由于春節(jié)前后的兩波利好政策，節(jié)后一線城市房價開始出 現(xiàn)一輪上漲，隨后出現(xiàn)房東惜售和房產(chǎn)交易中心人滿為患的情況。上周上海鏈家等中介被曝利用“首付貸”等金融產(chǎn)品幫助客戶“配資”買房，而有坊間傳言認(rèn)為僅上海鏈家就有3000套房源利用首付貸進(jìn)行買賣并增加了樓市的杠桿。

按揭貸款買房為大家所熟知，也是國家政策鼓勵的。但隨著一線城市房價快速上漲，購房起點越來越高，一些購房者開始更多利用首付貸等“場外”資金加大購房金融杠桿。

“雞生蛋”還是“蛋生雞”的市場爭論再起，有觀點認(rèn)為發(fā)揮杠桿作用的“首付貸”等金融服務(wù)是助推近期一線城市房價高漲的“元兇”，增加房地產(chǎn)交易的邊際成本；也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為正是一線城市房價快速上漲從而讓“首付貸”發(fā)展迅猛，進(jìn)而反過來增加樓市風(fēng)險。

過去一年首付貸快速發(fā)展

首付貸由來已久，開發(fā)商較早使用“首付貸”促銷，尤其是在樓市低迷時，一些開發(fā)商為了盡快回籠資金，有時會推出“零首付”活動，實際上就是聯(lián)合金融機(jī)構(gòu)為購房者提供首付貸，期限從一年到三年不等，開發(fā)商還會補(bǔ)貼購房者首付貸的部分利息。

隨著房價上漲、門檻太高，房產(chǎn)中介也逐漸意識到首付貸等產(chǎn)品的前景廣闊，除了平安好房、搜易貸等房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融平臺，世聯(lián)行、鏈家、我愛我家、搜房網(wǎng)、房多多、好屋中國、中原地產(chǎn)、悟空找房等線上線下房產(chǎn)中介紛紛推出包括首付貸在內(nèi)的金融產(chǎn)品及服務(wù)。

從具體操作模式來看，中介提供首付貸有兩種類型，一種是中介自己擁有小額貸款等金融牌照，可直接提供金融消費(fèi)服務(wù)；另一種則是中介僅為業(yè)主提供中間服務(wù)，尋找合適的金融機(jī)構(gòu)，后續(xù)的資金貸款仍由金融機(jī)構(gòu)完成。世聯(lián)行、鏈家屬于前者，中原等屬于后者。

以世聯(lián)行為例，作為國內(nèi)最大的一手房代理商，該公司從2012年通過股權(quán)收購的方式開始涉足金融服務(wù)，主要產(chǎn)品家圓云貸就是為一手房、二手房業(yè)主提供小額貸 款。世聯(lián)行的官網(wǎng)資料顯示，家圓云貸——新房置業(yè)貸的額度一般為50萬~150萬元，期限3~36個月，購房者只要通過置業(yè)顧問代為申請，在資料上傳后的 1~3個工作日內(nèi)通過審批即可放款。

去年，隨 著一線樓市強(qiáng)勁復(fù)蘇，世聯(lián)行的金融業(yè)務(wù)快速發(fā)展。2月28日，世聯(lián)行發(fā)布的2015年年報顯示，該公司去年一共發(fā)放了家圓云貸32209筆，放貸金額為 29.92億元，同比分別增長65.05%、51.90%，該產(chǎn)品為公司帶來收入4.15億元，同比增長69.54%，這部分收入占世聯(lián)行2015年全年 收入的8.8%。

截至2月29日，鏈家理財平臺數(shù)據(jù)顯示，其成交金額為180.5億，發(fā)放收益17.9億，用戶規(guī)模31萬。

中原集團(tuán)也在2015年推出了新金融業(yè)務(wù)，為客戶提供首付貸、過橋貸、裝修貸等服務(wù)，但與世聯(lián)行不同的是，中原主要是做金融中介業(yè)務(wù)，與工商銀行、招商銀行、中國銀行、交通銀行、平安普惠、眾安保險等金融機(jī)構(gòu)合作，從中獲取服務(wù)費(fèi)。

“中原主要負(fù)責(zé)做業(yè)主的背景調(diào)查，為業(yè)主的需求匹配相應(yīng)金融機(jī)構(gòu)的產(chǎn)品，從中獲取貸款額2%左右的服務(wù)費(fèi)。”深圳中原董事總經(jīng)理鄭叔倫告訴《第一財經(jīng)日報》。

中原集團(tuán)提供的數(shù)據(jù)顯示，2015年，該公司新金融業(yè)務(wù)總放款金額約30億元，2016年的目標(biāo)是放款100億元，收益2億元。

杠桿的作用有多大

《第一財經(jīng)日報》記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，目前首付貸分為有抵押和無抵押兩種情況，幾乎所有的房地產(chǎn)中介代理公司都給購房者提供首付貸產(chǎn)品。在一手房方面，首付貸主 要是和開發(fā)商合作，主要是為了降低購房者的購房門檻，只要開發(fā)商沒有太大問題，一般不會存在違約情況。在二手房方面，如果是置換型購房者通常自己有住房， 由于之前房屋沒有售出，在短時間內(nèi)存在首付資金緊張，這類“首付貸”通常有房地產(chǎn)抵押，因此也比較安全，由于是短期資金需求更像是過橋貸款。而對于首次購 買二手房而沒有抵押的購房者而言，使用“首付貸”則可能出現(xiàn)風(fēng)險。

“這個就相當(dāng)于把購房者的年終獎提前支取了一樣，每年春節(jié)后樓市容易出現(xiàn)價格上漲，很多購房者就想搶到節(jié)前購買，如果在首付方面差一點就可以應(yīng)用首付貸這樣的 產(chǎn)品，這個產(chǎn)品的初衷就是促進(jìn)交易活躍，而一手房的購買由于有開發(fā)商擔(dān)保，很多開發(fā)商還會約定交房前要把首付還清，因此風(fēng)險較小。”東方證券地產(chǎn)行業(yè)首席 分析師竺勁告訴《第一財經(jīng)日報》記者。

雖然如此，“首付貸”在一定程度上的確放大了杠桿。

如果購房者購買一套價值100萬的房子，在一線城市購房者需要準(zhǔn)備三成首付房款，即30萬元，剩下的70萬元可以選擇公積金貸款以及商業(yè)貸款任意組合。但如 果購房者目前只有20萬的現(xiàn)金，該購房者一樣可以購買100萬的房子，剩下的10萬通過“首付貸”這樣的金融服務(wù)解決。那么之前購房者的杠桿是3.3倍， 而如今的杠桿則是5倍。

由于在一定程度上放大了風(fēng)險，因此首付貸更被認(rèn)為是樓市交易的“場外配資”。

“這 類融資和股票的場外配資情況并不一樣，首先股票的價格波動非常大，而目前樓市還是一個比較穩(wěn)定的市場。其次股票的配資可以多達(dá)10倍，但是目前首付貸一般 只能占到首付的50%，也就是說100萬的房子三成首付最多可以使用首付貸15萬元，這一類的風(fēng)險控制能力還是很強(qiáng)的。”同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉向記者 表示。

多位業(yè)內(nèi)人士指出，從放大杠桿來講，降息、降低首付比例等金融措施的杠桿效應(yīng)比“首付貸”要強(qiáng)得多。

盡管目前一線城市仍執(zhí)行限購政策，但房貸利率已非常劃算。根據(jù)融360數(shù)據(jù)，目前上海首套房的平均利率折扣8.78折，執(zhí)行利率降至4.30%，上?？赊k理 房貸業(yè)務(wù)的銀行30家，當(dāng)前首套房利率9折以下的銀行19家，利率最低為平安銀行的8折，二套房利率最低為上海農(nóng)商銀行的8.5折，房貸優(yōu)惠力度進(jìn)一步加大。深圳方面，可提供折扣利率的銀行為23家，占比92%。目前， 有15家銀行首套房貸款利率低至9折及以下，其中匯豐銀行以8.2折優(yōu)惠最多，大新銀行8.5折優(yōu)惠緊隨其后。

交易規(guī)模不到10%？

“其實首付貸只是一種融資方式，這就是過橋貸款，由于二手房買賣中銀行貸款有一個滯后性，很多甚至批了貸款要延后房貸，因此很多購房者就通過P2P等金融產(chǎn)品 進(jìn)行短期借款給房東進(jìn)行付款。目前首付貸大部分需要有抵押物，因此風(fēng)險并沒有那么夸張。但是由于每家公司不披露相關(guān)規(guī)模，因此我們很難進(jìn)行規(guī)模的統(tǒng)計。” 互聯(lián)網(wǎng)金融行業(yè)研究機(jī)構(gòu)盈燦咨詢的副總經(jīng)理于百程告訴《第一財經(jīng)日報》記者。

“我們做的草根調(diào)研發(fā)現(xiàn)，深圳地區(qū)首付貸比例在一線城市較高，北京和上海使用首付貸人群較少，其中二手房的首付貸比例沒有一手房高。”竺勁透露。

“根據(jù)我們對行業(yè)的觀察和測算，目前整個房地產(chǎn)交易中使用‘首付貸’的比例約為5%，個別大的中介公司也很難超過10%，而這些使用首付貸的人群大部分還是剛需人群。”張宏偉表示。

美聯(lián)物業(yè)深圳及惠州區(qū)董事總經(jīng)理江少杰持有同樣的觀點，以他對房地產(chǎn)行業(yè)的了解，使用首付貸購房的總體比例應(yīng)該不到10%。

但是由于部分首付貸的資金成本較高，因此也被業(yè)內(nèi)詬病這類產(chǎn)品造成房地產(chǎn)交易價格的邊際交易成本提高。“特別是一些市區(qū)的老公房，本身物業(yè)資產(chǎn)質(zhì)量低，在這 一輪的市場中也出現(xiàn)價格上漲，如果后面一旦有價格回落，不排除有信貸違約的風(fēng)險。”中原地產(chǎn)市場研究部經(jīng)理盧文曦告訴記者。

2月29日，《第一財經(jīng)日報》記者在走訪中發(fā)現(xiàn)，雖然首付貸依舊可以使用，但是上海大部分中介都已經(jīng)開始回避這個話題。

根據(jù)此前在上海市消保委新聞發(fā)布會上的情況，黃先生稱他接受了上海鏈家短期首付資金過渡的服務(wù)，其月利率達(dá)到1.6%，年利率則飆升至19.2%。

“目前并不是每家公司都用P2P來進(jìn)行首付貸業(yè)務(wù)，也有一些類銀行金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行首付貸發(fā)放，目前首付貸平均年化利率為10%。以上述100萬房屋為例，如果你 貸款15萬，一年的利息是1.5萬，但是可能一套100萬房屋一年后要漲到120萬，因此有購房者選擇首付貸也是情有可原。”張宏偉告訴記者。

誰在借首付貸的“東風(fēng)”

在樓市低迷時期，首付貸等金融服務(wù)是開發(fā)商促銷的手段。但在樓市上行時，首付貸或許一定程度上助推著房價的上漲。

以深圳樓市為例，過去一年深圳房價上漲了近50%，某些片區(qū)的漲幅甚至超過了100%。一些投資客抱著房價會大幅上漲的預(yù)期，在首付款不夠的情況下多方籌措資金買房，其中就包括首付貸。

中信建投證券房地產(chǎn)分析師陳慎對《第一財經(jīng)日報》分析，雖然購房者使用首付貸的比例很低，但首付貸確實進(jìn)一步加大了杠桿。不過，他同時指出，目前首付貸等場外配資對于房價的影響被夸大了，國內(nèi)的樓市杠桿仍處于比較合理的水平。

“說首付貸助漲房價沒有太多依據(jù)，上海2009年和2013年都有過房價快速上漲，那個時候并沒有首付貸的產(chǎn)品，目前房價的上漲還是源自一線樓市的供求關(guān)系，也就是土地供應(yīng)不夠而需求一直在高位。”張宏偉認(rèn)為。

“首付貸的資金成本較高，普通購房者一般都不會采用，除非是在一兩個月內(nèi)臨時缺少部分資金。對于投資客來說，如果不能準(zhǔn)確預(yù)期房價會大漲，也不會輕易做出這樣 的選擇。”一位在深圳從事了十年中介業(yè)務(wù)的經(jīng)紀(jì)人張濤（化名）對《第一財經(jīng)日報》記者說。張濤認(rèn)為，能夠?qū)①Y金杠桿用得最足的更多是金融行業(yè)的投資客，他 們獲取資金更加便捷、成本更低。

深圳中原研究中心最近的報告指出，2015年深圳的新房成交客戶中，從事金融、保險、證券行業(yè)的客戶為購房主力軍，占比達(dá)22%。

“一線城市房價大漲是由多方面因素造成的。”鄭叔倫表示，首先是市場中流動的資金過多，在實體經(jīng)濟(jì)和股市都不景氣的情況下出現(xiàn)了“資產(chǎn)配置荒”，而房地產(chǎn)是相 對穩(wěn)健的投資標(biāo)的，因而資金大多流向了房地產(chǎn)。其次，目前全國樓市的政策基調(diào)是“去庫存”，從中央到地方政府都陸續(xù)出臺了去庫存政策，市場預(yù)期房價會上 漲，在“買漲不買跌”的心態(tài)下，一些需求提前入市，而供給尚未跟上，導(dǎo)致房價短時間內(nèi)大漲。

在業(yè)內(nèi)看來，目前上海、北京房價上漲與去年深圳的現(xiàn)象有共通之處。去年“3·30”政策出臺后，深圳樓市也是一夜暴漲、業(yè)主跳價，在那一輪瘋狂之中，深圳的 購房者們可謂“用盡”杠桿。來自人民銀行深圳中心支行的統(tǒng)計顯示，2015年12月末，深圳房地產(chǎn)貸款余額為10286億元，首破萬億元關(guān)口，同比增長 29.2%。其中，個人住房貸款余額為7420億元，同比增長40.0%，遠(yuǎn)高于北京、上海。2015年12月份的按揭平均成數(shù)達(dá)到65%，遠(yuǎn)高于其他一 線城市，同比高3.2個百分點，與70%的最高貸款成數(shù)限制相差僅5個百分點。

“目前我們看到首付貸的情況都是比較極端的案例，首付貸大部分還是在一二線城市落地，本身只是促進(jìn)交易，對于房價影響并不大。而目前的市場不排除出現(xiàn)震蕩，房價短期下跌或橫盤情況都有可能發(fā)生。”竺勁提示道。