已經(jīng)過去的2015年，對于大多數(shù)房企來說都經(jīng)歷了冰火兩重天的考驗(yàn)。一方面，一二線城市開發(fā)商借著政策的東風(fēng)收益顯著；另一方面，三四線城市的去庫存問題依然困擾著房企。因此，房企的業(yè)績也因落子區(qū)域和產(chǎn)品的不同而呈現(xiàn)分化。
與此同時，去年房企提得最多的一個詞是轉(zhuǎn)型，“出海”、互聯(lián)網(wǎng)+、金融+等成為其新戰(zhàn)場，并且各有所獲。
布局
加速向一二線城市“集結(jié)”
由于三四線城市樓市的不景氣，近兩年來房企向一二線城市聚焦的趨勢已經(jīng)越來越明顯。不少有實(shí)力的房企都正在加速一二線城市的布局，擴(kuò)張土地儲備。
龍頭房企萬科在年報中表示，正是由于其在傳統(tǒng)住宅業(yè)務(wù)上堅持聚焦發(fā)達(dá)城市圈的策略，使得其抓住了主要城市市場好轉(zhuǎn)的機(jī)會，其重點(diǎn)關(guān)注的14個大中城市住宅成交面積明顯回升，新房成交總體上超過供應(yīng)。2015年，萬科在主要城市銷售金額增長20.7%。
“考慮到一、二線城市去化率較高,經(jīng)濟(jì)發(fā)展更具前景，集團(tuán)自2014年開始已陸續(xù)退出了三、四線城市,回歸一、二線城市房地產(chǎn)市場作為發(fā)展重點(diǎn)。”遠(yuǎn)洋地產(chǎn)也在年報中披露，截至2015年末，集團(tuán)總土地儲備達(dá)約2000萬平方米，其中一線城市占55%。據(jù)悉，2015年，遠(yuǎn)洋集團(tuán)在8個主要城市獲得13個項(xiàng)目，新增土儲資源約230萬平方米，全部位于一、二線城市。
泰禾集團(tuán)也在其發(fā)展戰(zhàn)略中明確指出：受益于一二線發(fā)達(dá)城市的優(yōu)勢,旗下住宅項(xiàng)目去化順利，在土儲方面將會繼續(xù)“扎根福建本土，深耕一線城市”。據(jù)泰禾方面透露，目前其貨值中，一線城市占比在七成以上。
不過，也有部分房企對一線城市樓市最近一輪的漲幅表示出一定的擔(dān)憂。比如，碧桂園集團(tuán)總裁莫斌就明確表示，不會放棄深耕三四線城市的做法：“在一線核心地段，我們保持關(guān)注、審慎參與；在二線城市，碧桂園持續(xù)鞏固市場。”據(jù)悉，碧桂園2015年合同銷售額中有52%來自于瞄準(zhǔn)一二線城市的項(xiàng)目，46%來自于面向三四線城市的項(xiàng)目。
壓力
中小房企面臨業(yè)績壓力
去年以來，國家出臺多項(xiàng)政策刺激樓市，讓房地產(chǎn)市場從年初的整體低迷到下半年轉(zhuǎn)為逐漸升溫。據(jù)中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會與中國房地產(chǎn)測評中心聯(lián)合發(fā)布的《2016中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強(qiáng)測評研究報告顯示》，2015年，500強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售明顯加速，全年商品房銷售面積總額達(dá)3.4億平方米，同比增長11.6%，銷售金額創(chuàng)下4萬億新高，同比增長17.5%。
然而一線城市的火熱并未傳導(dǎo)到三四線城市，城市表現(xiàn)愈加分化明顯。在一二線城市沒有足夠?qū)嵙δ玫氐闹行》科?，在去年激烈的市場競爭中，顯得有些力不從心。
據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在已經(jīng)披露2015年度業(yè)績預(yù)告的88家房地產(chǎn)公司中，半數(shù)房企預(yù)報凈利潤下滑，約25家房企預(yù)告虧損，其中大部分為中小房企。而在正式發(fā)布年報的上市房企當(dāng)中，榮安地產(chǎn)、中航地產(chǎn)和大龍地產(chǎn)凈利潤均出現(xiàn)下滑,下滑幅度分別為66.6%、18.5%和54%。
業(yè)內(nèi)人士分析，中小房企受制于現(xiàn)金周轉(zhuǎn)和布局過于集中等多種因素，無法與大型房企相抗衡。區(qū)域樓市不景氣、布局城市庫存壓力大成為很多業(yè)績下滑房企所面臨的共同困境。
此外，萬通地產(chǎn)首虧5.8億元至6.2億元。對此，萬通也表示，正在開發(fā)杭州萬通中心項(xiàng)目及杭州上園項(xiàng)目，在綜合分析上述兩項(xiàng)目所處區(qū)域的市場環(huán)境現(xiàn)狀、未來變化趨勢及上述項(xiàng)目成本費(fèi)用支出情況的基礎(chǔ)上，擬對上述兩項(xiàng)目計提減值準(zhǔn)備。
“多數(shù)虧損房企都是由于項(xiàng)目布局城市不合理，銷售不暢，甚至迫于資金壓力而減少開工量，致使一些項(xiàng)目無法達(dá)到預(yù)售條件，不但銷售目標(biāo)難以完成，降價銷售也致使凈利潤下滑。” 易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示。
動向
房企“出海”投資繼續(xù)擴(kuò)大
最近幾年，國人海外置業(yè)的現(xiàn)象變得越來越普遍，由此也帶動中資“出海”開發(fā)項(xiàng)目的增加。房企布局海外同樣開始成為業(yè)界所關(guān)注的問題。
“中國對外開放從引進(jìn)已轉(zhuǎn)向雙向開發(fā)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也身在其中，中國房企向海外布局也是戰(zhàn)略的一個重要選擇。”中國社會科學(xué)院財政與貿(mào)易經(jīng)濟(jì)研究所城市與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究室副主任倪鵬飛就表示，未來海外投資趨勢還會繼續(xù)擴(kuò)大。
據(jù)仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，2015年中資企業(yè)在全球各地的項(xiàng)目開發(fā)支出超過90億美元，較2014年的60億美元增加50%。其中，萬達(dá)、萬科等龍頭企業(yè)充當(dāng)了先鋒的角色。
比如萬科就在年報中披露，截至2015年底，萬科已經(jīng)進(jìn)入了舊金山、香港、新加坡、紐約、倫敦等5個海外城市。海外項(xiàng)目貢獻(xiàn)銷售面積2.8萬平米，貢獻(xiàn)銷售收入28.8億元。
而今年1月，碧桂園集團(tuán)售賣馬來西亞“森林城市”項(xiàng)目的營銷活動也曾引發(fā)過業(yè)界的關(guān)注。不過值得注意的是，中資房企的海外項(xiàng)目，大部分依然針對的是海外華人、中國內(nèi)地投資者。
中國房地產(chǎn)研究會副會長胡志剛就曾指出，移民潮、海外就業(yè)、留學(xué)、養(yǎng)老需求的擴(kuò)大，在海外形成了強(qiáng)大的市場需求。而碧桂園總裁莫斌也透露，“森林城市”前期信息傳播主要面向中國內(nèi)地，目前內(nèi)地客戶占大約80%。
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