對(duì)于已經(jīng)逝去的2015年樓市來說，是不平凡的一年，從“3.30新政”下調(diào)二手房交易營業(yè)稅、增加二套房信貸杠桿支撐，到年內(nèi)五次降息、五次降準(zhǔn)，再到進(jìn)一步放寬公積金貸款申請(qǐng)門檻，托市政策持續(xù)不斷。全國重點(diǎn)省會(huì)城市的房地產(chǎn)市場在需求持續(xù)釋放下大都復(fù)蘇明顯、成交火爆，但與此同時(shí)，庫存量較大、消費(fèi)需求不足的三四線城市依然未能擺脫樓市量價(jià)低迷的陰霾。

展望2016年的樓市，偉業(yè)我愛我家(博客,微博)集團(tuán)副總裁胡景暉分析表示：2015年底的經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上去庫存宏觀基調(diào)已定，市場大環(huán)境有望進(jìn)一步寬松，2016年的房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)新的變化趨勢。

胡景暉分析：2015年二手房交易營業(yè)稅征收年限雖然由5年降為2年，但是對(duì)購房人而言交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)仍然較重，在去庫存的宏觀基調(diào)指引下，為了降低消費(fèi)者購房成本，進(jìn)一步提振消費(fèi)者購房信心，除了指望開發(fā)商降價(jià)外，預(yù)計(jì)2005年之前本就沒有征收過的二手交易環(huán)節(jié)的個(gè)稅和營業(yè)稅，在2016年有望進(jìn)一步降低。

此外，2016年一線城市全面放開限購、限貸的可能性不大。如果一線城市放開限購、限貸，會(huì)迅速吸引大量購房需求和資金流入，一方面，與特大城市控制人口增長的任務(wù)相悖，另一方面，對(duì)于樓市本就危機(jī)重重的三線、四線城市來說更是雪上加霜。

就信貸政策方面而言，2016年樓市的信貸政策將進(jìn)一步寬松。胡景暉表示，2016年，國家宏觀經(jīng)濟(jì)仍將面臨較大的下行壓力，在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級(jí)的宏觀背景下，預(yù)計(jì)2016年貨幣供應(yīng)總體將保持充裕，信貸將保持較快增長。對(duì)于樓市而言，為了去庫存，信貸方面對(duì)購房人的支持力度將進(jìn)一步加大，比如進(jìn)一步降低首付款比例、進(jìn)一步降低貸款利率、加大貸款利率優(yōu)惠、公積金貸款政策進(jìn)一步放松等。

同時(shí)，預(yù)計(jì)2016年交易量將進(jìn)一步回落。2015年，在一系列利好政策刺激下，重點(diǎn)一二線城市的新房和二手房交易量都出現(xiàn)了大幅上漲，甚至翻番，一方面，這是對(duì)2014年樓市交易量大幅下滑的一個(gè)補(bǔ)漲，另一方面，也嚴(yán)重透支了2016年的購房需求。預(yù)計(jì)2016年一二線城市的樓市交易量或?qū)⒒貧w年度平均交易量，與2015年相比交易量或?qū)⒊霈F(xiàn)10％—20％左右的回落。對(duì)于三四線城市而言，在2015年一系列利好政策刺激下，樓市仍未擺脫量價(jià)齊跌的陰霾，估計(jì)2016年三四線城市量價(jià)仍將持續(xù)低迷。

胡景暉認(rèn)為：2015年，一線城市及重點(diǎn)省會(huì)城市高價(jià)地頻出，使得2016年一二線重點(diǎn)城市將迎來豪宅年，與此同時(shí)，在改善型購房需求持續(xù)釋放的情況下，“房價(jià)的結(jié)構(gòu)性上漲”或?qū)⒗^續(xù)主導(dǎo)新房樓市。同時(shí)，還應(yīng)該看到，目前的購房需求主要以改善型和首次置業(yè)型客戶為主力軍，投資客逐漸隱去，房價(jià)大漲的可能性不大。二手房市場目前六成以上都是一賣一買的置業(yè)升級(jí)購房需求，既是“賣方”又是“買方”的雙重身份，也將使得二手房市場的房價(jià)保持相對(duì)平穩(wěn)。

對(duì)于三四線城市的房價(jià)而言，也將持續(xù)回落。過往幾年，流入人口明顯小于流出人口的三、四線城市，在土地財(cái)政的刺激下，供了太多的地，蓋了太多的房，在巨大的庫存壓力下，進(jìn)一步的降價(jià)走量是開發(fā)商的必由之路；此外，三四線城市也是我們城市化進(jìn)程的關(guān)鍵，“鼓勵(lì)農(nóng)民買房”主要解決的就是三四線城市庫存壓力較大的問題，通過農(nóng)村人口市民化來化解城市住宅庫存壓力。所以，2016年三四線城市的房價(jià)還將繼續(xù)保持低迷。

此外，胡景暉表示，三四線城市巨大的樓市庫存，以及潛藏的風(fēng)險(xiǎn)，使得開發(fā)企業(yè)紛紛回歸一線城市，而一線城市可供開發(fā)的優(yōu)質(zhì)地塊越來越少，“僧多粥少”的矛盾將逐漸凸顯，土地的稀缺性使得2016年一線城市的土地成交價(jià)還將不斷攀高，“面粉貴過面包”、“地王頻出”也將成為新常態(tài)，一線城市的土地出讓金或?qū)⒃賱?chuàng)歷史新高。