在中國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)，政府明確不會再搞“強(qiáng)刺激”、“大水漫溉”的刺激政策后，作為拉動國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)——房地產(chǎn)業(yè)2016年走勢如何？
上海易居房地產(chǎn)研究院日前發(fā)布《2015-2016年度全國房地產(chǎn)市場報告》指出，2016年樓市展望總結(jié)為：政策風(fēng)暖，市場向上。2016年全國房地產(chǎn)市場依然是機(jī)遇和挑戰(zhàn)、守正和出新、堅守和轉(zhuǎn)型并存的大時代。
在過去的2015年，中國房地產(chǎn)市場在寬松的政策刺激下，總體步入了復(fù)蘇通道，市場成交、房價等指標(biāo)總體上出現(xiàn)回暖，甚至好于預(yù)期。但同時，土地成交量、新開工量、開發(fā)投資額等指標(biāo)非常低迷，全國商品房庫存壓力繼續(xù)增大，三四線城市市場依然偏弱。
《報告》認(rèn)為，中國經(jīng)濟(jì)新常態(tài)的發(fā)展模式，需要房地產(chǎn)新常態(tài)發(fā)展模式配合?？傮w上看，中國房地產(chǎn)市場基本面趨于好轉(zhuǎn)，2015年的市場邏輯也將在2016年繼續(xù)得到演繹。尤其考慮到2016年房地產(chǎn)供求政策會趨于寬松、市場預(yù)期也逐漸向好，樂觀情緒較之2015年會增強(qiáng)。
中原地產(chǎn)首席市場分析師張大偉也對《第一財經(jīng)日報》分析，中國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)后，尤其是當(dāng)前經(jīng)濟(jì)增速放緩且面臨轉(zhuǎn)型之際，房地產(chǎn)行業(yè)的支柱作用再度被強(qiáng)化。外需低迷使得出口增長乏力，拉動經(jīng)濟(jì)的另外兩駕馬車投資和消費(fèi)將發(fā)揮更大的動力。而房地產(chǎn)市場無論是對投資還是對消費(fèi)增長貢獻(xiàn)占比都不容忽視，因此住房消費(fèi)受到政策的全面鼓勵。
報告指出，目前經(jīng)濟(jì)下行壓力仍大，需要房地產(chǎn)市場復(fù)蘇，貨幣政策和房地產(chǎn)政策仍將繼續(xù)放松，商品房成交繼續(xù)上行；中央明確化解房地產(chǎn)庫存，將陸續(xù)出臺針對三四線城市去庫存的政策，幫助農(nóng)民工在城市購房，三四線城市成交量將有所反彈。
報告認(rèn)為，2015年商品房銷售面積同比由降轉(zhuǎn)增，當(dāng)前正在復(fù)蘇的上升通道中，根據(jù)以往走勢，復(fù)蘇還將延續(xù)一段時間。預(yù)計2016年全國商品房銷售面積可能持續(xù)小幅增長，預(yù)計全年同比增幅為5%，成交量將創(chuàng)歷史新高。
在成交量繼續(xù)上揚(yáng)的同時，價格也受到影響。報告預(yù)計，2016年全國商品房成交均價繼續(xù)上升，全年增幅為7%左右。主要原因包括，隨著財稅、貨幣信貸和樓市政策環(huán)境的進(jìn)一步寬松，商品房成交量穩(wěn)步增長，多數(shù)城市庫存壓力減小，供求關(guān)系改善有利于房價上漲；二是價格變化滯后于成交量，2016年成交量增速放緩，價格漲幅將基本持平，將高于成交量增速等。
不過，不同區(qū)域之間的分化仍會繼續(xù)。在一線城市和部分二線核心城市價格繼續(xù)堅挺向上的同時，廣大三四線城市在庫存壓力之下，需要適當(dāng)調(diào)整價格以加快去庫存。
在房地產(chǎn)開發(fā)投資方面，國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，2015年1~11月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資87702億元，同比名義增長1.3%，增速比1~10月份回落0.7個百分點，繼續(xù)呈回落走勢。這已經(jīng)是該指標(biāo)在去年1月開啟下降模式后的連續(xù)第21次下調(diào)。由于房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的20%左右，加上鋼筋、水泥、建材等一系列上下游產(chǎn)業(yè)，帶動力更大。因此房地產(chǎn)開發(fā)投資走勢如何頗為引人關(guān)注。
報告預(yù)計，2016年全國房地產(chǎn)投資增速企穩(wěn)反彈，但幅度有限，預(yù)計全年同比增幅為4%左右。這是因為，目前經(jīng)濟(jì)由高速增長過渡到中高速增長，固定資產(chǎn)投資增幅持續(xù)下滑，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速也受到一定程度制約，另外2016年土地購置面積穩(wěn)步增長，新開工量保持平穩(wěn)，從而帶來開發(fā)投資同比小幅增長。
在拿地方面，2016年土地市場將觸底反彈，實現(xiàn)正增長，土地成交面積增幅預(yù)計在8%左右。這是由于2015年商品房市場整體反彈，銷售量穩(wěn)步回升，銷售回款明顯增加，房企資金狀況有所改善；2015年房市溫和回暖，受銷售狀況良好的影響，房企亟需增加土地儲備，為后續(xù)發(fā)展做準(zhǔn)備；此外，2015年土地購置量降幅明顯，造成基期值較低。
報告預(yù)計，2016年土地平均購置價格增幅將進(jìn)一步擴(kuò)大，全年增長10%左右。主要原因包括：2015年房市進(jìn)入復(fù)蘇通道中，2016年地市也將進(jìn)入升溫通道；二是從成交結(jié)構(gòu)上看，地價最高的一線城市土地供應(yīng)有限，價格繼續(xù)大漲。但2015年土地購置價格基數(shù)較高，2016年漲幅不會太高，但總體上增長幅度可能會大于2015年。
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