年初以來，杭州、深圳等地房價均有顯著下跌，而北京新房市場第一季度成交量創(chuàng)下十年以來的新低，同比下降5成左右，與此同時，北京二手房市場在3月出現(xiàn)了“量價齊跌”的現(xiàn)象——作為一個觀察者，我可以告訴你，這一點(diǎn)不太妙，因?yàn)闅v次樓市房價漲跌都是先從二手房開始的。樓市泡沫是什么意思?樓市泡沫是指房地產(chǎn)價格高于實(shí)際應(yīng)有的市場價的現(xiàn)象，這種現(xiàn)象多半是由于片面追求房地產(chǎn)的高利潤而被有意或無意的造成。
眼下的中國樓市顯然已經(jīng)進(jìn)入了一個下行通道，但讓它破裂卻面臨阻力。市場是個奇怪的東西，它的魅力就在于不可左右——當(dāng)你希望它下降時，它一路高升;當(dāng)你希望它穩(wěn)中有升時，它已開始下行。泡沫在繁榮的時候，沒人認(rèn)為那是泡沫，但它們早晚會露出不可持續(xù)性的實(shí)質(zhì)——當(dāng)不再有人接盤之后。
年初以來，杭州、深圳等地房價均有顯著下跌，而北京新房市場第一季度成交量創(chuàng)下十年以來的新低，同比下降5成左右，與此同時，北京二手房市場在3月出現(xiàn)了“量價齊跌”的現(xiàn)象——作為一個觀察者，我可以告訴你，這一點(diǎn)不太妙，因?yàn)闅v次樓市房價漲跌都是先從二手房開始的。
假如這種觀望氣氛延續(xù)下去，所謂的樓市泡沫就會破裂——長遠(yuǎn)考慮，這并不是什么壞事——中國近期的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)、美聯(lián)儲定量削減QE、人民幣 (6.2113, -0.0013, -0.02%)貶值、地方政府債務(wù)去杠桿需求迫切、貨幣流動性趨緊、大批債務(wù)和信托到期面臨兌付、銀行不良貸款率攀升……你能為它找到很多宏觀層面的依據(jù)。
越來越多的人開始討論樓市會不會崩盤，來自官方的聲音一口否定。更愿意將下跌定義為一種自然回落，“崩盤論并不現(xiàn)實(shí)”。原住建部的一位官員則直接稱中國房價不可能暴跌。他們共同的理論基礎(chǔ)是城鎮(zhèn)化，“三個1億人”會帶來住房的剛需。
樓市泡沫是什么意思
盡管這一解釋不那么站得住腳，但你得理解——樓市穩(wěn)定對于政府意義重大，那意味著社會穩(wěn)定;同時，考慮到地方財政對土地出讓金的巨大依賴，以及中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨緩的前提，樓市穩(wěn)定就成了一項(xiàng)必須實(shí)現(xiàn)的任務(wù)。
住建部副部長齊驥提到了一種“分類調(diào)控”的方法，即對一線城市繼續(xù)增加供應(yīng)，限購政策不退出;而對于庫存量比較大的城市，要控制供地結(jié)構(gòu)、供應(yīng)結(jié)構(gòu)。隨后，溫州等庫存壓力較大的城市將松綁限購的消息陸續(xù)傳出。
暫不論松綁限購必將引起的反彈，如此消化庫存，實(shí)在不是什么好辦法，實(shí)際上會助長泡沫，或者說擴(kuò)大和轉(zhuǎn)移了泡沫。
一個城鎮(zhèn)化的概念足夠開發(fā)商們用上二三十年，最近剛剛提出的京津冀三角區(qū)，就令保定和廊坊的房價上漲，但這種漲幅并不容易持續(xù)。
現(xiàn)在，城鎮(zhèn)化又有了新的重點(diǎn)——棚戶區(qū)改造。為了保證資金，中國版“兩房”已經(jīng)啟動，由國開行來承接，它將組建一個住宅融資事業(yè)部，并將發(fā)行相關(guān)債券，向郵儲等金融機(jī)構(gòu)和其他投資者融資。與此同時，政府仍在通過一些辦法插手房產(chǎn)市場，這可能帶來更多的問題。
在已經(jīng)存在多種土地供應(yīng)形式的情況下，一種新的房產(chǎn)形式又被發(fā)明了，叫做“共有產(chǎn)權(quán)房”，即將在北京、上海等6個城市試點(diǎn)——中低收入住房困難家庭購房時，可按個人與政府的出資比例，共同擁有房屋產(chǎn)權(quán)。這盡管解決了政府保障房資金難題，卻可能讓整個局面變得復(fù)雜而混亂，多人共享產(chǎn)權(quán)，利益很難平衡和分配。
房地產(chǎn)問題是個大問題，它直接關(guān)系到居民的生活。讓人民群眾住有所居，一直是政府追求的目標(biāo)。近年來，中央也一直努力使房價回歸理性：根據(jù)不同人群的需求、不同城市的情況，分類施策、分城施策。除此之外，政府也在積極推進(jìn)公租房等保障房建設(shè)。今年，政府還將繼續(xù)加大棚戶區(qū)改造的力度，至少再改造470萬套以上。毋庸置疑，保障房、廉租房的紛紛入市，在一定程度上也能擠壓掉房地產(chǎn)市場中的一部分泡沫。
我們知道，城鎮(zhèn)化是未來十年中國發(fā)展的大勢所趨。城鎮(zhèn)化在全國各地的四處開花，其涉及到的3億人口轉(zhuǎn)移產(chǎn)生的住房需求也必將源源不斷。隨著購房需求在城鎮(zhèn)化進(jìn)程中被正確地引導(dǎo)和分配，房價趨于理性的白銀時代，將會慢慢到來。未來的房地產(chǎn)市場，隨著“擠泡沫”的繼續(xù)，整體房價增速將放緩，局部可能會出現(xiàn)下行。泡沫迅速破裂、產(chǎn)業(yè)轟然崩潰這種“唱衰”中國樓市的聲音注定要再次落空。
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