3月9日上午，媒體報(bào)道稱深圳市初步摸底估計(jì)首付貸規(guī)模大概為20億元，到當(dāng)天下午旋即傳出該數(shù)字又變成30億元。
首付貸規(guī)模到底有多大？眼下，房?jī)r(jià)上漲最快的一線城市成了首付貸摸底的重點(diǎn)區(qū)域，若要算出全國(guó)規(guī)模，在缺少權(quán)威機(jī)構(gòu)持續(xù)跟進(jìn)的情況下，難度可想而知。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，房天下理財(cái)、鏈家理財(cái)?shù)纫褧和Ｐ路渴赘顿J業(yè)務(wù)。此前，平安銀行的廣東省人大代表林娜曾反對(duì)首付貸，認(rèn)為其交易信息未納入央行征信體系，造成銀行辦理個(gè)貸時(shí)難以識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)。
首付貸規(guī)模至今成謎，若單筆違約之后，會(huì)否加大銀行個(gè)貸乃至系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)？多位銀行界人士表示，風(fēng)險(xiǎn)肯定有，但不絕對(duì)。
●首付貸加杠桿“被妖魔化”
春節(jié)前夕，央行與銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)“房貸”調(diào)整的文件，比如三四線城市個(gè)貸最低首付比例可低至2成，二線城市從3成降至2.5成。
節(jié)后，一線城市房?jī)r(jià)大漲，加上上海鏈家事件推波助瀾，外界開(kāi)始將視線轉(zhuǎn)向所謂房貸“場(chǎng)外配資”問(wèn)題，首付貸成為推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的幕后推手，一時(shí)間“人人喊打”。
林娜的思考邏輯實(shí)質(zhì)就是，首付貸游離于銀行房貸監(jiān)管體系之外，違背了央行和銀監(jiān)會(huì)對(duì)于房地產(chǎn)信貸相關(guān)政策的精神，使得監(jiān)管機(jī)構(gòu)對(duì)于房地產(chǎn)金融杠桿的控制變得無(wú)效，會(huì)加大銀行授信風(fēng)險(xiǎn)。
何為首付貸加杠桿？通俗地說(shuō)，如果你要購(gòu)買一套100萬(wàn)元的房子，按照銀行以往3成首付的要求，你需要首付30萬(wàn)元，現(xiàn)在大型房產(chǎn)中介借鑒P2P模式，引入社會(huì)閑散資金來(lái)幫你解決首付款。
以房天下理財(cái)首付貸為例，如果你或你的直系親屬名下有一套房子可做抵押，可以解決首付款的70%，那就是21萬(wàn)元，相對(duì)于你只要拿出9萬(wàn)元自有資金，也就是2.33倍首付貸杠桿，但從總房?jī)r(jià)來(lái)看，就是逾10倍總杠桿。
購(gòu)房者個(gè)人貸款杠桿被放大之后，首付貸一旦違約，會(huì)否加劇房貸風(fēng)險(xiǎn)傳染？
一家上市城商行的信貸客戶經(jīng)理表示，用首付貸的購(gòu)房者在個(gè)人收入能力上，與個(gè)人按揭買房的客戶質(zhì)量有差異。銀行授信前，會(huì)查看首付款收據(jù)是否足額，若房企與P2P平臺(tái)為迎合銀行授信要求而精心包裝一下，銀行不易發(fā)現(xiàn)個(gè)中風(fēng)險(xiǎn)。若銀行真正要授信，還要看購(gòu)房者的工資卡、銀行流水、公司社保以及直系親屬旗下房產(chǎn)等，達(dá)不到一定標(biāo)準(zhǔn)也不會(huì)放貸。
一家大型銀行的區(qū)域電子銀行部負(fù)責(zé)人告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，對(duì)住房投機(jī)群體來(lái)說(shuō)，首付貸是一種空手套白狼，但這部分人畢竟占少數(shù)。如果自住型購(gòu)房，影響就不大，當(dāng)前“70后”一代進(jìn)入換房季，小房換大房，對(duì)改善型需求越來(lái)越大。
“首付貸引爭(zhēng)議主要在于‘投資’屬性強(qiáng)，被認(rèn)為是加杠桿注水，但關(guān)鍵在于要有一個(gè)明確的‘場(chǎng)景’。”上述電子銀行部負(fù)責(zé)人表示，這個(gè)需要有條件進(jìn)行，比如你是自住型購(gòu)房且已有一套，拿前一套房子抵押，用短期的首付貸臨時(shí)解決改善型住房的首付款，如果平臺(tái)又合規(guī)經(jīng)營(yíng)，這種模式應(yīng)是主流趨勢(shì)。
●主要風(fēng)險(xiǎn)來(lái)自銀行理財(cái)產(chǎn)品？
財(cái)新網(wǎng)近日?qǐng)?bào)道說(shuō)，監(jiān)管部門最近將要對(duì)房貸市場(chǎng)的“首付貸”等配資行為采取措施，下一步也會(huì)對(duì)銀行進(jìn)行規(guī)范。
3月9日，另有媒體報(bào)道稱，深圳市正在對(duì)當(dāng)?shù)匦≠J公司、P2P平臺(tái)針對(duì)購(gòu)房者首付貸等摸底，涉及首付貸規(guī)模20億元。當(dāng)天下午，有知情人士爆料說(shuō)，該數(shù)字變成了30億元。
這會(huì)是冰山一角嗎？記者調(diào)查了解到，像搜易貸旗下首付貸業(yè)務(wù)現(xiàn)今覆蓋區(qū)域主要集中在東部地區(qū)，尤其是一線城市，房天下理財(cái)首付貸產(chǎn)品也主要以一二線城市為主，認(rèn)為該區(qū)域房?jī)r(jià)堅(jiān)挺，不會(huì)跌價(jià)。
當(dāng)前，首付貸產(chǎn)品主要覆蓋區(qū)域與匯付天下最新發(fā)布的《2015年網(wǎng)貸行業(yè)報(bào)告》相關(guān)研究成果相吻合。該報(bào)告顯示，P2P網(wǎng)貸注冊(cè)用戶主要集中在一、二線城市，用戶占比分別為22.1%、34.1%。
針對(duì)規(guī)模，網(wǎng)貸之家首席研究員、盈燦咨詢CEO馬駿告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，以前沒(méi)有首付貸的時(shí)候，購(gòu)房者必須通過(guò)親戚朋友等借錢，現(xiàn)在有了首付貸卻人人喊打。在房地產(chǎn)市場(chǎng)以萬(wàn)億計(jì)的交易中，首付貸只是九牛一毛。
盡管如此，一個(gè)值得關(guān)注的細(xì)節(jié)是，上述報(bào)告還重點(diǎn)提到，銀行理財(cái)是P2P網(wǎng)貸投資人最主要的其他理財(cái)方式，占比40.6%。
財(cái)新網(wǎng)日前報(bào)道稱，銀行理財(cái)是提供首付貸“資金端”的重要渠道。該模式就是房產(chǎn)中介與銀行協(xié)定，通過(guò)交納一定的保證金，將銀行理財(cái)資金對(duì)接到首付貸項(xiàng)目上，而買賣雙方則簽署一份“陰陽(yáng)合同”（“陽(yáng)合同”代表被做高的房?jī)r(jià)，“陰合同”代表真實(shí)房?jī)r(jià)），房產(chǎn)中介又與賣方簽署協(xié)議，以保證買方個(gè)貸順利到位，最后讓多出的個(gè)貸余額來(lái)償還首付貸。
銀監(jiān)會(huì)披露的數(shù)據(jù)顯示，銀行不良貸款從去年1季度的9825億元上升至去年4季度的1.27萬(wàn)億元，多出大約3000億元。其中，次級(jí)貸從去年1季度的4797億元上升至去年4季度的5923億元，多出逾1100億元。
從風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)占比來(lái)看，正常類貸款占比下降，去年1季度為95.08%，到去年4季度變成94.54%，關(guān)注類與不良類均有所上升，撥備覆蓋率也有所下降。
依此來(lái)看，當(dāng)前銀行業(yè)不良貸款率是在上升的，但銀行理財(cái)表外運(yùn)行，對(duì)接首付貸顯得也較為隱蔽，基于匯付天下報(bào)告提及的銀行理財(cái)占了4成的網(wǎng)貸業(yè)投資資金，這一現(xiàn)實(shí)顯然不容忽視。
另?yè)?jù)盈燦咨詢不完全統(tǒng)計(jì)，截至2016年1月18日，已有民生、招行等20余家銀行涉足P2P網(wǎng)貸平臺(tái)資金存管業(yè)務(wù)，80家平臺(tái)與之簽訂了資金存管協(xié)議，約占P2P網(wǎng)貸行業(yè)正常運(yùn)營(yíng)平臺(tái)數(shù)量的3%。
該數(shù)據(jù)表明，P2P網(wǎng)貸平臺(tái)銀行存管比例偏低，勢(shì)必會(huì)影響到銀行對(duì)網(wǎng)貸資金具體流向的監(jiān)管，進(jìn)一步影響到銀行對(duì)個(gè)貸的授信風(fēng)險(xiǎn)。
針對(duì)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，亞信控股集團(tuán)董秘榮騰洪表示，這最終回歸到一個(gè)問(wèn)題，就是如何把握貸款對(duì)象及確定其還款能力，涉及三個(gè)基本條件：如何確定低門檻的貸款標(biāo)準(zhǔn)，如何確定市場(chǎng)信息的對(duì)稱性，如何把握市場(chǎng)利率調(diào)整期。
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