城鎮(zhèn)化報(bào)告2015》顯示，中國(guó)農(nóng)民工流向地級(jí)以上城市的占70%以上，流向小城鎮(zhèn)的不到10%，大部分人去了大城市。大家也可以問(wèn)問(wèn)農(nóng)村的親戚，問(wèn)他們進(jìn)入城市要到哪里。他們都是想去大城市，實(shí)在不行才會(huì)進(jìn)入當(dāng)?shù)氐男〕擎?zhèn)。

去庫(kù)存任務(wù)與放松限購(gòu)沖動(dòng)的矛盾

今年的全國(guó)“兩會(huì)”之前，廣東省發(fā)布了關(guān)于供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的總體方案以及五個(gè)配套文件。根據(jù)省政府的政策，還分解了任務(wù)單，21個(gè)地級(jí)市，每一個(gè)市化解多少，也搞了一個(gè)表格出來(lái)。廣東省出臺(tái)這個(gè)方案的內(nèi)在邏輯是什么呢？就是要在三年之內(nèi)，也就是2 0 1 6年到2 0 1 8年化解2000萬(wàn)平方米的庫(kù)存。全省21個(gè)市負(fù)責(zé)化解1000萬(wàn)平方米，收購(gòu)和長(zhǎng)期租賃，出租給有需求的人群，再來(lái)化解1000萬(wàn)，就是政府收購(gòu)上來(lái)的保障房。

我認(rèn)為可能會(huì)出現(xiàn)這樣的情況。首先就是調(diào)整限購(gòu)的區(qū)域?；ǘ己湍仙硲?yīng)該是首先可能會(huì)調(diào)整限購(gòu)政策的區(qū)域。第二個(gè)可能會(huì)考慮現(xiàn)在黃埔的蘿崗，也就是原來(lái)的蘿崗區(qū)范圍，還有白云區(qū)北二環(huán)以北那一塊，因?yàn)槟抢锔ǘ疾畈欢?。如果說(shuō)部分限購(gòu)取消的話，可能是這樣幾個(gè)地方。在不限購(gòu)的地方是不是可以恢復(fù)購(gòu)房入戶？因?yàn)橐黾訋装偃f(wàn)人口，這些人都沒(méi)有戶口也是問(wèn)題。

但是此時(shí)遇到了中央政策。住建部部長(zhǎng)3月5日全國(guó)“兩會(huì)”期間公開(kāi)表示，住建部對(duì)于一線城市房?jī)r(jià)變化高度關(guān)注，正和北上廣深四個(gè)城市密切聯(lián)系溝通。城市之間的分化越來(lái)越嚴(yán)重，一二三線城市大不一樣。待售面積很大、庫(kù)存量很大，庫(kù)存增速很大，但是對(duì)于一線城市調(diào)控，嚴(yán)格實(shí)施限購(gòu)政策，這就導(dǎo)致地方?jīng)]有辦法放松了。

新背景下置業(yè)和投資如何選擇

世界級(jí)的名人會(huì)去上海買(mǎi)房，但是這部分人愿意來(lái)廣州買(mǎi)房子嗎？按照中央的設(shè)計(jì)，上海是人民幣國(guó)際化的中心，上海是世界的上海，原來(lái)叫東方巴黎。廣州怎么樣呢？廣州是不設(shè)防的城市，誰(shuí)都可以來(lái)誰(shuí)都可以生活下來(lái)。廣州實(shí)際上在世界上也有名氣，號(hào)稱第三世界的首都，比如有很多非洲人。廣州是最市民化的城市，家家都好像有一點(diǎn)錢(qián)。廣州人從來(lái)沒(méi)有什么不好意思做生意、不好意思下海，覺(jué)得下海很正常，但是在內(nèi)地早些年大家覺(jué)得不好意思，廣州有一句話說(shuō)是一鋪養(yǎng)三代。同時(shí)，不像中國(guó)內(nèi)地絕大多數(shù)省份的省會(huì)，什么都是第一，很多富人到省城買(mǎi)房，這呈現(xiàn)出來(lái)的是城市首位度。而廣州不是這樣的，廣州這部分人有可能去深圳買(mǎi)房子。珠三角的居民基本上就是在本市買(mǎi)房子，因?yàn)槊總€(gè)鎮(zhèn)都差不多，在鎮(zhèn)上生活就挺好，不用一定搬到大城市里。所以珠三角城市的首位度不高，廣州的相對(duì)房?jī)r(jià)就很難跟那些城市相比較。

如何置業(yè)和投資，有一句話說(shuō)買(mǎi)房子是地段地段還是地段，但是我覺(jué)得不一定?，F(xiàn)在全球化了，首先可以選擇國(guó)家，人們可以選擇到哪一個(gè)國(guó)家買(mǎi)房子。美國(guó)除了少數(shù)幾個(gè)城市比如紐約，大部分都比中國(guó)大城市的房?jī)r(jià)低，而且是無(wú)限產(chǎn)權(quán)的，很多中國(guó)人去國(guó)外買(mǎi)房。而且買(mǎi)房只看地段不看區(qū)域，可能會(huì)遇到有些地方現(xiàn)在好、長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)會(huì)衰落的情況。

現(xiàn)在置業(yè)買(mǎi)房，時(shí)機(jī)方面，要看是投資還是居住。什么時(shí)候買(mǎi)房子好？我認(rèn)為如果是居住，現(xiàn)在可以買(mǎi)，別等了；但是如果說(shuō)投資，還是要穩(wěn)一點(diǎn)，不要全都是房子和股票，有一點(diǎn)股票、有一點(diǎn)房子、有一點(diǎn)保險(xiǎn)，這才是比較合理的。

政策方面，目前來(lái)看至少短期內(nèi)廣州放開(kāi)限購(gòu)不可能，限外可能有所松動(dòng)，怎么松動(dòng)法？比如說(shuō)會(huì)不會(huì)對(duì)港澳臺(tái)人士?jī)?yōu)先松動(dòng)？然后再考慮松動(dòng)積分入戶或者是社保個(gè)稅的年限？還有房地產(chǎn)稅，現(xiàn)在來(lái)看又要推遲了，不管怎樣這還是一個(gè)話題，到底什么時(shí)候推出，原來(lái)預(yù)測(cè)是2018年，現(xiàn)在看來(lái)還沒(méi)有譜。

規(guī)劃方面，珠江新城當(dāng)時(shí)去買(mǎi)房的人也是在頭疼，最早的樓盤(pán)南國(guó)花園、新城市海濱花園，很多人是冒險(xiǎn)去買(mǎi)的，因?yàn)榕赃叾际撬铮?800的地價(jià)，確實(shí)很便宜，但是交通不方便。但是誰(shuí)知道亞運(yùn)會(huì)都修通了，中軸線、花城廣場(chǎng)一修，幾大公共建筑一建起來(lái)，價(jià)值馬上提升。所以，有重大市政設(shè)施建設(shè)馬上就可以改變區(qū)域的形象，政府會(huì)出面搞環(huán)境，這就是借力打力。

開(kāi)發(fā)商的品牌也要考慮，起碼在房地產(chǎn)低落的時(shí)候品牌開(kāi)發(fā)商比較不容易出問(wèn)題。曾經(jīng)全國(guó)到處都是爛尾樓的年代，那是很恐怖的。選擇在一個(gè)城市投資的時(shí)候也要看它今后的定位。廣州是機(jī)遇之城，從幾個(gè)方面來(lái)看廣州是有一定可靠性，包括智力資本和創(chuàng)新、技術(shù)成熟度、區(qū)域重要城市、健康安全與治安、交通和城市規(guī)劃、可持續(xù)發(fā)展與自然環(huán)境、文化與居民生活、經(jīng)濟(jì)影響力、成本、宜商環(huán)境等10個(gè)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)看廣州還是非常不錯(cuò)的。廣州現(xiàn)在是定位國(guó)際航運(yùn)中心、國(guó)際航空樞紐、國(guó)際創(chuàng)新樞紐，這三大樞紐是廣州正準(zhǔn)備打造的品牌，應(yīng)該說(shuō)今后城市的提升空間還是比較大的。

此外還有不確定因素，比如經(jīng)濟(jì)走勢(shì)如何，房地產(chǎn)稅征不征、如何征，國(guó)家稅制怎么改革，人口政策、老齡化、戶籍政策、土地政策等改變會(huì)帶來(lái)怎樣的影響。其他方面，比如說(shuō)戰(zhàn)爭(zhēng)、瘟疫，可能性不大。另外技術(shù)革命，比如機(jī)器人如果發(fā)展到家里，可能又會(huì)產(chǎn)生新的變化。車現(xiàn)在是無(wú)人駕駛，今后會(huì)不會(huì)有飛車？這就不會(huì)有交通堵塞了。這些技術(shù)革命是還無(wú)法預(yù)測(cè)的。