交通銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平21日表示,預(yù)計(jì)2016年房?jī)r(jià)將穩(wěn)中略升,但鑒于房地產(chǎn)去庫(kù)存力度加大,全國(guó)范圍內(nèi)房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力受到限制。同時(shí),預(yù)計(jì)2016年商品房銷量增速可能迎來“小年”。

連平在交通銀行2016年中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)金融展望會(huì)上表示,穩(wěn)健偏松的貨幣政策為資金密集型的房地產(chǎn)行業(yè)提供了充足的流動(dòng)性支撐。融資成本下行加上多元融資渠道的放開,房企有了主動(dòng)優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)的機(jī)會(huì);居民購(gòu)房成本也有效降低,月供下降能對(duì)沖一定幅度的房?jī)r(jià)上漲。

連平認(rèn)為,2016年高頻率、微刺激的政策繼續(xù),銷售仍能維持較好的形勢(shì),然而成交對(duì)政策的彈性將降低,高基數(shù)和需求井噴后的平穩(wěn)釋放將造就銷量增速小年,銷售面積和銷售額同比增速將放緩。房?jī)r(jià)也將穩(wěn)中略升,大中城市新建商品住宅與二手房均價(jià)同環(huán)比都將逐步改善。但總體而言,高庫(kù)存問題與樓市看跌預(yù)期限制了全國(guó)范圍內(nèi)價(jià)格上漲的動(dòng)力。

與銷售穩(wěn)步提升形成強(qiáng)烈反差的是投資的持續(xù)低迷。連平指出,這一次“銷售啟動(dòng)—資金改善—投資企穩(wěn)”的傳導(dǎo)鏈條似乎并不敏感。在前二者都已出現(xiàn)明顯回暖的情況下,暖意并沒有繼續(xù)延伸到投資端,反映出開發(fā)企業(yè)對(duì)資金運(yùn)用于拿地和擴(kuò)大開工等建設(shè)活動(dòng)的謹(jǐn)慎。預(yù)計(jì)短期內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將繼續(xù)低迷,但后端銷售向前段投資傳導(dǎo)只是失敏,并非失效,加之低基數(shù),房地產(chǎn)投資增速觸底回升終將到來。回升拉力較弱,新開工與拿地的拖累是直接原因,而更深層次的原因在于庫(kù)存壓力依然很大,且消化這部分庫(kù)存的難度不小。“據(jù)估算,包括在建和竣工部分在內(nèi)的商品房真實(shí)庫(kù)存已超過50億平方米;若再加上待建部分,或達(dá)上百億平方米。”連平說。

連平預(yù)計(jì),2016年房地產(chǎn)土地成交與新開工難有較大提升。房地產(chǎn)行業(yè)的整體下行必然伴隨著土地總體需求的下降,即便一線城市升溫也很難撬動(dòng)全國(guó)整體土地市場(chǎng)的成交熱情。城市間的結(jié)構(gòu)分化倒逼開發(fā)企業(yè)拿地策略高度趨同,“向主流城市集中”的思路和這些城市土地資源的稀缺性使得拿地競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈。與土地成交結(jié)構(gòu)類似,在去庫(kù)存階段新開工規(guī)模難有較大提升,預(yù)計(jì)2016年仍不樂觀。

“政策促樓市的目的在于避免房地產(chǎn)開發(fā)投資硬著陸,減少其對(duì)經(jīng)濟(jì)的拖累。”連平認(rèn)為,未來各項(xiàng)政策措施應(yīng)沿著增需求、促投資的方向,從需求與供給兩側(cè)發(fā)力。在需求側(cè),繼續(xù)解除不必要的限制,減輕購(gòu)房者負(fù)擔(dān),促進(jìn)合理購(gòu)房需求順利釋放。一是降成本,即寬松貨幣環(huán)境和商貸利率優(yōu)惠。二是加杠桿,即降低按揭貸款首付比例。三是輕稅負(fù),即降低二手房交易稅費(fèi)和購(gòu)房退稅。四是調(diào)公積金,即下調(diào)首付和利率,上調(diào)貸款額度上限。五是增人口,即通過財(cái)政補(bǔ)貼、稅收減免、戶籍改革、解決配套等擴(kuò)大購(gòu)房人群。在供給側(cè),最主要的是土地資源和住房庫(kù)存的配置和管理。一是土地供應(yīng)疏堵結(jié)合。加大重點(diǎn)城市的土地供應(yīng),優(yōu)化住房用地結(jié)構(gòu),控制三四線城市地方政府的賣地沖動(dòng)。二是住房供應(yīng)增減有度。地方政府增加商品房的收購(gòu),取代直接建設(shè)保障房,并進(jìn)行貨幣化安置。