深圳、上海、北京等特大型城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的急速升溫吸引了廣泛的公眾注意，也使住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部（下稱“住建部”）將更多的精力投入到了穩(wěn)定特大城市房地產(chǎn)市場(chǎng)上來(lái)。但是，盡管如此，住建部的另一項(xiàng)重要工作已在悄然提速。
這項(xiàng)工作就是“進(jìn)一步深化住房制度改革總體方案”（下稱“二次房改”）的起草與制定。按照中央的統(tǒng)一安排，“二次房改”方案的擬定已經(jīng)明顯提速，住建部目前已經(jīng)完成了二次房改的草案起草工作，其他工作正在進(jìn)行當(dāng)中。
“租購(gòu)并舉”正在成為“二次房改”的核心思路。作為配套手段，住建部正在擬定關(guān)于充分發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的意見(jiàn)。同時(shí)，在二次房改的思路當(dāng)中，國(guó)有資本組建大型房屋租賃企業(yè)發(fā)展租賃市場(chǎng)，也已經(jīng)在一定程度上形成了共識(shí)。
草案起草
“目前草案已經(jīng)是初步完成了，但僅僅是最初步的草案而已，還在不斷的調(diào)整完善，這項(xiàng)工作，只是做了第一步。”3月16日中午，一位接近監(jiān)管層的權(quán)威人士告訴《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者，“關(guān)于進(jìn)一步深化住房制度改革”方案的草案起草工作，目前已經(jīng)“最初級(jí)”完成。
“關(guān)于進(jìn)一步深化住房制度改革的方案”，又被稱為“二次房改”。這一稱謂主要對(duì)比與1997年全面啟動(dòng)的第一次住房制度改革而言。那一年，根據(jù)國(guó)務(wù)院的工作安排，福利分房全面停止，商品住房市場(chǎng)全面啟動(dòng)。經(jīng)濟(jì)適用房制度同步建立，最終形成了當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本制度框架。
2015年，國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)在進(jìn)一步深化經(jīng)濟(jì)體制改革領(lǐng)域的工作安排中提出，要“提出進(jìn)一步深化住房制度改革方案”。據(jù)了解，在此之前，住建部就已經(jīng)啟動(dòng)了進(jìn)一步深化住房制度改革方案的前期研究和論證工作。于是，二次房改工作正式納入政府工作議程。
2015年底，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議、中央城市工作會(huì)議相繼召開(kāi)。在這兩次會(huì)議上，中央高級(jí)領(lǐng)導(dǎo)對(duì)于“二次房改”的思路、方向等，予以了肯定，并強(qiáng)調(diào)將其作為一項(xiàng)重要工作開(kāi)展。隨后，深化住房制度改革被作為重要工作，寫(xiě)入中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議公報(bào)。
“提出了草案之后，住建部等部門(mén)正在就此問(wèn)題，小范圍地征求意見(jiàn)，然后再豐富完善，可以說(shuō)，是在最初階段的征求意見(jiàn)過(guò)程當(dāng)中。未來(lái)的定稿，應(yīng)該會(huì)有比較大的調(diào)整和修改。”前述接近監(jiān)管層的權(quán)威人士稱。
3月15日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)陳政高在全國(guó)人大新聞?dòng)浾邥?huì)上公開(kāi)表示，進(jìn)一步深化住房制度改革方案的有關(guān)工作，正在進(jìn)行當(dāng)中。“它事關(guān)民生、事關(guān)深化改革。”陳政高在記者會(huì)上表示。
新房租賃
如果說(shuō)1997年房改停止福利分房，啟動(dòng)了中國(guó)商品住房交易市場(chǎng)，那么，目前正在進(jìn)行的“進(jìn)一步深化住房制度改革方案”則是在滿足城市新居民住房需求的基礎(chǔ)上，全面啟動(dòng)住房租賃市場(chǎng)。
“這個(gè)沒(méi)有疑問(wèn)，一方面是征求意見(jiàn)中大家形成的共識(shí)，另一方面，據(jù)此向中央主要領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)后，在滿足城市新居民住房需求的基礎(chǔ)上，發(fā)展租賃市場(chǎng)、進(jìn)一步深化住房體制改革的思路，也得到了中央領(lǐng)導(dǎo)的認(rèn)可。所以接下來(lái)的工作都是圍繞著這個(gè)方面展開(kāi)的。”曾參與前期論證的一位人士稱。
按照分工安排，住建部住房制度改革與發(fā)展司牽頭“進(jìn)一步深化住房制度改革方案”的有關(guān)工作，同時(shí)，也從市場(chǎng)監(jiān)管司、住房保障司、公積金監(jiān)管司、政策法規(guī)司等抽調(diào)人員，共同進(jìn)行工作。
在這一工作機(jī)制之下，住建部對(duì)當(dāng)前中國(guó)住房租賃市場(chǎng)的現(xiàn)狀進(jìn)行了初步評(píng)估。評(píng)估認(rèn)為，當(dāng)前中國(guó)的住房租賃市場(chǎng)主要存在兩個(gè)問(wèn)題：第一，缺少專營(yíng)住房租賃的企業(yè)，也未形成規(guī)模；第二，租賃市場(chǎng)主要是舊房和二手房，一手房租賃市場(chǎng)還比較少。
住建部的評(píng)估還認(rèn)為，中介機(jī)構(gòu)服務(wù)上還存在不規(guī)范、無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)的問(wèn)題。此外，在機(jī)制體制方面和有關(guān)法律方面還都需要完善。“現(xiàn)在，基本上這方面的工作，就是圍繞這四部分展開(kāi)的，逐個(gè)解決，逐個(gè)突破。”前述接近住建部的權(quán)威人士稱。
記者了解到，住建部正在準(zhǔn)備提出加快住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的意見(jiàn)。這將是一份啟動(dòng)住房租賃市場(chǎng)的綱領(lǐng)性文件，將對(duì)有關(guān)住房租賃市場(chǎng)的法律制度、發(fā)展方向、鼓勵(lì)政策等，進(jìn)行框架性的設(shè)計(jì)。
REITs“進(jìn)步”
本報(bào)記者證實(shí)，上述“加快住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的意見(jiàn)”內(nèi)容，主要包括以下幾方面：一是著眼于法律法規(guī)的建立、體制和機(jī)制的建立，規(guī)范租賃行為。二是著眼于培育市場(chǎng)主體，包括企業(yè)和機(jī)構(gòu)及個(gè)人。還要著眼于政府努力推動(dòng)這項(xiàng)工作，能夠盡早形成一個(gè)完整的、運(yùn)行有序的租賃市場(chǎng)。
實(shí)際上，第二項(xiàng)培育市場(chǎng)主體是最具市場(chǎng)開(kāi)拓性的著力點(diǎn)之一。目前，根據(jù)住建部和人民銀行總行（下稱“央行”）的部署和要求，北京、上海、廣州、深圳四個(gè)特大型城市，正在根據(jù)本地實(shí)際情況，分別編制REITs試點(diǎn)方案，現(xiàn)在，試點(diǎn)方案已經(jīng)編制完成。
REITs是房地產(chǎn)信托投資基金的簡(jiǎn)稱。其是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門(mén)投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。在國(guó)外，REITs通過(guò)資本市場(chǎng)向公眾投資者發(fā)行。
2008年底，在出臺(tái)4萬(wàn)億經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃后，時(shí)任國(guó)務(wù)院總理溫家寶曾召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)辦公會(huì)，提出要?jiǎng)?chuàng)新融資方式，通過(guò)并購(gòu)貸款、房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）、股權(quán)投資基金和規(guī)范發(fā)展民間融資等多種形式，拓寬企業(yè)融資渠道。
根據(jù)這一精神，央行于2009年初初步拿出了REITs試點(diǎn)的總體構(gòu)架，并初步擬定了“REITs試點(diǎn)管理辦法”。但是，在當(dāng)時(shí)央行的REITs試點(diǎn)總體框架中，REITs仍以信托的方式發(fā)行，不在資本市場(chǎng)或形態(tài)類似的公募市場(chǎng)掛牌交易。
實(shí)際上，央行2009年的REITs試點(diǎn)框架，并沒(méi)有突破中國(guó)內(nèi)地《公司法》的規(guī)定。在中國(guó)香港、新加坡，REITs的信托資產(chǎn)上會(huì)附加一個(gè)殼公司，即SPV(特殊目的公司)，信托資產(chǎn)則以某種股權(quán)形式放入SPV，由SPV發(fā)行基金。但內(nèi)地《公司法》目前尚不允許通過(guò)設(shè)立SPV來(lái)發(fā)行REITs并上市。
由于央行2009年的REITs試點(diǎn)框架并未賦予其公募屬性，且只能在銀行間市場(chǎng)流通，其帶來(lái)的融資渠道變化意義不大，因此，在市場(chǎng)實(shí)踐中應(yīng)者寥寥。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，他們需要等待REITs更實(shí)質(zhì)性的作為融資渠道出現(xiàn)。
而本次試點(diǎn)，有望形成一些突破——本次住建部、央行部署北京、上海、廣州、深圳四城市編制REITs試點(diǎn)方案，實(shí)際上是作為“積極培育房屋租賃市場(chǎng)。要構(gòu)建完善的房屋租賃市場(chǎng)體系”下的一項(xiàng)工作進(jìn)行的，而這項(xiàng)工作是未來(lái)一段時(shí)間，中央政府針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要工作思路。
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