導讀
2016年以來，近百城市出臺了支持農(nóng)民工購房以加速去庫存的政策文件，但是仔細查看政策，政策的發(fā)力點多集中在購房補貼等刺激住房消費的房產(chǎn)政策，而少見新市民進入并穩(wěn)定在城市居住的配套性措施。
今年的樓市新政比以往來得更早一些，兩會還未啟幕，地方政府便啟動了“房地產(chǎn)救市”賽跑。
2月25日，遼寧省出臺化解樓市庫存的27條新政，首提給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)減稅讓利。福建2月22日也出臺了給予農(nóng)民進城購房的現(xiàn)金補貼等八條化解樓市庫存新政。廣西、江西、廣東也出臺了針對性的去庫存措施。
21世紀經(jīng)濟報道記者查看多地最新出臺的去庫存方案，多集中在降低購房門檻、培育和扶持新市民的住房消費、給開發(fā)企業(yè)減負以及減少新增土地供應等多個方面。
非常明顯的一個變化是，“去庫存已經(jīng)在2016年變成了一項必須完成的政治任務，”中部某地級市的副市長如是透露。
以海南新政為例，不僅明確暫停住宅存量較大市縣的土地規(guī)劃審批，也明確對履行房地產(chǎn)市場調(diào)控、消化庫存主體責任不力、效果不明顯的市縣，省政府將對市縣政府主要負責人和分管負責人進行約談和問責。
江西也如是，明確將對去庫存效果不明顯的縣市問責。房地產(chǎn)調(diào)控史上，與問責掛鉤的做法還要追溯到2013年“新國五條”控房價目標。
去庫存形勢可見一斑，不少受訪人士向21世紀經(jīng)濟報道記者介紹，去庫存是2016年樓市的主基調(diào)，未來各地方或?qū)⒂懈蟪叨鹊娜齑嫘抡?/div>
降價也難去庫存？
盡管政策反復刺激，利率和首付比例一降再降，杠桿一再放大，深陷的高庫存之累仍在繼續(xù)。
2月26日，國家統(tǒng)計局發(fā)布1月份70個大中城市房價數(shù)據(jù)，同比來看，一線城市的新建商品房與二手住宅的漲幅均高于20%，二線城市同比平均漲幅在1%左右；與此同時，絕大多數(shù)三線城市同比仍在下降。
國家統(tǒng)計局城市司高級統(tǒng)計師劉建偉在解讀1月房價數(shù)據(jù)時表示，城市間房價分化現(xiàn)象依然延續(xù)，房價明顯上漲主要集中在一線城市和個別二線城市，絕大多數(shù)三線城市同比仍在下降。
庫存高企，去化不力，房價下降是必然趨勢。這也帶來另外一個難解的市場難題，買漲不買跌是樓市的基本規(guī)律，房價越降，購房者就越觀望。
以安徽為例，安徽省經(jīng)濟信息中心近日發(fā)布數(shù)據(jù)稱，在不考慮待開發(fā)土地面積以及2005年以前新開工及期房銷售的情況下，2005年至2015年 前10個月，安徽省房地產(chǎn)庫存面積（包括在建未售、待售面積）達3.3億平方米，按2014年全省商品房銷售面積計算，需5.3年才能消化。同樣統(tǒng)計口徑 算下，好于全國商品房去庫存周期。
安徽省經(jīng)濟信息中心預測處經(jīng)濟師常彬斌表示，從安徽省內(nèi)看，區(qū)域的分化趨勢也很明顯，若考慮寬口徑庫存，皖北的宿州、亳州、阜陽商品房去化周期 分別在3.4年、5.2年和5.2年，合肥、安慶去化周期分別在4.5年和4.4年，低于全省平均（5.7年），部分城市去化周期在7年至9年，有的甚至 在10年以上?？h域庫存差異大，多數(shù)縣城房地產(chǎn)市場處于低迷狀態(tài)，皖北縣域好于皖南。
長去化周期也帶來房價下調(diào)壓力，21世紀經(jīng)濟報道記者春節(jié)期間走訪安徽四五線城市了解，安徽大部分城市在過去的2015年都呈現(xiàn)出明顯的降價下調(diào)趨勢。房價下調(diào)的背景下，購房者有的因為前期購買的房產(chǎn)已然虧本，不敢再置業(yè)；有的擔心再次下調(diào)，想再看看。
一直以來，適當?shù)慕捣績r被認為是可以刺激住房消費的重要舉措。中央經(jīng)濟工作會議在部署2016年化解房地產(chǎn)庫存工作時也特別提出，要鼓勵房企順應市場規(guī)律調(diào)整營銷策略，適當降低商品住房價格，促進房地產(chǎn)業(yè)兼并重組。
安徽一位不愿具名的開發(fā)商告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，在春節(jié)之后，市房管局召集多家開發(fā)商開會也特別要求，去化較慢的開發(fā)商要適當降價，“政策 初衷是好，如果能夠快速去化，降價也并非不可，但問題的關鍵在于，按照市場買漲不買跌的特點，降價不一定能夠去化，而且有可能帶來業(yè)主后期維權、退房等諸 多問題”。
挖掘剛性需求
市場的臨界點在哪，誰也不知道，上述安徽省地級市的開發(fā)商表示，只能靠慢慢地試。
沒有大城市外溢置業(yè)需求，大部分四五線城市在艱巨的存量環(huán)境下，只能選擇自救。而自救最有效、直接的方法就是挖掘剛性住房需求潛能。
其中以農(nóng)民工為代表的新市民，被認為是新住房需求的最大潛力。
“當前的庫存主要在三、四線城市。”中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛介紹，農(nóng)民工購房是去庫存、穩(wěn)投資的最大新需求。
根據(jù)倪鵬飛的測算，結(jié)合各地“十三五”期間的戶籍人口城鎮(zhèn)化規(guī)劃，農(nóng)民工有1300萬轉(zhuǎn)移，如果有70%的農(nóng)民工能夠?qū)崿F(xiàn)在城市里的購房轉(zhuǎn)移，消化當前的庫存以及保持穩(wěn)增長還是有希望的。
河南省住房和城鄉(xiāng)建設廳就做過一項面向縣級區(qū)域的調(diào)查，縣級城市里農(nóng)民的購房意愿很高，比例高達60%至80%，對他們來說，買房的最大動力是子女教育和農(nóng)村青年結(jié)婚。
以廣西為例，廣西住建廳在2月初印發(fā)《關于支持農(nóng)民工等新市民購房需求認真做好房地產(chǎn)去庫存工作的通知》，明確支持農(nóng)民工等新市民購買首套新建普通商品住房，每套享有1萬元補助。
與此同時，廣西亦要求各市縣在2月底出臺農(nóng)民工等新市民購房實施細則。
留住購房者
值得一提的是，據(jù)21世紀經(jīng)濟報道記者不完全統(tǒng)計，2016年以來，近百城市出臺了支持農(nóng)民工購房以加速去庫存的政策文件，但是仔細查看政策，政策的發(fā)力點多集中在購房補貼等刺激住房消費的房產(chǎn)政策，而少見新市民進入并穩(wěn)定在城市居住的配套性措施。
談及農(nóng)民工市民化、借助農(nóng)民工去庫存的問題，安徽省發(fā)改委副主任吳勁松介紹，任務艱巨，一是部分地方政府認識不到位，積極性不高，配套措施缺失，對農(nóng)民吸引力不大；二是受農(nóng)村優(yōu)惠政策等影響，一些農(nóng)民不愿進城，或者進城不轉(zhuǎn)戶口。
洛陽市政策研究室在撰文解讀當?shù)厝セy時也表示，一方面，過去幾年房地產(chǎn)投資快速增長，這幾年進入集中銷售期，面臨明顯供需失衡狀況；另一方面，洛陽市亦存在區(qū)域布局不合理的情況，很多樓盤多建在生活配套設施無法滿足的區(qū)域。
“只看到刺激住房消費，卻未有配套的留住新市民，拉動新市民永久性遷徙的政策。”易居房地產(chǎn)研究院的研究總監(jiān)嚴躍進認為，如此政策很難起到效果，且會放大風險。
嚴躍進表示，新市民購買房產(chǎn)自住或投資，投資也需要建立在未來會有大量人口居住，且有下一波接盤的購房者。
以五線區(qū)域樓市熱度較高的北京周邊為例，21世紀經(jīng)濟報道記者走訪燕郊、香河、大廠多個區(qū)域的樓盤發(fā)現(xiàn)，上述區(qū)域的樓市不僅賣得快，入住率也非常之高。其中燕郊因為常住人口較多，在上下班高峰時期堵車成為常態(tài)。
北京中原地產(chǎn)首席分析師張大偉介紹，京津冀協(xié)同規(guī)劃只是一個大概念，置業(yè)者選取北京周邊區(qū)域項目的一個重要原因，即是看到在京津冀協(xié)同規(guī)劃的大背景下，區(qū)域路網(wǎng)交通、環(huán)境及周邊配套的不斷完善后，對于區(qū)域樓盤價格的拉升。
張大偉認為，這也將對大部分市縣去庫存帶來參照，房地產(chǎn)的冷熱其本質(zhì)不是地產(chǎn)問題，而是受到地產(chǎn)背后的規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)、人口等綜合性因素影響。
倪鵬飛認為，借助農(nóng)民工去庫存的關鍵在于配套性的城鎮(zhèn)化系統(tǒng)性方案的推進，包括戶籍制度改革，教育、醫(yī)療公共服務的完善，產(chǎn)業(yè)導入的加快等等，而非簡單的購房補貼刺激。
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