2016年，“去庫存大戰(zhàn)”的鑼鼓敲響，被視為“重災(zāi)區(qū)”的三、四線城市是這場大戰(zhàn)的前沿陣地。
浙江三四線城市的樓市究竟如何？這個春節(jié)小長假，錢江晚報記者回到了生于斯長于斯的家鄉(xiāng)，過年之余，不忘對家鄉(xiāng)樓市進(jìn)行調(diào)查。我們選擇了四個城市作為樣本，管中窺豹一番。
湖州：去庫存將是持久戰(zhàn)
湖州憑借特殊的地理位置和便利的交通，處于浙北交通樞紐的地位。但放眼房地產(chǎn)市場，卻不甚樂觀。
據(jù)透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至去年12月31日24時，湖州市兩區(qū)新建商品房可售房源為21919套，如果以近三年的平均年銷售商品房12000套來計算，消化全部庫存需要22個月。
另一方面，從中國指數(shù)研究院2月1日發(fā)布的百城價格報告上可以看到，湖州的在售新盤成交均價僅8262元/m2。與眾多一、二線城市的高房價相比，這一房價幾乎就是個“零頭”。
一位姓朱的業(yè)主就抱怨了自己的經(jīng)歷，他在2013年買了市中心一個叫做巴黎春天的樓盤，當(dāng)時單價要8000多元/m2。“誰知道接下來一年跌過一年，現(xiàn)在這個盤還在賣，均價才7000元/m2，二手房價格只要5000多元/m2起。”
錢女士家住湖州鬧市中心的老小區(qū)天元頤城，她向記者感嘆：“2008年買下時，單價要8000多元/m2，八年過去，現(xiàn)在這里二手房價也就9000多元/m2。”
湖州市中心看到的房產(chǎn)廣告都打著“準(zhǔn)現(xiàn)房”字樣。據(jù)當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)從業(yè)人員介紹，湖州目前在售的房源以現(xiàn)房為主，因為需求不旺，去化周期十分漫長，不少樓盤開盤五六年了仍在賣。
南太湖新區(qū)作為高端住宅區(qū)，由于需求不大，配套短缺以及交通不便，去化極慢。目前在售的不少是2009年全國樓市熱潮中扎堆下來的尾盤，普遍已是現(xiàn)房了。西南新區(qū)由于大量的60~90m2戶型剛需樓盤銷售艱難，已經(jīng)出現(xiàn)了不少爛尾、停工等問題樓盤，例如凱旋國際。
2015年，由于新政的利好，以及開發(fā)商們普遍降價換量，讓湖州新建商品房銷售額達(dá)到近4年最高，同比去年上漲了70%。但一位當(dāng)?shù)亻_發(fā)商坦言：“之所以去年成交轉(zhuǎn)熱，主要原因還是新政中提出對個人購買144m2及以下普通存量住房，在契稅地方分成部分給予全額補(bǔ)貼，但這一利好在去年年底已經(jīng)截止。所以未來的湖州樓市其實并不明朗。”
嵊州：“房票安置”推動去庫存
根據(jù)嵊州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局住建科統(tǒng)計的數(shù)據(jù)來看，截至2015年12月底，嵊州市共有商品住宅存量7547套，面積為90.6萬m2，其中市區(qū)（含經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、浦口及曹家洋地區(qū)）5887套，鄉(xiāng)鎮(zhèn)1660套。而2015年嵊州共銷售商品住宅4929套。
嵊州綠城玉蘭花園的項目總經(jīng)理王進(jìn)賢說：“政策利好促進(jìn)了當(dāng)?shù)氐馁彿啃枨螅?015年嵊州各房地產(chǎn)開發(fā)商的日子都過得不錯。玉蘭花園整體銷售非常好，就連臘月廿六到除夕，幾乎每天都有15~20套的成交。”
相較于2011年、2012年房地產(chǎn)的“高潮期”，2015年嵊州各樓盤的價格都有不同程度的降低。家住白鷺香溪小區(qū)的吳女士表示，在嵊州買房并不是一件難事。“現(xiàn)在新房的均價幾乎都不到10000元/m2，這對很多家庭來說都可以接受。”
嵊州的“城中村改造房屋征收房票安置”政策撬動了購買需求。住建科的數(shù)據(jù)顯示，2015年嵊州市區(qū)城中村改造拆遷615戶，面積約38.1萬m2。根據(jù)城中村改造房屋征實行的房票安置實施辦法，被征收人可在城市規(guī)劃建成區(qū)范圍內(nèi)購買政府商定房源的商品住宅，并享受一定的優(yōu)惠政策，而這也是增加新房需求的一個重要原因。
住建科的工作人員稱，當(dāng)?shù)貥鞘?016年的首要任務(wù)也是“去庫存”。據(jù)悉，今年嵊州計劃城中村拆遷改造50萬m2，約1370戶，這將為去庫存工作起到不小的推動作用。
建德：現(xiàn)有存量去化需近兩年
據(jù)透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至2016年2月14日14時，整個建德市可售新房共計6483套，其中庫存量最大的是建德市新安江街道。作為建德市房地產(chǎn)發(fā)展最活躍的區(qū)域，新安江街道的可售房源共有2558套。
相較于月成交“十連萬”的杭州市區(qū)而言，這一數(shù)字不足半個月便可去化完畢。但對于杭州七縣市之一的建德市而言，這一數(shù)字是什么概念呢？
據(jù)不完全統(tǒng)計，2015年整個建德市的網(wǎng)簽房源大概在3500套左右，6483套房源若要去化完畢，整個去化周期需要將近兩年左右的時間，這還不包括目前尚未申領(lǐng)出預(yù)售證的房源及今年有計劃入市的新盤。
“新安江除綠城集團(tuán)旗下的項目銷售量領(lǐng)先外，當(dāng)?shù)刭u得最好的樓盤，一年也就銷售了300多套房源。”當(dāng)?shù)匾幻Y深的業(yè)內(nèi)人士告訴記者，而整個新安江，在售的新盤數(shù)量也就10個左右。
綠城高端項目春江明月開盤均價在12000~13000元/m2左右，是整個建德市的高層住宅中單價最貴的樓盤。但2015年下半年，緊鄰春江明月的綠城玉蘭花園，在產(chǎn)品戶型、品質(zhì)及價格方面都做了調(diào)整，成交均價在9000~10000元/m2左右。
“綠城新項目的價格體系一調(diào)整，周邊的開發(fā)商也只能跟著下調(diào)。”周邊一樓盤的相關(guān)工作人員表示。
2015年購買了風(fēng)尚澤園二期的陳女士，成交單價在8000元/m2左右。透明售房網(wǎng)上顯示，風(fēng)尚澤園累計銷售均價為9673元/m2，但從2015年8月份開始，銷售均價不斷下滑。
和諧·江和城一期開盤時，對外的銷售價格是9000元/m2，但去年的成交均價僅6000~7000元/m2左右。
除此之外，業(yè)內(nèi)人士告訴記者，造成新房市場價格下滑的另一重因素是，建德市二手房市場降幅明顯，“購房者選擇余地大了，對價格也就更敏感。”
衢州：價格與庫存都相對合理
春節(jié)假期，記者參加好友聚餐，閑聊之中，得知一位好友正打算買房。朋友說，衢州目前的房價在可接受的范圍內(nèi)。眼下衢州新房整體在售均價在7000元/m2左右，西區(qū)價格相對較高，基本上在9500元/m2左右。
據(jù)朋友介紹，如今衢州人買房很多人會首選西區(qū)。西區(qū)作為老城區(qū)住宅的延伸區(qū)域，生活比較便利，行政、企事業(yè)單位都坐落其附近，使得這一帶近幾年成為開發(fā)熱點。據(jù)統(tǒng)計，衢州市區(qū)在售的新盤有40余個，而西區(qū)的在售樓盤就多達(dá)10個，目前恒大、新湖、濱江等國內(nèi)知名開發(fā)商已經(jīng)紛紛入駐西區(qū)。
記者駕車從衢江大橋上經(jīng)過，到達(dá)西區(qū)。目前在售的樓盤有恒大御景半島、新湖景城望江美寓、瑞宏
陽光水岸等。這些樓盤的在售均價基本上在8000~11000元/m2之間。置業(yè)顧問坦言，目前西區(qū)的客群主要以本地的改善型需求為主。
走訪中發(fā)現(xiàn)，目前衢州房地產(chǎn)市場整體比較平穩(wěn)，房價在可接受范圍內(nèi)。據(jù)衢州市房地產(chǎn)政務(wù)網(wǎng)統(tǒng)計顯示，2015年衢州市區(qū)住宅成交7814套，基本上與2014年持平。房價上，依舊延續(xù)著2014年的價格水平，整體在售均價在7000元/m2左右。庫存方面，截至2015年年底，衢州市區(qū)住宅庫存為6000余套，按照2014年的速度消化，去化周期大約在9個月左右，庫存相對合理健康。
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