4月10日消息，在全世界泡沫最大的中國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)，上市房企一季報(bào)數(shù)據(jù)亮眼，銷售金額漲幅超100%成為主流。隨著地產(chǎn)市場(chǎng)回暖，高盛中國(guó)區(qū)首席投資策略師哈繼銘認(rèn)為，中國(guó)未來(lái)的房地產(chǎn)總需求下降，大部分城市房?jī)r(jià)將面臨結(jié)構(gòu)性回落。

在哈繼銘看來(lái)，“房地產(chǎn)走到今天，接下來(lái)除了極個(gè)別的超大城市，房地產(chǎn)還有較大上升空間外，許多城市房地產(chǎn)都將面臨結(jié)構(gòu)性回落的挑戰(zhàn)。”

他在中歐國(guó)際工商學(xué)院發(fā)表主旨演講時(shí)分析稱，“中國(guó)未來(lái)的房地產(chǎn)總體需求一定是下降的。”隨著人口老齡化的到來(lái)，越來(lái)越多人開(kāi)始接近退休年齡，并逐漸失去了中年時(shí)期的購(gòu)房動(dòng)力，更傾向于賣掉房子套現(xiàn)養(yǎng)老。

再說(shuō)年輕一代，由于計(jì)劃生育政策，這一代人口的數(shù)量相對(duì)較少，所以需求本身就臺(tái)階。其中一部分人，父母又為他們準(zhǔn)備了房子，透支了年輕一代的購(gòu)房需求?？傮w來(lái)看，房?jī)r(jià)將存在系統(tǒng)性、結(jié)構(gòu)性的下跌，但超大城市例外。

談到房地產(chǎn)泡沫，哈繼銘認(rèn)為，“中國(guó)的房地產(chǎn)泡沫是全世界最大的。”他解釋稱，從房?jī)r(jià)收入比來(lái)看，香港百姓一家不吃不喝買一套房需要15.6年的時(shí)間。但在深圳買同樣一套房需要接近30年，上海北京兩個(gè)一線城市都需要20多年。再看國(guó)外，紐約倫敦人買一套房需要10到12年時(shí)間，東京新加坡需要8年左右。從房?jī)r(jià)收比來(lái)看，中國(guó)的地產(chǎn)泡沫無(wú)疑全世界最大。

巨大的地產(chǎn)泡沫與人們的高儲(chǔ)蓄率關(guān)系密切。根據(jù)哈繼銘的觀點(diǎn)，當(dāng)老百姓沒(méi)有太多的投資選擇余地的時(shí)候，總要尋找一個(gè)載體來(lái)儲(chǔ)蓄，放銀行利率太低，放股市里面風(fēng)險(xiǎn)大，所以大家都愿意去買房子。其買房動(dòng)機(jī)不是自己住，也未必要出租，就是把房子作為一個(gè)“蓄水池”。將退休金投資在房子上，退休以后再賣掉套現(xiàn)養(yǎng)老。投資在房子上以后，發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)還是一路暴漲，又覺(jué)得將來(lái)孩子買的時(shí)候會(huì)太貴，于是提前將孩子的購(gòu)房需求也釋放了，這樣房?jī)r(jià)被一路推高。

就北上廣深等一線城市而言，地產(chǎn)價(jià)格暴漲的背后還有人口流動(dòng)的支持，仍存在一定的上漲空間。“但20多倍、30倍的房?jī)r(jià)收入比，明顯預(yù)示著這個(gè)地區(qū)的房子是過(guò)于昂貴的。” 哈繼銘坦言，回顧歷史可以看到，中國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格被前期大力扶植房地產(chǎn)的政策一路推高，但由于風(fēng)險(xiǎn)較大，政策開(kāi)始出現(xiàn)調(diào)整，如果風(fēng)向變了，那么接下來(lái)的地產(chǎn)繁榮或許只是曇花一現(xiàn)。