近日，國(guó)務(wù)院召開(kāi)常務(wù)會(huì)議，確定培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的措施，推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化滿足群眾住房需求。在6日國(guó)新辦召開(kāi)的國(guó)務(wù)院政策例行吹風(fēng)會(huì)上，住建部副部長(zhǎng)陸克華公布了住房租賃市場(chǎng)發(fā)展目標(biāo)，并表示將加強(qiáng)住房租賃監(jiān)管，健全以市場(chǎng)配置為主、政府提供基本保障的住房租賃體系。

租房市場(chǎng)痛點(diǎn)難除

3月下旬以來(lái)，各大城市住房租賃市場(chǎng)進(jìn)入旺季。但在租客盧朝看來(lái)，所謂“旺季”，不過(guò)是又到了每年租客們接受漲房租還是提著行囊搬家的時(shí)候。

“畢業(yè)才三年，我已經(jīng)換了四次房子，每次換房平均要看房10次才能租到合適的。每次找房租房都苦不堪言。”已有三年“北漂”經(jīng)驗(yàn)的盧朝告訴記者，現(xiàn)在租房市場(chǎng)中很多租客都通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)找房，但是由于中介機(jī)構(gòu)經(jīng)紀(jì)人的惡性競(jìng)爭(zhēng)，靠發(fā)布虛假信息吸引客戶，其中80%以上都是重復(fù)的房源和虛假信息。

在一些大城市，特別是租賃市場(chǎng)供求關(guān)系較為緊張的地方，租房難的問(wèn)題尤為突出。2015年，針對(duì)16個(gè)外來(lái)人口較多、租房需求較大的城市租房市場(chǎng)，住建部開(kāi)展了一項(xiàng)專項(xiàng)調(diào)查。結(jié)果表明，租住房屋需求以中小戶型為主，50平方米以下占比達(dá)75%左右，但市場(chǎng)上可供租賃的中小戶型房源較少，承租者往往只能選擇合租的形式，合租占比達(dá)50%。

隨著住房租賃市場(chǎng)不斷發(fā)展，供應(yīng)主體發(fā)育不充分、市場(chǎng)秩序不規(guī)范、法規(guī)制度不完善等問(wèn)題日益凸顯，成為我國(guó)房屋租賃市場(chǎng)發(fā)展的三大掣肘。陸克華指出，培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，對(duì)推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革、加快改善居民尤其是新市民住房條件、推動(dòng)新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程具有重要意義。

多措并舉增加房源有效供給

在國(guó)務(wù)院例行政策吹風(fēng)會(huì)上，陸克華表示，到2020年我國(guó)要形成供應(yīng)主體多元的住房租賃市場(chǎng)體系，為實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，將采取包括發(fā)展住房租賃企業(yè)、推進(jìn)公租房貨幣化、加強(qiáng)住房租賃監(jiān)管等在內(nèi)的一攬子政策舉措。

陸克華介紹，為滿足青年人、新市民的住房租賃需求，未來(lái)將新建中小戶型為主的租賃住房。“各地應(yīng)結(jié)合住房供需狀況，將新建租賃住房納入住房發(fā)展規(guī)劃，既要考慮供應(yīng)的總量和規(guī)模，也要考慮套型結(jié)構(gòu)比例，更好地滿足租賃的消費(fèi)需求。”

同時(shí)，允許將商業(yè)用房按規(guī)定改建為租賃住房。“將部分處于閑置或半閑置狀況，但位置、配套、交通條件俱佳的商業(yè)用房項(xiàng)目改造成租賃住房，既可以增加住房租賃的有效供應(yīng)，還能夠做到物盡其用，避免資源浪費(fèi)。”陸克華指出，對(duì)土地用途調(diào)整為居住用地的商業(yè)用房項(xiàng)目，用水、用電、用氣的價(jià)格將按照居民住宅標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

此外，允許將現(xiàn)有的住房按照安全、舒適、便利等要求改造后按間出租。目前不少地方已進(jìn)行了嘗試，如上海市去年出臺(tái)政策，允許將符合條件的客廳改造成一間房間，單獨(dú)出租使用，業(yè)內(nèi)通常叫作“N+1”。

“從地方實(shí)踐來(lái)看，這么做一方面可以增加中小戶型租賃住房的有效供應(yīng)，另一方面可以適當(dāng)降低承租人的租金負(fù)擔(dān)，同時(shí)也有利于規(guī)范住房私自改造出租行為。”但陸克華也同時(shí)強(qiáng)調(diào)，這一做法必須建立在確保消防設(shè)施完好有效的基礎(chǔ)上，且不得改變?cè)械姆阑鸱謪^(qū)、安全疏散和防火分隔等設(shè)施，“各地要切實(shí)加強(qiáng)對(duì)這一類行為的監(jiān)管，研究制定將現(xiàn)有住房改造后按間出租的條件，以及人均居住面積的標(biāo)準(zhǔn)、單間最多居住人數(shù)等辦法，確保房屋住用安全。”

痛點(diǎn)如何變成增長(zhǎng)點(diǎn)

北京市住建委曾在2014年針對(duì)青年人住房狀況進(jìn)行調(diào)查，在3萬(wàn)多名被調(diào)查者中，有43.8%的人都表示在租房的過(guò)程中遇到中介不良行為。對(duì)中介的投訴主要包括隱瞞房屋的真實(shí)狀況，發(fā)布虛假的房源信息，把成套的住宅私自打隔斷以后出租，還有亂收費(fèi)，甚至騙取中介費(fèi)等。

如何治理“黑”中介？陸克華對(duì)此表示，住建部即將開(kāi)展一次全國(guó)范圍內(nèi)的房地產(chǎn)中介專項(xiàng)整治行動(dòng)。對(duì)于存在違法違規(guī)行為的中介機(jī)構(gòu)，各地要責(zé)令限期改整，記入信用檔案，取消網(wǎng)上簽約的資格；情節(jié)嚴(yán)重的依法處以罰款，并列入黑名單。

除了對(duì)不誠(chéng)信的行為加大打擊力度，增加機(jī)構(gòu)租房供給者的比例無(wú)疑是改善房屋租賃市場(chǎng)的長(zhǎng)久之計(jì)。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的全國(guó)第六次人口普查數(shù)據(jù)顯示，目前我國(guó)有25.8%的城市居民租住住房，89.5%的可出租房屋來(lái)自私人出租住宅，供給主體不成熟，房屋租賃登記覆蓋面窄，中介服務(wù)體系不專業(yè)共同導(dǎo)致了租房市場(chǎng)的混亂。

清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉指出，我國(guó)住房租賃市場(chǎng)缺少機(jī)構(gòu)出租者，而機(jī)構(gòu)出租者在市場(chǎng)中起到重要的示范作用。在一些國(guó)家成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)，由專業(yè)租賃企業(yè)提供的房源占比約為30%。

針對(duì)“資金收益率低、回籠時(shí)間長(zhǎng)”這一嚴(yán)重阻礙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從事住房租賃業(yè)務(wù)的問(wèn)題，陸克華表示，對(duì)依法登記備案的住房租賃企業(yè)、機(jī)構(gòu)，包括個(gè)人，今后將給予稅收優(yōu)惠政策支持，同時(shí)鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)加大支持，增加租賃住房用地供應(yīng)。他說(shuō)：“要充分發(fā)揮市場(chǎng)的作用，調(diào)動(dòng)企業(yè)的積極性，提高住房租賃企業(yè)規(guī)?；?、集約化、專業(yè)化水平，形成大中小住房租賃企業(yè)協(xié)同發(fā)展的格局。”