“整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)確實(shí)是過度泛濫的。”有業(yè)內(nèi)操盤手向記者表示，三線城市的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，產(chǎn)品邏輯、成本管控和運(yùn)營模式需要?jiǎng)?chuàng)新突破。

值得注意的是，在全國各地政府祭出各種新政加快房地產(chǎn)行業(yè)去庫存之際，非一線城市的非住宅庫存實(shí)際上才是“難啃的骨頭”，商業(yè)類項(xiàng)目，出現(xiàn)大量積壓。在福建，政府甚至出臺(tái)政策改變商業(yè)用地性質(zhì)，來加快去商業(yè)類房產(chǎn)庫存。

據(jù)估算，非住宅庫存占用的資金規(guī)模約有十余萬億元。即使對(duì)于一線城市來說，商業(yè)項(xiàng)目也是良莠不齊，其中不乏高空置率的商場(chǎng)。

非住宅庫存難盤活

《證券日?qǐng)?bào)》記者近日曾實(shí)地調(diào)查位于北京鐵道大廈附近的某商場(chǎng)，記者走遍商場(chǎng)發(fā)現(xiàn)，除了星巴克和兩三家餐廳還在營業(yè)外，其他商鋪基本是空置狀態(tài)，貨柜空空如也，商場(chǎng)無人光顧，一片蕭索。

“這些商家都退租了，半年前這個(gè)商場(chǎng)基本就空了。”某位在此工作的人士向《證券日?qǐng)?bào)》記者如是透露。

作為一線城市的北京，有些商場(chǎng)尚且如此，部分非一線城市的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目壓力則更大。

“三線市場(chǎng)經(jīng)歷了這么多年的變化，百貨行業(yè)逐漸蕭條，8年前很好的項(xiàng)目現(xiàn)在基本都沒什么了，隨著萬達(dá)等大型商業(yè)地產(chǎn)公司渠道下沉到三線城市，其他開發(fā)商手里的地怎么辦？”在以“創(chuàng)新突圍洞見未來”為主題的中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展論壇2016（第十三屆）年會(huì)在上，北京上品管理公司總經(jīng)理白雪峰表示，折扣業(yè)態(tài)，加上線上線下一體化運(yùn)營，這是未來三線城市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)重要的盈利模式。

紅星商業(yè)董事長助理兼投資發(fā)展部總經(jīng)理陳煜則稱，對(duì)物業(yè)而言，長期持有在手上，對(duì)企業(yè)的現(xiàn)金流和融資成本都有較大的壓力，對(duì)商業(yè)管理來說，就是輕資產(chǎn)撬動(dòng)重資產(chǎn)。“對(duì)于開發(fā)運(yùn)營之后的資產(chǎn)證券化而言，我把開發(fā)的物業(yè)項(xiàng)目聯(lián)合信托機(jī)構(gòu)成立一家基金公司，合作管理物業(yè)，約定融資計(jì)劃、為業(yè)主提供固定回報(bào)，這就實(shí)現(xiàn)了一定程度的證券化。”

同時(shí)，陳煜表示，公司也關(guān)注三四線城市商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，“我們?cè)谝痪€城市布局之后，會(huì)關(guān)注這些城市周邊的三四線城市，用城市群帶動(dòng)三四線城市發(fā)展布局，但三四線城市要做輕資產(chǎn)，也面臨挑戰(zhàn)。”

“在三線城市，我認(rèn)為市場(chǎng)空間是很大的，只要你能做到盡量的差異化和精品，我想市場(chǎng)是可以非常好的。”正榮集團(tuán)商業(yè)總經(jīng)理張子玉表示，創(chuàng)新地增加體驗(yàn)非常重要，比如在正榮的某項(xiàng)目中，“買夠兩百元，可以免費(fèi)去拍照”，而體驗(yàn)性業(yè)態(tài)雖然投資成本大，運(yùn)營成本高，但這些都能夠增加了商場(chǎng)黏性；另外，提高智能化，做服務(wù)產(chǎn)業(yè)化。”

資本并購加速行業(yè)分化

值得關(guān)注的是，專注于一線城市的開發(fā)商也正在將商業(yè)業(yè)態(tài)下沉至非一線城市。北辰實(shí)業(yè)總經(jīng)理曾勁在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，北辰一直是以北京為中心在發(fā)展，但近三年的時(shí)間，北辰已經(jīng)進(jìn)入武漢、杭州、南京、蘇州、長沙等全國十個(gè)城市，共有20多個(gè)項(xiàng)目，其中不乏大體量的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

北辰相關(guān)負(fù)責(zé)人向本報(bào)記者表示，北辰在長沙550萬平方米的超大體量項(xiàng)目中，有80萬平方米為商業(yè)類業(yè)態(tài)。不過，曾勁向《證券日?qǐng)?bào)》記者坦言，北辰正在整合商業(yè)資產(chǎn)，但并不是要退出商業(yè)業(yè)態(tài)開發(fā)運(yùn)營。在北辰的整合計(jì)劃中，除了要引入商業(yè)運(yùn)營能力更強(qiáng)的機(jī)構(gòu)合作外，不排除出售或出租一部分商業(yè)資產(chǎn)，達(dá)到盤活商業(yè)資產(chǎn)的目的。

據(jù)中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟發(fā)布的《中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)（2015 /2016）年度發(fā)展報(bào)告》顯示，受電商沖擊、消費(fèi)需求縮減等影響，多個(gè)傳統(tǒng)商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營或銷售情況惡化甚至持續(xù)虧損。與此同時(shí)，一些具有專業(yè)運(yùn)營能力的集團(tuán)、基金卻順勢(shì)發(fā)展壯大，并伺機(jī)收購，擴(kuò)大并鞏固疆土，行業(yè)洗牌愈演愈烈。目前市場(chǎng)上有拋售意愿的商業(yè)物業(yè)數(shù)量明顯增加，但由于開發(fā)商對(duì)商業(yè)物業(yè)價(jià)值不切實(shí)際的高估，導(dǎo)致大量的項(xiàng)目待價(jià)而沽，有價(jià)無市。但業(yè)界普遍認(rèn)為，未來商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)洗牌的高峰期即將來臨。

對(duì)此，商務(wù)部市場(chǎng)運(yùn)行專家、中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長王永平稱，2015年商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)整體困難。如商業(yè)規(guī)劃失控，許多地產(chǎn)商業(yè)項(xiàng)目供應(yīng)量過大，也有電商沖擊、經(jīng)濟(jì)下行等外部因素。

王永平表示，行業(yè)分化重組加劇。一年內(nèi)，僅北京城就出現(xiàn)了四大并購案，與此同時(shí)，以萬達(dá)為代表一批專業(yè)和知名開發(fā)商開始嘗試輕資產(chǎn)模式，行業(yè)分工出現(xiàn)有輕有重，開發(fā)、資本優(yōu)勢(shì)開始讓位運(yùn)營，回歸商業(yè)本質(zhì)。