北京地王地價普遍超過周邊房價
預計未來高端產(chǎn)品供應量將繼續(xù)增加
近日，北京國土局公布的2016年一季度城市地價動態(tài)監(jiān)測結(jié)果顯示，住宅用地價格增幅明顯。數(shù)據(jù)顯示，一季度北京地價水平值為12395元/平方米，其中商業(yè)類用地17628元/平方米，居住類20386元/平方米；環(huán)比增長率平均值為4.09%，商業(yè)用地2.93%，居住用地4.54%。
記者注意到，一季度北京土地市場供地不多，尤其是住宅用地依然是各大房地產(chǎn)企業(yè)角逐重點。熱點地塊溢價率高企進一步帶動整體市場溢價率提高，交易地塊樓面價隨之上漲。
2月23日，北京土地市場推出的大興黃村地塊吸引了包括葛洲壩、綠地、中鐵建+萬科等在內(nèi)的9家房企或綜合體現(xiàn)場競拍。最終該地塊以39億元的總價，以及配建15000平方米的代價為綠地取得。根據(jù)測算，該地塊實際樓面價高達47000元/平方米，預計未來銷售價格將直逼10萬元。
值得一提的是，該宗地塊的成交樓面價不僅創(chuàng)造了大興區(qū)域住宅用地價格的新高，成為黃村板塊新的單價地王，同時這宗地塊樓面價格也超出了周圍在售項目的房價。據(jù)了解，黃村板塊目前在售的新盤銷售價格在3萬元至4.5萬元/平方米之間。附近二手房均價在2.5萬元至3萬元/平方米之間。
“面粉貴過面包”的現(xiàn)象不單出現(xiàn)在大興區(qū)域。事實上，2015年以來北京土地市場區(qū)域地王競相出現(xiàn)，這些地王的樓面價普遍都超過了周邊在售項目的房價。比如，2015年10月，豐臺區(qū)西南三環(huán)區(qū)域的樊家村地塊以49.5億元總價由葛洲壩競得，地塊商品住宅部分折合樓面價超過7萬元/平方米，成為北京土地市場新的單價地王，而樊家村附近二手房價格普遍在4萬元左右。
亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅告訴《經(jīng)濟參考報》記者，由于貨幣持續(xù)超發(fā)的大背景，加之全國各省市不斷涌現(xiàn)以刺激樓市消費、加速庫存去化為目標的房地產(chǎn)寬松調(diào)控拉動下，房企在看好一線城市樓市前景的預期之下大舉競地的趨勢不會改變，北京未來還將誕生更多高價地。高價地的出現(xiàn)則促使北京樓市向“豪宅市場”演化。
上述樊家村地王出現(xiàn)后，該地塊附近的懋源·釣云臺將成為最大受益者，公示預售均價均在10萬元/平方米以上，最高的超過13萬元/平方米。業(yè)內(nèi)人士認為，新地王的成交鼓勵開發(fā)商和買房人雙方的信心，預期該區(qū)域內(nèi)將出現(xiàn)8至10個單價在8萬元至10萬元的豪宅項目。另外，北京朝陽區(qū)東壩區(qū)域土地市場熱度增勢迅猛，恒大、保利、首開、龍湖、首城、金隅等多個房企競相布局，區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品高端化趨勢愈加明顯，房價也在不斷上揚。
整體來看，隨著土地稀缺地價逐步走高，北京樓市“豪宅化”趨勢愈加明顯。亞豪機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2015年北京價格在8萬元以上的在售豪宅只有42個項目，2016年將新增29個新老豪宅入市，使得在售豪宅項目超過70個，如果再加上部分未明確上市時間表的地王們，豪宅項目數(shù)量將在80個至90個之間。
另一方面，無論是總價在2000萬元至3000萬元/套的高端改善型住宅，還是總價3000萬元/套以上的頂級豪宅，與去年同期相比，今年一季度的相關(guān)成交量上漲將近3倍。在此基礎(chǔ)上，市場均價也在同步高速上漲。
房地產(chǎn)項目開發(fā)周期一般在18個月至30個月之間，2015年北京土地市場的區(qū)域地王目前僅有豐臺白盆窯項目即將入市，黃村地塊、樊家村地塊、中關(guān)村永豐產(chǎn)業(yè)基地地塊等尚無具體入市時間表。
戴德梁行北中國區(qū)研究部主管陸明告訴《經(jīng)濟參考報》記者，政策支持、高價地塊的集中入市，從供應端抬升了北京住宅價格和產(chǎn)品定位。“預計未來高端產(chǎn)品供應量將繼續(xù)增加，項目的稀缺性降低，造成產(chǎn)品的競爭壓力加大，而隨著房地產(chǎn)整體市場逐漸企穩(wěn)，房地產(chǎn)政策將逐漸趨于謹慎，對高端市場的刺激效應也將被弱化。”(記者 高偉)
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