當(dāng)下樓市分化正在加劇，多數(shù)三四線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)受各類因素影響，發(fā)展面臨較大風(fēng)險(xiǎn)；部分熱點(diǎn)城市樓市存在一定發(fā)展機(jī)遇，但也面臨土地資源緊缺、房?jī)r(jià)過(guò)快上漲等帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。中國(guó)指數(shù)研究院建議，在去庫(kù)存的大環(huán)境下，地方政府應(yīng)明確城市定位，增強(qiáng)對(duì)外來(lái)人口的吸引力，避免盲目造城。

提升人口吸附能力

針對(duì)目前樓市庫(kù)存高企的現(xiàn)狀，中央已出臺(tái)相應(yīng)政策鼓勵(lì)住房需求，如繼續(xù)放松公積金政策，放松貨幣信貸及財(cái)政政策，鼓勵(lì)更多的就業(yè)群體特別是新就業(yè)或低收入群體購(gòu)房，適度調(diào)整二手房轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)，加大對(duì)改善性住房需求的支持力度等。同時(shí)，積極推進(jìn)住房保障貨幣化改革，建立符合當(dāng)?shù)爻鞘邪l(fā)展?fàn)顩r的住房保障體系，逐步健全房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，比如各地因城施策，加快戶籍改革進(jìn)程、健全城鄉(xiāng)發(fā)展一體化體制，加快以環(huán)渤海地區(qū)、長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶、珠三角城市群為代表的區(qū)域一體化的發(fā)展等。地方政府也已放緩或暫停高庫(kù)存地區(qū)土地供應(yīng)。

對(duì)于如何去庫(kù)存，中國(guó)指數(shù)研究院建議，對(duì)于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不合理的大中城市，比如二線城市沈陽(yáng)、長(zhǎng)春等，去庫(kù)存的方法在于加快調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)。

“未來(lái)，大城市發(fā)展將成為一種趨勢(shì)。在此過(guò)程中，小城市應(yīng)圍繞區(qū)域中心城市，結(jié)合自身特點(diǎn)及資源稟賦優(yōu)勢(shì)，明確城市定位，加快建設(shè)與自身資源稟賦相匹配的城市配套，從而在區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化發(fā)展大潮中，抓住機(jī)遇，主動(dòng)承接區(qū)域中心城市的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，增強(qiáng)對(duì)外來(lái)人口的吸引力。”中國(guó)指數(shù)研究院相關(guān)分析師表示。

明確城市定位后，應(yīng)進(jìn)一步加快城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，加強(qiáng)新城新區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及老城區(qū)更新?lián)Q代基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)力度，加大交通、購(gòu)物、學(xué)校、醫(yī)院等資源的建設(shè)，提高城市的可居住性，比如增加公交線路、道路維修、建設(shè)商場(chǎng)、建設(shè)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、增加醫(yī)療設(shè)施等與生活密切相關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施，提升城市的人口吸附能力。

熱點(diǎn)城市風(fēng)險(xiǎn)隱現(xiàn)

盡管目前部分熱點(diǎn)城市樓市存在一定的發(fā)展機(jī)遇，但也面臨土地資源緊缺，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，需求透支、產(chǎn)品同質(zhì)化等帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，未來(lái)樓市健康有序發(fā)展仍需市場(chǎng)參與者謹(jǐn)慎對(duì)待。中國(guó)指數(shù)研究院指出，地方政府應(yīng)明確城市定位，理性城市規(guī)劃布局，合理把控供地節(jié)奏，避免盲目開(kāi)發(fā)新城。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)謹(jǐn)慎制定城市進(jìn)入策略，提高產(chǎn)品品質(zhì)，有序調(diào)整開(kāi)發(fā)節(jié)奏和推盤(pán)節(jié)奏，合理定價(jià)、積極營(yíng)銷。

中國(guó)指數(shù)研究院分析師指出：“在京津冀一體化協(xié)同發(fā)展的大背景下，保定、廊坊等河北省內(nèi)相關(guān)城市迎來(lái)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展提速、行政區(qū)劃調(diào)整、軌道交通完善、人口流入增加等機(jī)遇，但各地政府應(yīng)保持頭腦清醒，理性制定城市規(guī)劃布局，避免盲目造城。”

目前部分熱點(diǎn)二線城市樓市需求較充足，但也面臨房?jī)r(jià)上漲快、政策刺激下需求透支導(dǎo)致后期需求增長(zhǎng)乏力等問(wèn)題。少數(shù)三四線城市，目前需求釋放主要受利好政策刺激影響且存在提前透支現(xiàn)象，隨著政策效應(yīng)遞減，未來(lái)樓市需求有限。

中國(guó)指數(shù)研究院建議，房企應(yīng)審時(shí)度勢(shì)，對(duì)于潛在風(fēng)險(xiǎn)較高的城市應(yīng)謹(jǐn)慎進(jìn)入；對(duì)于已經(jīng)布局的城市，企業(yè)應(yīng)關(guān)注自身產(chǎn)品品質(zhì)的提升。