由上海鏈家違規(guī)引發(fā)的房產(chǎn)中介金融業(yè)務(wù)危機(jī)繼續(xù)發(fā)酵。
3月1日，鏈家首度公開(kāi)回應(yīng)質(zhì)疑，表示資金存管過(guò)程受到央行設(shè)立的第三方支付存管機(jī)制限制，企業(yè)無(wú)權(quán)也無(wú)法對(duì)其資金進(jìn)行挪用。不過(guò)，業(yè)內(nèi)人士指出，鏈家的回應(yīng)實(shí)際上并沒(méi)有解釋實(shí)際運(yùn)作過(guò)程中資金流向的關(guān)鍵性問(wèn)題，仍有避重就輕之嫌。
不過(guò)，就在鏈家成為眾矢之的之時(shí)，市場(chǎng)上其他中介旗下的P2P業(yè)務(wù)也風(fēng)聲鶴唳起來(lái)。
目前二手房中介領(lǐng)域，除了平安好房、搜易貸等專門(mén)做P2P業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)，世聯(lián)行、我愛(ài)我家、房多多、好屋中國(guó)、中原地產(chǎn)、悟空找房等線上線下的房產(chǎn)中介都紛紛推出了包括首付貸在內(nèi)的金融產(chǎn)品及服務(wù)。
“目前市場(chǎng)上在售的首付貸產(chǎn)品有的已開(kāi)始縮減規(guī)模，畢竟誰(shuí)也不想在這時(shí)候再被當(dāng)做出頭鳥(niǎo)。”北京一家互聯(lián)網(wǎng)金融公司的負(fù)責(zé)人對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示。
危險(xiǎn)的首付貸
實(shí)際上，從目前來(lái)看，鏈家理財(cái)仍是國(guó)內(nèi)最大的房貸P2P平臺(tái)，據(jù)鏈家理財(cái)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，鏈家P2P業(yè)務(wù)中有90%以上的數(shù)據(jù)來(lái)自房貸標(biāo)的。而從去年的11月、12月至今年1月，其月成交金額分別為14.1億元、20.5億元、25.2億元，呈大幅飆升態(tài)勢(shì)。
不過(guò)，在二手房撮合交易中發(fā)現(xiàn)這項(xiàng)金融業(yè)務(wù)，并非只有鏈家一家。隨著房?jī)r(jià)上漲、購(gòu)房門(mén)檻不斷被抬高，房產(chǎn)中介也逐漸意識(shí)到首付貸等產(chǎn)品的前景廣闊。
“房產(chǎn)中介的P2P業(yè)務(wù)實(shí)際上就是早期的墊資服務(wù)，只不過(guò)早期作為中介墊資不收取手續(xù)費(fèi)，主要是為了促成交易。但隨著這種墊資服務(wù)被中介廣泛使用后，大家就把這一業(yè)務(wù)形態(tài)單獨(dú)拿出來(lái)做交易了。”鏈家地產(chǎn)一位內(nèi)部人士指出。
從操作模式來(lái)看，鏈家、世聯(lián)行等房地產(chǎn)中介提供的首付貸產(chǎn)品主要有兩種類型，一種是中介自己擁有小額貸款等金融牌照，可直接提供金融消費(fèi)服務(wù);另一種則是中介僅為業(yè)主提供中間服務(wù)，尋找合適的金融機(jī)構(gòu)，后續(xù)的資金貸款仍由金融機(jī)構(gòu)完成。
世聯(lián)行的官網(wǎng)資料顯示，旗下“家圓云貸”產(chǎn)品為購(gòu)房置業(yè)貸提供的額度一般為50萬(wàn)-150萬(wàn)元，期限3-36個(gè)月，購(gòu)房者只要通過(guò)置業(yè)顧問(wèn)代為申請(qǐng)，在資料上傳后的1-3個(gè)工作日內(nèi)通過(guò)審批即可放款。
中原集團(tuán)也在2015年推出了新金融業(yè)務(wù)，為客戶提供首付貸、過(guò)橋貸、裝修貸等服務(wù)，但與鏈家不同的是，中原主要做金融中介業(yè)務(wù)，與工商銀行、招商銀行等金融機(jī)構(gòu)合作，為購(gòu)房者推介合適的金融機(jī)構(gòu)和產(chǎn)品，并從中獲取服務(wù)費(fèi)。
“根據(jù)我們對(duì)行業(yè)的觀察和測(cè)算，目前整個(gè)房地產(chǎn)交易中使用首付貸購(gòu)房的比例約為5%，個(gè)別大的中介公司也很難超過(guò)10%，而這些使用首付貸的人群大部分還是剛需人群。”同策研究咨詢機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)張宏偉表示。
但是，由于部分首付貸的資金成本較高，因此業(yè)內(nèi)人士分析，在這類產(chǎn)品的推動(dòng)下，房地產(chǎn)交易價(jià)格被推高。
“特別是像北京、上海等一線城市中心區(qū)的老舊小區(qū)，本身的房屋資產(chǎn)價(jià)值較低，但卻在本輪價(jià)格上漲中漲幅較大，推高了所在片區(qū)的房?jī)r(jià)。” 獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家陳劍波表示。
杠桿風(fēng)險(xiǎn)積聚
“鏈家事件之所以引起行業(yè)關(guān)注，主要是因?yàn)樗母軛U率太高，這會(huì)給市場(chǎng)帶來(lái)信貸風(fēng)險(xiǎn)。”陳劍波表示。
按照目前購(gòu)買首套房最低20%的首付計(jì)算，購(gòu)房的杠桿比例是1:5，在此基礎(chǔ)上再通過(guò)首付貸一半的首付，那么購(gòu)房的杠桿比例將放大為1:10。
“在當(dāng)前的市場(chǎng)情況下，一旦樓市下滑，購(gòu)房人違約的事件將再次出現(xiàn)。而在5倍到10倍的杠桿之下，如果出現(xiàn)大規(guī)模違約現(xiàn)象，最終就可能引發(fā)擔(dān)保公司或者中介的資金鏈斷裂，高風(fēng)險(xiǎn)的結(jié)果是顯而易見(jiàn)的。”陳劍波表示。
值得注意的是，在3月1日鏈家的公開(kāi)回應(yīng)中，對(duì)于是否有資質(zhì)向購(gòu)房者提供貸款，以及“首付貸”中存在的高杠桿問(wèn)題，鏈家并未重點(diǎn)回應(yīng)。鏈家表示，鏈家金融平臺(tái)90%以上的業(yè)務(wù)是做交易過(guò)程中的資金周轉(zhuǎn)。目前“首付貸”利率為每月0.66%，服務(wù)費(fèi)每月0.43%，不會(huì)增加購(gòu)房者負(fù)擔(dān)。
但在上海市消保委列舉的兩個(gè)案例中，為促成交易，鏈家門(mén)店為購(gòu)房者提供的短期借款產(chǎn)品月利率1.6%，年化利率19.2%，這相當(dāng)于銀行貸款利率的四倍。
“從目前來(lái)看，P2P金融平臺(tái)的監(jiān)管難度非常大，從去年年底至今就出現(xiàn)多家P2P平臺(tái)跑路或停業(yè)。”網(wǎng)貸之家一位負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示。
據(jù)網(wǎng)貸之家數(shù)據(jù)顯示，截至2016年2月底，網(wǎng)貸行業(yè)正常運(yùn)營(yíng)平臺(tái)為2519家，環(huán)比下降了1.83%，累計(jì)問(wèn)題平臺(tái)達(dá)到1425家。目前行業(yè)內(nèi)只有近30家P2P平臺(tái)與銀行簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議，僅占行業(yè)總量的1.2%。
此外，今年2月出現(xiàn)的問(wèn)題平臺(tái)類型主要由跑路類型、停業(yè)類型、提現(xiàn)困難類型所組成，分別達(dá)到了41.89%、43.24%、13.51%，合計(jì)占比達(dá)到98.64%。跑路平臺(tái)數(shù)量與停業(yè)平臺(tái)數(shù)量分別為31家和32家。
“目前問(wèn)題比較大的主要是涉及中小企業(yè)的部分互聯(lián)網(wǎng)金融項(xiàng)目，由于中小企業(yè)在售項(xiàng)目或代理較少，且項(xiàng)目主要集中于二三線城市，一旦項(xiàng)目出現(xiàn)去化困難、回款緩慢，房企就會(huì)出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)不力的局面，這類房企發(fā)售的金融類產(chǎn)品也會(huì)出現(xiàn)兌付危機(jī)。”戴德梁行北中國(guó)區(qū)策略發(fā)展顧問(wèn)部負(fù)責(zé)人指出。
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