導(dǎo)語(yǔ)：泰禾集團(tuán)董事長(zhǎng)黃其森表示，泰禾為此做過(guò)一個(gè)測(cè)算，前兩年花350億拿的土地，如果今年再去買(mǎi)就要花700億。以前靠土地增值就能賺到比制造業(yè)高的利潤(rùn)的時(shí)期已經(jīng)不再，今后這么做壓力是很大的。融創(chuàng)中國(guó)董事長(zhǎng)孫宏斌則認(rèn)為，控制風(fēng)險(xiǎn)特別重要。

本報(bào)記者 王營(yíng) 福州、上海報(bào)道

2015年12月30日，福州東二環(huán)泰禾廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)。泰禾集團(tuán)董事長(zhǎng)黃其森告訴到場(chǎng)的知名影星范冰冰，前不久，深圳那塊高達(dá)7.99萬(wàn)/平方米的全國(guó)單價(jià)地王就是他們拍下的。

經(jīng)歷過(guò)2013年和2014年瘋狂擴(kuò)張的泰禾曾經(jīng)拿下數(shù)塊地王，拍下深圳地王也不令業(yè)界意外。然而，黃其森在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)提醒道，“泰禾集團(tuán)如今拿地也不像前兩年那么激進(jìn)。這主要是因?yàn)槿缃褚欢€(xiàn)城市的地價(jià)相比前兩年翻了一番。”

有著同樣感受的也包括融創(chuàng)中國(guó)董事長(zhǎng)孫宏斌。“現(xiàn)在地價(jià)真是貴得邪門(mén)?？刂骑L(fēng)險(xiǎn)，對(duì)融創(chuàng)而言，變得特別重要。”

奔跑的地價(jià)

地價(jià)漲幅正創(chuàng)歷史新高。

中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：在2015年，20大標(biāo)桿房企合計(jì)拿地金額突破4724億，這一金額同比上漲幅度高達(dá)29%，僅次于2013年拿地金額歷史第二高、地價(jià)漲幅最高的水準(zhǔn)。多家企業(yè)從9月份開(kāi)始積極拿地。保利、萬(wàn)科、華潤(rùn)等企業(yè)主導(dǎo)或參與拿地金額均超過(guò)了500億。

房企拿地樓面價(jià)也明顯出現(xiàn)上漲，2015年拿地平均樓面價(jià)達(dá)到了4568元，同比上漲幅度達(dá)37.4%，創(chuàng)造了歷史最高紀(jì)錄。

在北京，地價(jià)整體表現(xiàn)就更為兇猛。

中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，在2015年，住宅類(lèi)土地出現(xiàn)了樓面價(jià)超過(guò)3萬(wàn)元/平方米的地塊高達(dá)22宗，總體占到了2015年所有住宅土地49宗的45%。而在2014年52宗住宅土地中，樓面價(jià)超過(guò)3萬(wàn)元/平方米的只有9宗，占比為17%。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，截至日前，北京供應(yīng)的49宗商品房住宅用地中，只有300萬(wàn)平方米是純商品房住宅，其他面積均建設(shè)成為保障房等類(lèi)型物業(yè)。而按照300萬(wàn)平米商品房住宅部分計(jì)算樓面價(jià)，實(shí)際北京2015年住宅用地平均樓面價(jià)已經(jīng)高達(dá)3.8萬(wàn)左右。但同期，北京實(shí)際商品房目前成交均價(jià)只在3萬(wàn)左右，也就是說(shuō)，按照當(dāng)前地王的成本售價(jià)預(yù)期，房?jī)r(jià)在未來(lái)2年需要上漲100%以上。

黃其森表示，泰禾為此做過(guò)一個(gè)測(cè)算，前兩年花350億拿的土地，如果今年再去買(mǎi)就要花700億。以前對(duì)于一些不專(zhuān)業(yè)的開(kāi)發(fā)商而言，拿一塊地，放幾年，靠土地增值也能賺到比制造業(yè)高的利潤(rùn)，但當(dāng)下的這種趨勢(shì)顯示，今后這么做壓力是很大的。

孫宏斌也認(rèn)為，目前中國(guó)經(jīng)濟(jì)逐步下行是全世界的共識(shí)。但地價(jià)卻貴得邪門(mén)。“我一直說(shuō)，我們一定不能把自己弄到一個(gè)坑里。不能買(mǎi)一塊很貴的地，需要好幾年才能緩回來(lái)。”

孫宏斌表示，去年融創(chuàng)中國(guó)快速進(jìn)入了八個(gè)城市，而且項(xiàng)目都拿得挺好，集團(tuán)內(nèi)部都挺滿(mǎn)意。2016年融創(chuàng)中國(guó)將繼續(xù)布局廣州、深圳等珠三角城市，繼續(xù)完成核心二線(xiàn)城市布局。

房?jī)r(jià)漲50%還虧錢(qián)

一些開(kāi)發(fā)商已經(jīng)意識(shí)到房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。

孫宏斌稱(chēng)，算上合肥，融創(chuàng)中國(guó)在2015年進(jìn)了8個(gè)二線(xiàn)城市。這主要是因?yàn)楸本⑸虾５牡貎r(jià)沒(méi)法算賬。“算算就虧錢(qián)，房?jī)r(jià)漲50%還虧錢(qián)。”

“2016年，如果北京上海地價(jià)跌下來(lái)了，我們就在北京和上海繼續(xù)拿。如果地價(jià)繼續(xù)漲，我們就會(huì)快速完成（集團(tuán)整體）布局。”孫宏斌表示，“控制風(fēng)險(xiǎn)”是融創(chuàng)中國(guó)2016年的關(guān)鍵詞。

黃其森也稱(chēng)，泰禾集團(tuán)目前拿地非常審慎。2016年主要是練好內(nèi)功。

隨著開(kāi)發(fā)商集中布局一二線(xiàn)城市，擺在他們面前的嚴(yán)峻事實(shí)是，2016年，地王面市的難度之大。

以北京市為例。2015年該市出讓的宅地中僅有的7宗位于五環(huán)以?xún)?nèi)，并且盡數(shù)花落豐臺(tái)，這7宗住宅用地的實(shí)際樓面價(jià)在4萬(wàn)-7.5萬(wàn)元/平方米之間。昌平北七家、大興瀛海、順義仁和這類(lèi)六環(huán)附近的郊區(qū)縣均出現(xiàn)樓面價(jià)3萬(wàn)以上的地塊，高價(jià)地范圍廣泛外延。在這其中，部分環(huán)線(xiàn)位置較好，但也并不屬于傳統(tǒng)高端居住區(qū)的住宅地塊也遭到了“瘋搶”。

張大偉表示，隨著北京地價(jià)攀升，未來(lái)新上市的商品房定價(jià)會(huì)出現(xiàn)高端化趨勢(shì)，而很多過(guò)去被認(rèn)為是非豪宅區(qū)的區(qū)域?qū)?huì)供應(yīng)大量豪宅項(xiàng)目，對(duì)市場(chǎng)定價(jià)有明顯影響。樓面價(jià)超過(guò)房?jī)r(jià)已經(jīng)成為常態(tài)。北京已經(jīng)出現(xiàn)了遍地地王的現(xiàn)象，雖然地王不完全代表未來(lái)市場(chǎng)售價(jià)，但集中出現(xiàn)，未來(lái)房?jī)r(jià)很難不受到影響。房企拼搶地王開(kāi)始從國(guó)企蔓延到民企，預(yù)計(jì)2016年房企競(jìng)爭(zhēng)土地會(huì)越來(lái)越激烈。但未來(lái)一年房?jī)r(jià)是否會(huì)出現(xiàn)大幅度上漲、地王入市的難度多大，將成為2016-2017年最大的疑問(wèn)。

亞豪市場(chǎng)總監(jiān)郭毅認(rèn)為，2016年豪宅產(chǎn)品遍地開(kāi)花已成定局，高端市場(chǎng)必然面臨供大于求現(xiàn)象，對(duì)房企來(lái)說(shuō)，在非成熟豪宅區(qū)打造豪宅產(chǎn)品，必然要付出額外成本進(jìn)行周邊配套的升級(jí)打造；而即便是在已有豪宅基礎(chǔ)的區(qū)域，由于拿地成本明顯高于周邊項(xiàng)目，即便是耗巨資打造出品質(zhì)項(xiàng)目，由于成本制約，其競(jìng)爭(zhēng)力必然也存在一定短板。因此雖然2016年遍地豪宅“看上去很美”，但對(duì)于房企來(lái)說(shuō)則是面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)的一年。

孫宏斌認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)當(dāng)前的風(fēng)險(xiǎn)空前大。(編輯 駱軼琪)