2010年，村民曾某將自己的農(nóng)村房屋賣給城鎮(zhèn)居民葉某，葉某知道所購房土地為集體土地，仍在支付全部價款后入住。2013年，該地區(qū)被政府劃入規(guī)劃拆遷區(qū)。曾某以雙方房屋交易行為不合法為由，訴請法院確認(rèn)其與葉某的房屋買賣無效，要求雙方互相返還。葉某則認(rèn)為原告應(yīng)賠償經(jīng)濟損失，即房屋價格逐年上漲帶來的差額損失。法院審理認(rèn)為，對葉某主張的房屋價格逐年上漲帶來的差額部分不應(yīng)支持，曾某應(yīng)返還購房款及按同期銀行貸款利率計算的利息損失。

筆者認(rèn)為，上述房屋買賣被確認(rèn)無效后，雙方依據(jù)合同取得的財產(chǎn)應(yīng)予以返還，葉某主張房屋差價損失沒有法律依據(jù)。

首先，買受人的購房款應(yīng)當(dāng)予以返還?！秶鴦?wù)院辦公廳關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》指出：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。”而合同法第58條規(guī)定：“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。”上述房屋買賣合同被確認(rèn)無效后，買受人應(yīng)當(dāng)將房屋、土地及其權(quán)屬證書返還給出賣人，出賣人應(yīng)當(dāng)將買受人的購房款全額返還。

其次，買受人應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)過錯責(zé)任。在房屋買賣之初，雙方當(dāng)事人均知道農(nóng)村宅基地房屋買賣違反了法律法規(guī)的禁止性規(guī)定，主觀上均有過錯，應(yīng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。買受人由于自身的過錯導(dǎo)致合同無效，沒有理由索要房屋差價損失。

再次，買受人的損失不包括房屋差價內(nèi)容。最高人民法院《2015年全國民事審判工作會議紀(jì)要》第35條指出：“農(nóng)民出售其宅基地上的房屋給城市居民或者出售給不同農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員，該房屋買賣合同一般應(yīng)認(rèn)定無效。合同無效后，買受人可以請求返還購房款并支付中國人民銀行同期同類銀行貸款利息。”據(jù)此，買受人主張因房屋漲價而承受了巨額損失，但房價的漲跌受到市場因素的影響，具有不確定性，對于該不確定性因素導(dǎo)致的損失，法院不應(yīng)支持。