“市區(qū)的老客戶隨便賣一套老房子就可以置換我們這里的新房。”計劃今年入市的西山甲一號項目負責人對21世紀經(jīng)濟報道記者表示。

做一個怎樣的產(chǎn)品才能符合地價并且被市場接受，是如今北京很多開發(fā)商面對的重要課題。上述開發(fā)商經(jīng)過調研，將產(chǎn)品戶型面積做成了在140平方米三居室到180平方米五居室之間，總價在1000萬元以內。由于體量不大，這樣的產(chǎn)品在北京并不缺少客戶。該開發(fā)商預計一年內可將其銷售完畢。

位于東五環(huán)東壩區(qū)域的北京恒大華府實樓樣板間最近終于開放。由于是區(qū)域內不折不扣的地王項目，開發(fā)商將其定位“為全球126個世家望族專屬定制271-338平方米均質大宅產(chǎn)品。”

豪宅、大戶型成為北京新盤市場主要代名詞。中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，自今年年初到3月28日，單價超過10萬元/平方米的產(chǎn)品簽約73套。這一成交量相比去年全年的153套，完成了2015年全年的接近50%。

目前，北京新建商品房成交主力五、六環(huán)之間，以及六環(huán)外的價格漲幅均僅9%，而四、五環(huán)之間價格漲幅則高達34%。根據(jù)亞豪君岳會數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，2015年3月31日-2016年3月30日，“330”新政執(zhí)行一年間，北京商品住宅成交中五環(huán)外占比高達九成以上，而四、五環(huán)之間成交占比僅為5%。換言之，少量高端區(qū)域項目價格的快速上漲拉動了整體市場成交均價的上漲。而在低端剛需以及中低端改善型聚集的區(qū)縣，房價變動幅度并沒有很大，例如房山區(qū)、門頭溝區(qū)、懷柔區(qū)等房價漲幅均在10%以內，而門頭溝區(qū)更是低至1%。

亞豪機構市場總監(jiān)郭毅稱，出現(xiàn)這種現(xiàn)象的原因主要在于地價的推動，土地成本的攀升使得北京住宅市場開始向著“單價高、面積大”的高端方向轉化。郭毅猜測，北京的樓市新政或將圍繞這一現(xiàn)象進行收緊布局。而如前所述，近期的土地出讓條款也證實了這一猜測。

爭議

通過抑制地價快速上漲，從而根本上解決房價上漲問題，并將滿足剛需人群的置業(yè)需求重新提升至重要地位，這也將成為北京未來政策導向的重點方向。

此前，上海市在《關于進一步完善本市住房市場體系和保障體系促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》第二條就提出，“提高商品住房用地的中小套型比例，中心城區(qū)不低于70%，郊區(qū)不低于60%（供需矛盾突出的郊區(qū)，供應比例提高到70%）。”其實這就是對70/90政策的恢復。

2006年5月，建設部等九部委聯(lián)合下發(fā)《關于調整住房供應結構穩(wěn)定住房價格的意見》，提出“70/90政策”，要求新建住宅項目，套型建筑面積90平方米以下的戶型必須占整個項目的70%以上。

但到2008年樓市進入深度調整，政府出臺救市政策后，這項備受爭議的規(guī)定，很多地方基本沒再強制執(zhí)行。2014年后有些地方甚至明文取消了該規(guī)定。比如今年2月29日廣東省公布的去庫存政策就宣布取消。北京至少有兩年沒有要求新出讓土地的商品房項目必須執(zhí)行“70/90”政策。

郭毅認為，北京地價逐漸走高，六環(huán)周邊的地價水平都普遍達到3萬元左右，這意味著未來北京住宅市場的剛需型產(chǎn)品將會越來越少，重拾“90/70”，其實主要是為了彌補剛需型產(chǎn)品供給不足的問題；而另一方面，這一政策也將有效抑制高價地現(xiàn)象，高地價對應著高端產(chǎn)品，高端產(chǎn)品是為了滿足多次改善升級家庭的購房需求，這類家庭的居住需求是面積偏大的三居、四居及以上戶型，90平方米難以滿足這類家庭的購房需求，只能是開發(fā)成為面向剛需及首剛客群的產(chǎn)品，那么單價就不可能過高。而開發(fā)商對于地塊未來面向的客群有了明確預判之后，對于能接受的地價上限也將收窄，北京的高價地現(xiàn)象也將得以緩解。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，整體看，這是抑制一二線城市高端豪宅化的一個調控政策；對于市場來說，增加中小套型的供應，有利于緩解市場目前上漲壓力。未來還將有系列政策出現(xiàn)的可能性，包括限價政策等。整體看從中介到土地供應，北京樓市調控已經(jīng)開始。按照面積計算供應占比為70%，那么測算成為一個小區(qū)的商品房住宅套數(shù)供應中，90平方米以下的占比就將高達80%以上。

然而，理想很豐滿，現(xiàn)實可能比較骨感。業(yè)內人士認為，政府部門推出“70/90”政策，目的是在土地供應量有限的情況下，增加商品房套數(shù)，以盡可能滿足剛性需求。

但持不同意見的專家認為，“70/90”的硬性規(guī)定，未做充分的前期調研論證，缺乏科學依據(jù)。戶型、套數(shù)應該在遵守規(guī)劃的前提下由開發(fā)商自由決定。事實上，很多開發(fā)商也想出了不少辦法來應對這項規(guī)定。比如，此前北京一些項目就出現(xiàn)了將兩套房源拼成大戶型出售的情況。

一位不愿意透露姓名的開發(fā)商對21世紀經(jīng)濟報道記者表示，政府還是想通過增加供給端解決市場問題。目前市場上最大的問題是剛需盤太少，開發(fā)商拿到土地后都去做了改善，從而出現(xiàn)了沒有小戶型的局面。政府的本意在導向開發(fā)商買了土地后做小戶型，但可能還是治標不治本。決定商品的價格在于供應和需求兩端，但僅靠出臺一兩條政策很難扭轉目前市場上小戶型斷供的局面。而當下居高不下的地價，也決定了開發(fā)商不得不去做高端產(chǎn)品，從而保證利潤。“70/90”最大的問題是，高地價以及供應與需求嚴重不匹配之間的矛盾。

該人士認為，政府如果要解決小戶型供應問題，應主要依靠自住型商品房來解決。