編者按:由于各路媒體多集中在北上廣等一線城市,因此,對于當(dāng)下三、四線城市房地產(chǎn)市場去庫存壓力究竟有多大,普遍缺乏感性認(rèn)識。今年春節(jié),記者們紛紛返鄉(xiāng)遴選了幾個樣本地區(qū),力圖通過他們的實地觀察和感受,幫助讀者增加一些對三、四線城市房地產(chǎn)市場的了解。
四、五線城市樓市去庫存一直是市場關(guān)注的焦點,農(nóng)民工進城被認(rèn)為是消化樓市庫存的主力之一。在業(yè)內(nèi)人士看來,降價是房地產(chǎn)開發(fā)商去庫存的重要手段。
春節(jié)期間,《證券日報》記者在河南省安陽市湯陰縣走訪時了解到,多處在建商品房出現(xiàn)開發(fā)商跑路以至于陷入停工狀態(tài),部分商品房存在以“促銷”方式變相降價,而當(dāng)?shù)卣苍谕ㄟ^各種方式“維穩(wěn)”樓市。
不過,一些商品房的銷售商卻告訴記者,大幅降價的可能性很小,農(nóng)民工仍是購房的主力,尤其是“丈母娘房”市場仍然存在。
價格未出現(xiàn)大幅下降
位于河南北部的湯陰縣人口約為50萬人,目前按照安湯(安陽、湯陰)一體化規(guī)劃,正進行著新城建設(shè)。在湯陰縣縣城東部,一座新城已經(jīng)顯現(xiàn)出新模樣: 湯陰縣的公立醫(yī)院已經(jīng)基本完成了搬遷,附近的小學(xué)、初中、高中學(xué)校等基礎(chǔ)設(shè)施比較完善。新城規(guī)劃的逐步實施,讓這里的房地產(chǎn)開發(fā)如火如荼的進行。在當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)商看來,隨著基礎(chǔ)設(shè)施的逐步完善以及商業(yè)進駐,這個地區(qū)具有投資價值。
當(dāng)?shù)氐木用窀嬖V記者,其三年前在湯陰縣醫(yī)院新址附近購置一套商品房,當(dāng)時的價格是在2100元/平方米左右,時至今日,這套商品房已漲至2890元/平方米。
一位房地產(chǎn)銷售人士向記者介紹,目前湯陰縣在售的商品房價格在2200元/平方米-3700元/平方米。“銷售價格在3700元/平方米的商品房屬于高檔小區(qū),僅有一處。大部分價位區(qū)間就是2800元/平方米至3300元/方米左右,不同的地段、不同的開發(fā)商、不同的交房時間導(dǎo)致房價不同”。
記者在走訪時看到,除了已經(jīng)建成在售的商品房小區(qū)外,還有多處新建未完工的商品住宅區(qū)。此外,當(dāng)?shù)匾泊嬖陂_發(fā)商跑路而停工的商品房小區(qū),這些商品房大都已經(jīng)封頂。記者在湯陰縣政通路看到了兩處在建商品房小區(qū),其中富海華霆小區(qū)因開發(fā)商資金鏈斷裂停工,其旁邊的皇庭御景小區(qū)則因開發(fā)商跑路被當(dāng)?shù)卣庸芾^續(xù)建設(shè)。
在房地產(chǎn)開發(fā)大行其道時,當(dāng)?shù)睾芏嗳硕颊J(rèn)為,商品房建設(shè)過多出現(xiàn)過剩現(xiàn)象,有些人擔(dān)心房價下跌而在猶豫是否買房。
對于當(dāng)?shù)胤績r是否會下降一事,多位房地產(chǎn)銷售人士認(rèn)為,大幅下降的可能性很小。
一位房地產(chǎn)銷售人士向記者表示,“除了跑路的開發(fā)商,一些資金能力較強的開發(fā)商會考慮成本及投資回報,每平方米僅拿地成本及建設(shè)成本等加起來都超過1500元,不可能為了去庫存就大規(guī)模降價”。
盡管多位銷售人士稱房價下降的可能性較小,但也有售樓處工作人員向記者介紹,公司正在進行尾盤促銷活動,折合加起來價值約為2萬元,對于一套總價30余萬元的住宅來說,降幅比例約為6%左右。
農(nóng)民工成購房主力
在多位銷售人士看來,房價降不下來的主要原因是剛需的存在。
多位銷售人士向記者介紹,除了縣城居民購房外,農(nóng)民工尤其是離縣城較遠的鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民是購房的主力。“有些鄉(xiāng)鎮(zhèn)當(dāng)?shù)仫L(fēng)俗是男子娶媳婦兒條件之一就是在縣城有一套房子,不然男子很難娶到媳婦兒。有些家長為了孩子不得不貸款買房。
某項目售樓處,一位房地產(chǎn)銷售人士向記者出示了購買該處商品房的名單,其中來自離湯陰縣縣城較遠的五陵鎮(zhèn)、瓦崗鄉(xiāng)等四個鄉(xiāng)鎮(zhèn)購房住戶較多,占比超七成。
對于農(nóng)民工大規(guī)模進城一說法,一位當(dāng)?shù)厝耸肯蛴浾呓榻B,在農(nóng)村當(dāng)?shù)刈越ǚ恳残枰畮兹f元,因此,有些人就考慮在縣城買一套房子。
其實,除了農(nóng)民進城務(wù)工以及收入提升等經(jīng)濟因素外,政府也給予了大量政策支持。2015年,中央經(jīng)濟工作會議提出,“要按照加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求,通過加快農(nóng)民工市民化,擴大有效需求,打通供需通道,消化庫存,穩(wěn)定房地產(chǎn)市場;要落實戶籍制度改革方案,允許農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口等非戶籍人口在就業(yè)地落戶,使他們形成在就業(yè)地買房或長期租房的預(yù)期和需求”。
“孩子的教育也是農(nóng)民工進城考慮的因素之一。現(xiàn)在農(nóng)村的學(xué)生都能在縣城學(xué)校上學(xué)。目前縣城較好的學(xué)校都在建分校,未來縣政府還將規(guī)劃建設(shè)新學(xué)校,這也能吸引很多農(nóng)民工進城買房”。另外一位售樓處工作人員告訴記者。
不過,當(dāng)?shù)匾晃灰奄彿咳耸肯蛴浾弑硎?買房容易養(yǎng)房難。加上物業(yè)費、暖氣費等支出,其每年在房子上的投入也不少。如若沒有穩(wěn)定的經(jīng)濟來源及后續(xù)保障,農(nóng)民工買房的壓力也很大。
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