本報(bào)制圖/盧浩

“我”看營(yíng)改增

對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)納入營(yíng)改增試點(diǎn)范圍，我的很多朋友都很關(guān)心。因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)稅負(fù)的變化，有可能會(huì)影響房?jī)r(jià)。作為企業(yè)老板，我們考慮的還有經(jīng)營(yíng)策略的改變。

“我”是誰(shuí)

我是成都一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的老板。我關(guān)心營(yíng)改增后，公司的稅負(fù)會(huì)怎么變化，我周?chē)娜岁P(guān)心會(huì)不會(huì)影響到房?jī)r(jià)。

政策干貨

房地產(chǎn)業(yè)將適用11%的增值稅稅率

計(jì)算增值稅額的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商支付的土地價(jià)款可以從銷(xiāo)售額中扣除

銷(xiāo)售老房地產(chǎn)項(xiàng)目，以及一般納稅人出租現(xiàn)有不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法按照5%的征收率計(jì)稅

A、稅負(fù)如何變?

計(jì)算增值稅額可扣除土地價(jià)款

營(yíng)改增后，房地產(chǎn)業(yè)將適用11%的增值稅稅率，而目前營(yíng)業(yè)稅稅率為5%。跟其他納入營(yíng)改增的行業(yè)一樣，乍一看，稅率上漲這么多，嚇一跳。由于營(yíng)業(yè)稅是基于全額征稅，而增值稅是基于增值額征稅，且對(duì)于部分成本可以進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅抵扣，所以單純比較新老稅率沒(méi)有意義。

房地產(chǎn)業(yè)成本中最大的一塊是土地成本，以成都的平均水平為例，要占到營(yíng)收的四成到五成，因此，土地價(jià)款能否抵扣或在計(jì)算時(shí)扣除，成為關(guān)鍵中的關(guān)鍵。最近，房地產(chǎn)業(yè)如何征收增值稅細(xì)則出臺(tái)，向政府部門(mén)支付的土地價(jià)款可以從銷(xiāo)售額中扣除。我長(zhǎng)舒一口氣，看來(lái)行業(yè)稅負(fù)“只減不增”不是難事。

以一套價(jià)值百萬(wàn)元的住宅為例，土地價(jià)款、建筑安裝成本、毛利三項(xiàng)大概分別占50萬(wàn)元、30萬(wàn)元和20萬(wàn)元。原先按5%繳納營(yíng)業(yè)稅，稅金就是5萬(wàn)元。

以后征收增值稅，稅率為11%，國(guó)家規(guī)定銷(xiāo)售額中不含土地價(jià)款。這樣一算，所以這套房子的銷(xiāo)售額是(100萬(wàn)元-50萬(wàn)元)/(1+11%)=45萬(wàn)元。那么銷(xiāo)項(xiàng)稅額就為45萬(wàn)元×11%=4.95萬(wàn)元。而另一大塊成本就是建安部分，核算進(jìn)項(xiàng)稅額就為30萬(wàn)元/(1+11%)×11%=2.97萬(wàn)元。銷(xiāo)項(xiàng)稅額減進(jìn)項(xiàng)稅額后稅金還不到2萬(wàn)元。

當(dāng)然，稅負(fù)也不一定都能降低這么多。我跟做建筑業(yè)的朋友聊過(guò)，他們抵扣有些困難，工程造價(jià)也會(huì)上漲，所以傳導(dǎo)到我們這兒的建安成本可能會(huì)上升。但總體來(lái)說(shuō)，我們還是比較樂(lè)觀。

還有一點(diǎn)，我們企業(yè)規(guī)模不大，財(cái)務(wù)上對(duì)營(yíng)改增的準(zhǔn)備還不夠充分，按規(guī)定，我們還可以選擇一些過(guò)渡性政策。

財(cái)稅部門(mén)規(guī)定，一般納稅人銷(xiāo)售老房地產(chǎn)項(xiàng)目，以及一般納稅人出租現(xiàn)有不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按照5%的征收率計(jì)稅。這意味著房地產(chǎn)企業(yè)的老項(xiàng)目可以適用和營(yíng)業(yè)稅同樣的稅率，等到銷(xiāo)售2016年5月1日后取得的或新開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目才適用于11%的增值稅率。

B、房產(chǎn)市場(chǎng)如何變?

精裝修住房比例或加大

在經(jīng)營(yíng)策略上，我們還需要注意什么呢?

地產(chǎn)圈的朋友們?cè)谝黄鹆奶?，大家算了算賬，明確了一個(gè)共識(shí)：要加大精裝修住房的投資力度。

既然土地成本要在銷(xiāo)售額中扣除，那么房企的抵扣主要來(lái)源于建安成本。精裝修住房相比毛坯房可抵扣的額度要大很多，對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)，利潤(rùn)率也更高。所以，產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的模式有必要轉(zhuǎn)變，精裝修住房的投資增速會(huì)大于毛坯房。

其次，從公司內(nèi)部來(lái)看，管理模式也要轉(zhuǎn)變，房企的大減負(fù)時(shí)代已經(jīng)到來(lái)，為了充分享受減稅紅利，我們必須在業(yè)務(wù)操作規(guī)范、各類(lèi)票據(jù)管理、財(cái)務(wù)核算上進(jìn)行精細(xì)化管理。

最后，可能也是最關(guān)鍵的一點(diǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)被納入了抵扣鏈條，意味著我們出售的不動(dòng)產(chǎn)，可以被客戶拿來(lái)進(jìn)行抵扣。假如一家企業(yè)購(gòu)買(mǎi)了價(jià)值500萬(wàn)元的房產(chǎn)，那么他可以抵扣的稅款就達(dá)到500萬(wàn)元/(1+11%)×11%=49.5萬(wàn)元。可以想象，這會(huì)給各類(lèi)實(shí)體產(chǎn)業(yè)的企業(yè)帶來(lái)新一輪投資熱情和不動(dòng)產(chǎn)采購(gòu)的需求，房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求量或許會(huì)快速上升。

但居民住宅的價(jià)格會(huì)大幅上升嗎?我覺(jué)得影響不大，因?yàn)橹挥衅髽I(yè)用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的不動(dòng)產(chǎn)才能列入抵扣，比如自建廠房、商業(yè)用房和房租都可以抵扣。所以需求提升主要在商業(yè)用房領(lǐng)域，應(yīng)該不會(huì)有“搶房潮”出現(xiàn)，當(dāng)然，這只是我的估計(jì)了。

專(zhuān)家點(diǎn)評(píng)房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增

真正體現(xiàn)結(jié)構(gòu)性減稅效果

□ 西南財(cái)經(jīng)大學(xué)財(cái)稅學(xué)院副院長(zhǎng) 李建軍

房地產(chǎn)業(yè)納入全面營(yíng)改增試點(diǎn)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)有明顯的減稅紅利。由于房地產(chǎn)業(yè)庫(kù)存還比較大，且競(jìng)爭(zhēng)激烈，減稅紅利勢(shì)必有一部分流向消費(fèi)者。

更重要的是，房地產(chǎn)被納入抵扣鏈條，對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中各行各業(yè)都有減稅紅利。無(wú)論是制造業(yè)還是服務(wù)業(yè)，成本中不動(dòng)產(chǎn)的購(gòu)入或租賃占比都很大，這部分成本能夠作為進(jìn)項(xiàng)稅抵扣，對(duì)于各個(gè)行業(yè)都是重大利好，也真正體現(xiàn)出營(yíng)改增結(jié)構(gòu)性減稅的效能，是推進(jìn)供給側(cè)改革的實(shí)質(zhì)舉措。