最新數(shù)據(jù)：2015年，全國房價同比上漲超過7%，再創(chuàng)歷史新高，而一線城市的房價，更是大幅上漲三成左右，其中深圳上漲六七成。
2015年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會議后，促使開發(fā)商降房價，曾被媒體炒作了一陣。似乎房地產(chǎn)去庫存，只能靠開發(fā)商降房價這一條路可走了。
作為2015年全國房價漲幅第二的上海，韓正書記也指出：上海作為一座特大型城市，房地產(chǎn)市場發(fā)展有自身特點(diǎn)，控制房價是重要調(diào)控目標(biāo)。上海房價已經(jīng)很高，如果不堅(jiān)持調(diào)控，將影響上海經(jīng)濟(jì)持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展。
面對高庫存和高房價并存的“奇怪現(xiàn)象”，部分普通民眾仍然認(rèn)為主要是開發(fā)商太黑心、太暴利，所以導(dǎo)致房價過高。其實(shí)，情況并非如此。今年前三季度80家上市房企的平均利潤率首次跌破兩位數(shù)，只有8%左右。
因此，想要探究中國高房價的內(nèi)因，首先得清楚其靜態(tài)構(gòu)成。從構(gòu)成因素分析，一個新建小區(qū)的平均房價，或者一套新房的價格，主要包含五個因素：地價、建安成本、稅費(fèi)、企業(yè)融資成本、企業(yè)利潤。
其一，地價。如果說房子是面包，那么土地就是面粉，所以面粉貴，則面包也會提價。而部分熱點(diǎn)城市的部分地王，由于開發(fā)商爭搶激烈，出現(xiàn)“面粉貴過面包”也不希奇。
越是房價高的城市，地價在房價構(gòu)成中所占比重越高。比如，2015年北京多塊區(qū)域地王的樓面價高達(dá)5萬左右，如果一兩年后，賣房時以8萬左右的價格出售，則地價占比超六成。而一個中西部的三四線城市，一個地塊的樓面價假設(shè)2000元，而房價為6000元，則地價占房價的比重只有三成。
中國土地勘測規(guī)劃院的數(shù)據(jù)表明：2014年，全國主要監(jiān)測城市地價總體水平為3522元／平方米，其中商服、住宅、工業(yè)地價分別為6552元、5277和742元／平方米。而2004年主要監(jiān)測城市地價總體水平為1166元／平方米，其中商服、住宅、工業(yè)地價分別為1988元、1198和481元／平方米。比較可知，相比十年前，住宅地價上漲幅度最大，340%。
如果以國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2014年全國開發(fā)企業(yè)購地均價為每平米3001元，相比2014年的每平米721元，上漲316％。而2014年全國商品房價格為每平米6323元，相比2004年的每平米2778元，上漲128％。另外，全國開發(fā)企業(yè)購地均價占房價的比重，2004年為26%，而2014年已大增至48%。顯而易見，過去十年，地價漲幅大于房價漲幅，導(dǎo)致地價在房價構(gòu)成中的比重越來越大，當(dāng)前幾乎已占半壁江山。地方政府自然是房地產(chǎn)發(fā)展的最大受益者。
其二、建安成本。建安成本指房屋建筑成本和房屋設(shè)施設(shè)備安裝成，兩者都包括材料成本投入和人工成本。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)表明，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋建造價，由2001年的每平米1128元，持續(xù)增長至2013年的2643元。就2013年而言，31個省份中，全國最高的地區(qū)是上海，達(dá)4670元，其次是海南的3904元；最低的地區(qū)是河南，為1874元，其次是貴州的2020元。據(jù)開發(fā)商朋友的經(jīng)驗(yàn)：如果將前期規(guī)劃設(shè)計(jì)等費(fèi)用也算進(jìn)去，則當(dāng)前在一線城市如上海，高層建安成本為7500元左右，二線城市如武漢需要4500元左右。
從商品房銷售均價來看，2001年和2013年全國分別為每平米2170元和6237元；2013年上海、海南、貴州和河南則分別為每平米16420元、8669元、4295元和4205元。計(jì)算可知，房屋造價占房屋售價的比重，全國由2001年的52%降至2013年的42%；2013年上海、海南、貴州和河南則分別為28%、45%、47%和45%。顯而易見，越是發(fā)達(dá)地區(qū)，房屋造價所占比重越低，而地價占比越高。當(dāng)然，有些地方政府土地出讓不規(guī)范，存在返還土地款的現(xiàn)象，45%的地價占比略被高估。
不同省份和城市，主要是人工成本和住宅檔次有別，所以建安成本存在差異，比如一線城市高層住宅多數(shù)超過2000元。如果是裝修房，則還會增加幾百至幾千元不等，其中一二線城市中高檔精裝修房，成本可達(dá)3000－5000元。
其三，房地產(chǎn)稅費(fèi)。房地產(chǎn)行業(yè)的稅費(fèi)種類比較多。與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的稅種主要有七個，契稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、營業(yè)稅、所得稅，其中前五個稅種純屬于房地產(chǎn)稅種。
2014年，這七類房地產(chǎn)稅收總額達(dá)2.24萬億元，占地方財政收入的比重約為三成。如果從前面五稅來看，2014年占比為18%，而2001年僅為7%。
2014年，全國新建商品房銷售總金額為7.63萬億，也即房地產(chǎn)七稅稅收金額占全國新房銷售金額的29%。從實(shí)際稅率看，土地出讓的契稅為3%，購房契稅實(shí)際為2%左右，企業(yè)營業(yè)稅為5.5%，企業(yè)所得稅為25%，土地增值稅（按規(guī)為四級累計(jì)稅率，實(shí)際多按房屋銷售總金額的2-5%），這幾個是與新房有關(guān)的主要稅種。
不過，實(shí)際稅收占比沒有29%這么高，因?yàn)槠叨惍?dāng)中還包括了二手房交易稅，比如營業(yè)稅、契稅和個人所得稅?？紤]到當(dāng)前我國仍以新房成交為主，打個折扣，則稅收及各種費(fèi)（費(fèi)遠(yuǎn)小于稅）大概能占到房價構(gòu)成的15%左右。
其四，開發(fā)商融資成本。房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，而資金是有成本的，尤其是開發(fā)商通過借貸融資，就會產(chǎn)生利息支出。過去多年，一個樓盤開發(fā)過程中，開發(fā)商自有資金率多為二三成，其他七八成都需要借助于外部融資。
2011年之前，由于房地產(chǎn)業(yè)利潤率比較高，開發(fā)商敢于通過高息借貸加速業(yè)務(wù)拓展、擴(kuò)大開發(fā)規(guī)模。而各類資金，也將房地產(chǎn)業(yè)視為“香餑餑”。銀行貸款利率，一般要比基準(zhǔn)利率上浮二成以上，即便如此開發(fā)商仍求之若渴，曾經(jīng)那些年，有放貸審批權(quán)的銀行高管可謂肥職。房地產(chǎn)信托，利率多在15%以上。房地產(chǎn)私募，利率達(dá)20%左右。民間高利貸，30%以上是常態(tài)。
2010年至2013年，由于國家持續(xù)不斷加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控，不僅限制個人購房，而且更加嚴(yán)苛的對待開發(fā)商。在融資方面，設(shè)定很多門檻，比如要求商業(yè)銀行實(shí)行“黑白名單”，只有“白名單”上的開發(fā)商才能放貸，筆者曾見過一家銀行名單，基本都是全國房地產(chǎn)50強(qiáng)的企業(yè)。
廣大中小開發(fā)商根本拿不到貸款，即便是少數(shù)大房企，也會因種種原因（比如有信用暇疵），而被排除在“白名單”之外。于是，開發(fā)商只能通過民間高利貸、房地產(chǎn)信托、私募等高成本融資。當(dāng)然，2011年以來，由于三四線城市樓市持續(xù)低迷，中小開發(fā)商也不敢大量借房利貸了，根本用不起，這也導(dǎo)致很多地區(qū)高利貸泡沫破滅。
2014年至2015年，隨著全國房地產(chǎn)調(diào)控放松，開發(fā)商融資環(huán)境有所改善，比如2015年二三季度，龍湖、萬科、恒大等少數(shù)公司發(fā)行了低于5%的的低息公司債。但絕大部分開發(fā)商的融資成本依然較高。在房地產(chǎn)開發(fā)利潤率連跌幾年的情況下，多數(shù)房企純屬給金融機(jī)構(gòu)打工，自己所獲收益微不足道。
其五，開發(fā)商利潤。2015年前三季度，80家上市房企總營業(yè)收入為4244億元，合計(jì)凈利潤為343億元，凈利潤率為8%，首次跌破兩位數(shù)。
其實(shí)，開發(fā)商利潤率下滑，還沒到頭。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營業(yè)利潤率，由2000年的1.6%，一路攀升至2010年的14.2%。從2011年開始走下坡路，2011年和2012年分別為13%和11.8%，2013?2014年的數(shù)據(jù)尚未公布（統(tǒng)計(jì)局的工作不給力，數(shù)據(jù)更新太滯后），預(yù)期可以接近或者跌破10%。
考慮到營業(yè)利潤范疇于大凈利潤，前者沒有減去企業(yè)所得稅（稅率為25%），因此10%的營業(yè)利潤率，相當(dāng)于7.5%的凈利潤率。也即2015年全國房企的凈利潤率已經(jīng)下滑至7%左右。但即便已經(jīng)連跌五年，但尚難言到底。
不過，也不太可能跌至2000年的1.6%，那時房改之后剛兩年，全國樓市還沒有全面市場化，需求不振。而且，2000年全國2.9萬家房企中，國企和集體企業(yè)的占比共31%，他們的經(jīng)營效益很差。而2013年，全國9.1萬家房企中，民企占近98%。民企求利，不像國企還肩負(fù)一定的社會責(zé)任，當(dāng)利潤率降至一定程度后，自然會減少生產(chǎn)量，甚至退出這個行業(yè)。
綜上所述，根據(jù)數(shù)據(jù)和筆者經(jīng)驗(yàn)估算，現(xiàn)階段全國房價的構(gòu)成，大概占比為：地價占40%左右、建安成本占30%左右、稅費(fèi)占15%左右，融資成本占8%左右，開發(fā)商利潤占7％左右。由此可見，高房價幕后的五大黑手，土地成本最黑最狠！
在多數(shù)發(fā)達(dá)國家，由于房地產(chǎn)市場進(jìn)入成熟平穩(wěn)階段，建安成本一般占房價的六七成，地價、稅費(fèi)、企業(yè)利潤等僅占房價的三四成。相較而言，我國的房地產(chǎn)業(yè)仍在“草莽時代”，地價與稅費(fèi)占比偏高，當(dāng)然這也與制度與政策有關(guān)。不管如何，我國的房價構(gòu)成，還有很大的優(yōu)化空間。對此，制度設(shè)計(jì)者和行業(yè)管理者，應(yīng)予以充分重視，并逐步推進(jìn)改革。