3月24日，財(cái)政部和國家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》，備受關(guān)注的二手房交易營改增政策正式落地。
在《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過渡政策的規(guī)定》（下稱《規(guī)定》）中，對市民普遍關(guān)心的個(gè)人銷售房屋繳納增值稅的問題做出了明確規(guī)定。
抑制三四線城市二手房投機(jī)炒作
此次發(fā)布的《規(guī)定》執(zhí)行“分城調(diào)控”的原則，對一線城市執(zhí)行細(xì)則更為嚴(yán)格。
《規(guī)定》指出，個(gè)人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)。
《規(guī)定》強(qiáng)調(diào)，個(gè)人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價(jià)款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個(gè)人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策僅適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市。
“二手房由5.55％的營業(yè)稅下調(diào)至5％的增值稅，減稅促進(jìn)二手房交易。北上廣深≥144平米的非普通住宅除外，可以抑制三四線城市二手房投機(jī)炒作。”中建信和地產(chǎn)長沙公司總經(jīng)理馮朝陽指出。
“這對市場是一個(gè)信號，”水墨林溪營銷副總經(jīng)理曾耘墨則表示，政策能夠帶來的直接效果還有待具體執(zhí)行。
房地產(chǎn)企業(yè)迎來減負(fù)
“稅負(fù)過重一直是房地產(chǎn)企業(yè)長期以來的痛點(diǎn)。”長沙一地產(chǎn)商表示。
回望近兩年的房地產(chǎn)市場，行情低迷，地價(jià)攀升與房價(jià)走低形成“剪刀差”。在已披露2015年度業(yè)績預(yù)告的近百家房地產(chǎn)公司中，按預(yù)增上限計(jì)算，超過50家凈利潤同比上升，另有30家左右凈利潤下滑，約22家房企預(yù)告虧損，占比為26%。房地產(chǎn)企業(yè)毛利率下降已然成為行業(yè)趨勢。
在經(jīng)濟(jì)下行壓力下，政府承諾全面推開營改增試點(diǎn)后，所有行業(yè)稅負(fù)只減不增，預(yù)計(jì)減稅5000多億元。
長沙創(chuàng)普集團(tuán)副總裁、湘經(jīng)聯(lián)秘書長李杰認(rèn)為，“營改增整體來說會減稅，對房地產(chǎn)行業(yè)來說也是如此。尤其是對長沙這種房價(jià)并不高的城市，減稅力度更大一些，會減少房企的一些稅務(wù)壓力。”
中建信和地產(chǎn)長沙公司總經(jīng)理馮朝陽坦言，在稅務(wù)認(rèn)同前提下，樓盤成本中的各類稅項(xiàng)總和越大，則增值稅抵扣越多。“銷售額10億的項(xiàng)目，當(dāng)增值稅抵扣稅項(xiàng)達(dá)到5000萬時(shí)，則與之前5％的營業(yè)稅相當(dāng)。”
他表示，各地產(chǎn)公司將從發(fā)票源頭監(jiān)控各方務(wù)必合法納稅，他們的稅率越高稅額越大，則增值稅抵扣越多，該政策將促使地產(chǎn)公司從稅務(wù)認(rèn)同的成本角度去開展經(jīng)營活動。
商業(yè)地產(chǎn)和精裝房或?qū)⒅苯邮芤?/div>
5月1日起，“營改增”將全面擴(kuò)圍。試點(diǎn)范圍會擴(kuò)大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)，并將所有企業(yè)新增不動產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍。其中，建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)適用11%的稅率，金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)適用6%的稅率。
資料顯示，目前全國有2億平方米左右的商業(yè)地產(chǎn)，眾多房企正面臨空前的商用物業(yè)去庫存壓力.營改增的落地將有望促進(jìn)寫字樓庫存去化.
“不動產(chǎn)進(jìn)增值稅抵扣稅項(xiàng)，將促進(jìn)各行各業(yè)置業(yè)，對商業(yè)寫字樓等形成直接利好。”中建信和地產(chǎn)長沙公司總經(jīng)理馮朝陽分析說，精裝可進(jìn)建安成本稅項(xiàng)抵扣，將促使各項(xiàng)目推行精裝房，提升行業(yè)品質(zhì)。
長沙創(chuàng)普集團(tuán)副總裁、湘經(jīng)聯(lián)秘書長李杰也認(rèn)為，此次營改增將極大地推進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目精裝化進(jìn)程。
水墨林溪營銷副總經(jīng)理曾耘墨認(rèn)為，不動產(chǎn)進(jìn)增值稅抵扣稅項(xiàng)對住宅市場并不會產(chǎn)生直接影響，“但是對商業(yè)地產(chǎn)會帶來一定的影響，具體效果還有待市場考驗(yàn)”。
他表示，由于長株潭地區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量大，去化程度有限，“想要通過營改增這一政策對商業(yè)地產(chǎn)去化帶來較大影響，我持保守態(tài)度”。
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