近期中國樓市紛爭較多，面對一線城市房價的上升，人們將憤怒指向了一個新詞匯，即中國樓市的場外配資問題。而三四線城市庫存去化和房價的不振，則又讓人們看清中國樓市的極度分化。這一場一半是海水，一半是火焰的格局，如何解讀？

這個小文章想要說清兩件事情，一是樓市的場外配資到底有哪些玩家和玩法？二是如果三四線城市庫存去化不理想，那么這些賣不掉的房子，不妨就半賣半送給老百姓吧！

最近房地產(chǎn)中介都比較緊張，甚至在“兩會”上，央行領導都談及了樓市場外配資并指出一些業(yè)務屬于違法。場外配資這個詞匯讓人談虎色變的主要原因在于股市，2015年7月之前，A股配資業(yè)務風起云涌，隨之而來的配資強清是股災重要誘因。人們自然擔心當下，是否樓市配資導致了一線城市房價的飆漲，以及如果清理配資的話，則樓市是否會重復股市曾有的劇烈動蕩？

為了說清楚樓市場外配資，我們也許需要知道四大玩家，三大玩法。四大玩家依次是平安好房，鏈家集團，搜房金融和試煉地產(chǎn)。根據(jù)公開信息披露估算，在場外配資規(guī)模上，平安好房在千億元，主要業(yè)務是深圳和上海；鏈家和搜房的配資規(guī)模各約百億元，主要業(yè)務在北京和上海；世聯(lián)地產(chǎn)的配資規(guī)?？赡茉?0億以下，業(yè)務僅為新房但市場相對分散。當然，其他中介機構(gòu)也有可能嘗試和金融機構(gòu)，或者和P2P公司聯(lián)手介入樓市配資，但目前為止，樓市配資的大玩家是以上四家。

中國樓市配資的三大玩法，主要是集中在首付貸，過橋貸和贖樓貸三類，上述三類業(yè)務在各配資金融機構(gòu)或者中介的說法不同，但業(yè)務本質(zhì)大同小異。讓我們分別看看這三大玩法如何進行操作。

所謂首付貸，是購房者湊不足高額的首付，配資機構(gòu)進行適當?shù)呐滟Y支持。比方說，在深圳有人欲購800萬元一套的住宅，在目前樓市新政之前，購房者很可能被迫需要支付相當于房價款40%－50%的高額首付，這對大多數(shù)購房者而言有些吃力。配資機構(gòu)介入，通常是購房者支付總房款的20%，余下的部分由配資支持，這樣看來，在深滬的首付配資單筆金額可能在200－300萬元之間。購房者掏出20%首付，加上配資機構(gòu)的20%－30%的配資，大約可以湊足所需要購房首付款，完成購房簽約。看起來首付貸確實突破了首付比例限制，給購房者大幅度強化了購房杠桿。但是，需要關(guān)注的細節(jié)是：第一，首付貸的高潮出現(xiàn)在樓市新政之前，當下樓市新政之后購房者的首付比例最低降至25%且85折利率成為常態(tài)，因此相比老政策下近乎懲罰性的高首付限制，當下購房者對首付貸需求顯著降溫，而不是升溫。房價的飆漲出現(xiàn)在首付貸退潮之后而非之前。第二，配資中介為了控制首付貸的風險，往往會將償還全部配資貸款的風險點，設置在購房者和開發(fā)商實際交付房屋之前，或者最遲設置在購房者獲得房屋產(chǎn)權(quán)證之前，也就是說，配資中介高收益的實現(xiàn)，依賴開發(fā)商降低而非提高對購房者的購房優(yōu)惠折扣，同時融資中介風險控制的實現(xiàn)，則依賴開發(fā)商和購房者發(fā)生房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移之前。因此，通常首付貸期限不會超過2年，最遲還款期限不會晚于購房者獲得產(chǎn)權(quán)證。否則配資中介無法保證資金安全。平安好房的首付貸業(yè)務被稱為好房貸，據(jù)說截至2015年底，實際配資約千億元，有3.6萬個購房者平均使用了每筆約280萬元的首付貸款，似乎沒有暴露出顯著的貸款不良。

首付貸和一線城市房價上漲之間是否存在密切關(guān)系？很難判定，如果說平安好房在深圳的首付配資導致深圳新房價格暴漲，為什么平安好房市場份額很有限的其他城市也出現(xiàn)房價上升？為什么首付配資業(yè)務已因樓市新政顯著回落時，房價仍然分化中上升？從全國商品房屋銷售金額和按揭貸款余額的變動看，首付貸可能不至于對房價漲跌有那么大的力量。

需要指出的是，由于平安好房本身對接金融機構(gòu)的能力，使其和其他三家玩家相比鶴立雞群，其他三家配資機構(gòu)的配資規(guī)模大多在百億以內(nèi)。

所謂過橋貸，是指在同一家地產(chǎn)中介內(nèi)，買房者甲看中了售房著乙的房屋，但是乙的房屋有未償按揭貸款，在還款之前無法解除房屋抵押，也無法交易過戶。如果甲不愿承擔墊資風險，乙又無力獨立還清未償貸款，則這筆房屋買賣交易將無法達成。此時配資中介出現(xiàn)，提供過橋貸，這個過橋貸提供給乙方幫助其還貸解押，然后將房屋交易過戶給甲。因此這是在交易環(huán)境不涉及加杠桿的，只是對乙方的過橋。這種過橋貸在西方國家沒有必要出現(xiàn)，銀行只需要對甲乙雙方提供簡單的轉(zhuǎn)按揭服務即可，但在缺乏此類簡單金融服務的中國，在甲乙雙方缺乏相互信任機制的大背景下，過橋貸應運而生。此類業(yè)務通常屬不超過2個月的短期過橋，售房者往往會在向親友借款還貸售房，和向配資中介申請過橋之間進行權(quán)衡。目前從事此類業(yè)務的主要玩家是鏈家和搜房，平安好房和世聯(lián)地產(chǎn)以新房的首付貸業(yè)務為主，當然平安好房也有e房貸等類似業(yè)務，但規(guī)模有限。

所謂贖樓貸，和過橋貸比較類似，在同一家地產(chǎn)中介，買房者甲和售房者乙是同一個人，也就是說，有人委托了中介，出售其已有房產(chǎn)，并試圖買入另一房產(chǎn)。本質(zhì)上此人是改善型購房者。但此人如果不出售房屋，便無力購入更喜歡的另一套房屋。此時配資中介提供贖樓貸，墊資幫助此人對欲售房還貸解押出售，并幫助此人利用售房資金購入其中意的另一房產(chǎn)。從交易本質(zhì)而言，過橋貸和贖樓貸其實是同一種業(yè)務。但為控制風險，配資機構(gòu)往往只對獨家委托售房者提供贖樓貸。

因此在三種樓市配資中，真正加杠桿的是首付貸，另外兩類是交易過橋類短期融資。后兩類配資規(guī)模相當有限，原因在于無論鏈家還是搜房，自身都不是金融機構(gòu)，只能運用自有資金，或者通過對接p2p平臺的短期理財產(chǎn)品，才能提供相應配資服務。

了解四大玩家三大玩法之后，我們不難發(fā)現(xiàn)，所謂樓市配資和股市配資類似云云，乃屬虛妄。第一，導致A股動蕩的配資，是銀行，券商，信托，保險等金融機構(gòu)廣泛介入的結(jié)果，只有金融機構(gòu)才有龐大資金，樓市配資除平安好房之外，其他中介不具備這樣的資金能力和通道能力。第二，所謂中國樓市高燒和配資密切相關(guān)云云，也是一種臆測，樓市配資大多屬于交易過橋類，而加杠桿類的首付貸已風光不再。如果銀行服務到位一些，市場反應快一些，這些過橋服務，銀行有能力做得比地產(chǎn)中介要更好更規(guī)范。第三，盡管如此，樓市配資也有風險點，這集中在購房者的資金，過橋貸、贖樓貸對接P2P理財產(chǎn)品的資金，是不是真正放置在國有銀行為主的托管賬戶中，樓市配資對接的理財有沒有拆細或資金池的問題等。在我看來，關(guān)于中國樓市配資問題，監(jiān)管層應該介入梳理和規(guī)范業(yè)務流程，界定合規(guī)和違規(guī)的邊界。

中國房地產(chǎn)市場是個市場集中度極低的市場，同時中介眾多，房屋買賣交易多中介委托，決定了包括場外配資市場在內(nèi)的交易市場，不太可能形成持續(xù)有效的勾結(jié)和壟斷，而更容易形成相互的模仿，拆臺。

由此看，中國樓市場外配資，和令人談虎色變的股市配資，不具有可比性。因此無論配資是冷是熱，都無法掩蓋三四線城市樓市去化遲緩的問題，怎么辦？大招是：三四線城市的老百姓不是不想買新房，而是買不起。政府應該做的事情，既然賣不掉商品房，就不如索性半賣半送吧！

怎樣操作半賣半送？大致可以針對兩類人群，一類是有知識有技能的年輕人群體；另外一類是想進城能謀生的農(nóng)民群體。提出這種設想的基本邏輯，在于中國房價苦樂不均的根源，是城市發(fā)展的極度失衡，目前中國有人口凈流入的城市不會超過20個，甚至無錫，常州，南通這樣的宜居城市，也出現(xiàn)了戶籍人口減少，常住人口停滯的現(xiàn)象。我也沒有觀察到有百強縣的任何一個縣城，出現(xiàn)戶籍人口的增加。大城市繁華的背后，是小城市的凋敝，更不用說只有老弱留守的廣袤農(nóng)村。東三省經(jīng)濟不振的重要因素之一就在于持續(xù)的人口凈流出。如此格局，不可能不導致一二線房價熱，三四線市景蕭條，甚至百業(yè)不旺的矛盾。政府應該大膽做的，就是留住人才，留住財富。

半賣半送留住年輕人。地方政府可以會同開發(fā)商，以半賣半送的方式招攬有知識或者有技能的年輕人，這些人的主力構(gòu)成是從中小城市不斷流失的高考大學生群體，以及進城務工后有一技之長的青年技術(shù)工人。地方政府不妨招攬他們回來，縣城一套100萬元舒適的商品住宅，可以用20萬元的價格半賣半送給這一年輕人群體，年輕人需要和縣城的政府或企業(yè)簽署落戶以及五年以上工作合約的承諾。如果年輕人沒有做滿五年違約離開，比如3年，那么地方政府有權(quán)要求年輕人補償半賣半送中80萬的40%,即32萬元。如果地方政府對半賣半送的房屋，會同地方住建部門進行一些年輕人服務期內(nèi)的交易限制，那么這種半賣半送的風險是可控的。作出這一決策的地方政府需要衡量年輕人可能給地方帶來的財富創(chuàng)造，市場繁榮和半賣半送之間的代價。

半賣半送引導農(nóng)民進城。對有一定謀生技能希望進入小城市生活的農(nóng)民家庭，或者地方棚改家庭，地方政府可以考慮用半賣半送的方式同步進行多項資產(chǎn)置換。地方政府付出的是城市商品房，戶籍，社會保障等，棚改戶，意愿進城農(nóng)民家庭付出的是老舊房或宅基地，承包地，上述操作可以和針對棚改戶，進城農(nóng)民家庭的貨幣化補償結(jié)合起來操作，例如在半賣半送的同時，部分補償貨幣，部分補償政府信用背書的記名專用購房券等。但如此操作的前提，是尊重農(nóng)民家庭和棚改家庭的自主意愿。