去年底召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議,把“化解房地產(chǎn)庫存”列為今年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的五大任務(wù)之一。春節(jié)前后,山東、江西、甘肅等多省份也迎來一輪密集的去庫存政策潮。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,樓市去庫存的壓力主要集中在三四線城市,而一二線城市壓力比較小,這種分化趨勢(shì)會(huì)繼續(xù)下去。而這些省份的去庫存政策并不多少新意。對(duì)于如何更好化解三四線城市庫存壓力,目前似乎并無有效手段和方法。

庫存壓力有多大?或高達(dá)98.3億平方米

近日,北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉壇撰文指出,如果考察商品房在建面積,商品房之外的保障房,公用建筑和單位自建等,庫存面積可能超過80億平米,僅商品房在建和待售就超過50億平米。

國家統(tǒng)計(jì)局1月20日發(fā)布的2015年商品房待售面積首次突破“7億”大關(guān),達(dá)到7.18億平方米。鐘偉指出,現(xiàn)在人們習(xí)慣用7億平米來概括當(dāng)下的樓市存貨,這嚴(yán)重低估了樓市面臨的嚴(yán)峻供求失衡。“這7億平米僅是待售面積,即非意愿性存貨。”

國家信息中心宏觀政策動(dòng)向課題組發(fā)布的最新報(bào)告也顯示,按照2000～2015年底我國房地產(chǎn)新開工面積減去銷售面積差額,更能真實(shí)反映我國的商品房庫存現(xiàn)狀,再以過去3年平均銷售速度作為需求,需要4.4年消化庫存。

瞭望智庫房地產(chǎn)觀察員蘭亞紅對(duì)央廣網(wǎng)記者表示:“安信證券給出的數(shù)據(jù)更高,加上除預(yù)售的施工面積以及尚未開工的企業(yè)拿地,得到的總庫存約98.3億平方米。可見,去庫存壓力山大,是長期任務(wù)。”

三四線城市受各類因素影響 樓市庫存高企

春節(jié)期間,中國指數(shù)研究院派300多名分析師到160個(gè)城市調(diào)研發(fā)現(xiàn):分化仍是房地產(chǎn)市場(chǎng)的主旋律,一線城市和部分熱點(diǎn)二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)上行,量價(jià)走勢(shì)顯著,而多數(shù)三四線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)受各類因素影響,庫存高企,發(fā)展面臨較大風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)于三四線城市庫存壓力大的原因,中國指數(shù)研究院常務(wù)副院長黃瑜告訴央廣網(wǎng)記者:“通過調(diào)研總結(jié)發(fā)現(xiàn),第一類是前期樓市膨脹發(fā)展,而隨著供應(yīng)量加大,需求并未大量增加,市場(chǎng)逐漸低迷,如唐山、咸陽等;第二類是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一,經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢,造成居民收入下滑,購買力下降。經(jīng)濟(jì)的不景氣也造成人口大量外流,影響樓市需求,如臨汾、長春等;第三類是城市吸引力弱,人口吸附能力差,流出的人口多數(shù)涌入臨近中心城市,如湖北荊州、武穴等;第四類是有一定的潛在住房需求,但因市場(chǎng)上供應(yīng)樓盤同質(zhì)化嚴(yán)重、價(jià)格偏高,有效需求難以得到滿足,造成供需錯(cuò)配,如江西廣豐、內(nèi)蒙古赤峰、黑龍江望奎等。”

融360房貸分析師徐瑾從金融角度對(duì)央廣網(wǎng)記者分析:“在三四線城市庫存壓力巨大,這類城市就很難成為金融機(jī)構(gòu)房貸的主體發(fā)放對(duì)象,這也在客觀上促成了庫存壓力越來越大。”

“主要是一些地方政府造城速度太快,而沒有考慮當(dāng)?shù)赜邢薜馁彿啃枨?造成了供需失衡,導(dǎo)致鬼城現(xiàn)象”。 合富輝煌首席市場(chǎng)分析師黎文江則認(rèn)為。

多地出臺(tái)去庫存政策 個(gè)性化意味不強(qiáng)

春節(jié)前后,各個(gè)地方政府接連出臺(tái)樓市新政,加速消化樓市庫存壓力。而將商品房轉(zhuǎn)為公共租賃住房或養(yǎng)老地產(chǎn)、降低首付比例等措施紛紛亮相。其中,最常用的方式是直接補(bǔ)貼購房者。據(jù)媒體統(tǒng)計(jì),全國至少已有60余城市采用這一方法,多為三四線城市。

甘肅省2016年住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議指出,甘肅部分市州庫存問題嚴(yán)重,將引導(dǎo)開發(fā)商適當(dāng)降房價(jià)。

江西下發(fā)《關(guān)于做好化解房地產(chǎn)庫存工作的通知》,提出包括鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城購房、加大棚改貨幣化安置力度、全面實(shí)行公租房貨幣化補(bǔ)貼制度等20條舉措助力房地產(chǎn)去庫存。

山西提出多措并舉,著力抓好商品房去庫存工作,各市因地制宜,一市一策,千方百計(jì)增加商品房銷售,減少庫存總量,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。

山東在引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)自身售租并舉的同時(shí),還鼓勵(lì)地方政府收購或長期租用庫存商品房作為公共租賃住房、鼓勵(lì)自然人和各類機(jī)構(gòu)投資者購買庫存商品房。

安徽省也表示,2016年全省貨幣化安置比例要達(dá)到50%以上,力爭(zhēng)達(dá)到70%。推進(jìn)公租房貨幣化,確需增加公租房供應(yīng)的地區(qū),主要通過在市場(chǎng)長期租賃或購買方式籌集。

“從地方去庫存政策舉措來看,一方面‘個(gè)性化’意味并不強(qiáng),很多仍然是以購房補(bǔ)貼為主的舊模式的重啟。”蘭亞紅觀察員對(duì)央廣網(wǎng)記者分析:“另一方面,部分地方去庫存被貼上了‘行政問責(zé)’標(biāo)簽,并以賣房多寡作為考核的指揮棒,力求速效,激進(jìn)性明顯。”

蘭亞紅還認(rèn)為,“如果地方政府將去庫存狹隘地理解為又一次房地產(chǎn)熱潮的到來或者是中央在‘救市’,那么地方的去庫存政策就難出‘個(gè)性化’新意甚至重回之前的發(fā)展老路。雖然中國經(jīng)濟(jì)仍然脫離不了房地產(chǎn),經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級(jí)要循序漸進(jìn),但倒退式發(fā)展決不可取。”

降房價(jià)或難有效去庫存 恐陷博弈僵局

引導(dǎo)開發(fā)商降房價(jià)曾讓潛在的或準(zhǔn)備購房者高興一陣,這至少從政策層面打破了房價(jià)只漲不跌的預(yù)期。

但國家信息中心宏觀政策動(dòng)向課題組認(rèn)為,“通過降房價(jià)去庫存,這顯然只是一種理論思維,認(rèn)為價(jià)格降低,需求會(huì)增加,但是事實(shí)上商品房市場(chǎng)跟一般商品市場(chǎng)顯然不一樣,投入資金大,所以在商品房市場(chǎng)人們的購買行為往往跟股市相似,買漲不買跌。特別是當(dāng)人們對(duì)于房價(jià)下跌有預(yù)期后會(huì)進(jìn)一步降低購房需求”。

“縱然開發(fā)商推出各種促銷打折活動(dòng),但購房者反而認(rèn)為房價(jià)可能會(huì)繼續(xù)下降,從而持觀望態(tài)度,導(dǎo)致樓市成交量不斷下滑。”黃瑜副院長也對(duì)央廣網(wǎng)記者說:“而購房者觀望時(shí)間越長,開發(fā)商成本越高,價(jià)格越難以降低,讓利空間越小,因此從目前情況來看,這種市場(chǎng)僵局在短時(shí)間內(nèi)還難以被打破。”

中原地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師張大偉也擔(dān)憂,“從之前開發(fā)商降房價(jià)遭購房者圍堵和打砸的事例來看,很難保證降價(jià)之后,這種局面不會(huì)重演”。