21世紀宏觀研究院分析師 紀睿坤 特約分析師 葛逸瑤
剛剛過去的2015年對于北京樓市來說無疑是個大年。
從北京住建委、國土局公開數(shù)據(jù)來看，不管是商品房均價還是賣地金額，或是樓面均價均創(chuàng)下歷史新高。
鑒于北京土地市場火熱、供不應(yīng)求初顯、市場進入存量房時代，21世紀宏觀研究院認為，2016年北京房價上漲動力十足，未來房價將繼續(xù)處于上行區(qū)間，但成交不會出現(xiàn)顯著增量。
一、 2015年北京樓市盤點：地王頻出、新房豪宅化、二手房成交火熱、初現(xiàn)供不應(yīng)求
1.從成交均價來看，北京2015年房價再創(chuàng)新高
根據(jù)北京市住建委網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，截止到2015年12月30日，北京2015年純商品房住宅簽約5.4萬套，成交額也達到了2078.56億元。成交均價達到近3萬元每平方米，同比2014年上漲了10%，創(chuàng)下歷史新高，比2010年上漲了46.3%。
2.從供需關(guān)系來看，北京去化狀況明顯，初現(xiàn)供不應(yīng)求
2014年樓市下行期間，北京住宅存量一度超過8萬套，在多項政策利好下，北京2015年去化向好，當前庫存已經(jīng)跌破7萬套。
與此同時，從過去5年的住宅供應(yīng)來看，2015年北京新增供應(yīng)套數(shù)為4.1萬套，為2010年來的最低，但是成交卻遠超2014年。供需緊張也是助推北京樓市上漲的一大誘因。
3.從成交結(jié)構(gòu)來看，鑒于供地結(jié)構(gòu)特征，北京新建商品房住宅市場進入了豪宅化、郊區(qū)化特征
截止到2015年12月30日，北京總價1000萬以上、單價10萬以上的物業(yè)簽約已經(jīng)超過250套，總成交額也超過130億元，創(chuàng)造了歷史紀錄。這一成交，在2010年僅9套，2012年是23套，2014年也僅24套。
另外，2015年普通住宅中500-1000萬元區(qū)間的物業(yè)，五環(huán)占比只有30%，五環(huán)外占比已經(jīng)高達70%。而在2013年，同樣成交的500-1000萬元中高端改善住宅中，位于五環(huán)內(nèi)的占比為56.4%。
4.北京樓市在2015年進入明顯的二手房時代
在新房供應(yīng)緊缺的背景下，2015年北京樓市另一大鮮明特點即是二手房成交熱度超過新房。截至日前，北京二手房簽約套數(shù)已經(jīng)達到了193547套，但純商品房住宅成交只有5萬套，且比2014年全年的104772套上漲超過九成。雖然二手房成交熱度超過新房，但二手房價格漲幅卻低于新建商品房。
5.房企回歸北京，搶地趨勢明顯，地王成為常態(tài)
2015年北京土地成交額創(chuàng)造了歷史最高紀錄，樓面價上漲了16.6%。樓面價超過3萬元的地塊達到了26宗，地價超過房價成為新常態(tài)。
二、2016年北京樓市展望：具備上漲動力，但成交不會大增
鑒于北京土地市場火熱、供不應(yīng)求初顯、市場進入存量房時代，21世紀宏觀研究院認為：
（一）2016年，北京新建商品房的供應(yīng)和成交有望進一步下行，但房價上漲動力十足。
1.從政策大環(huán)境來看，2016年政策紅利將延續(xù)。雖然側(cè)重于全國性的政策，但具有樓市風向標的北京也將明顯受益于政策利好。
2.從土地市場來看，雖然地王不完全等同于未來市場售價，但面粉貴于面包，將直接影響周邊房價和市場預(yù)期。
3.在嚴防“大城市病”，確定城市邊界的背景下，北京的供地緊縮也將成為常態(tài)，供需關(guān)系也將助推北京房價繼續(xù)上行。
4.在高地價的背景下，2015北京的土地市場成交中，高達26宗樓面價超過3萬元的地塊，也就是說，北京未來的新房將多是單價近10萬的高端項目，高端項目的集中入市也將助推北京商品房價結(jié)構(gòu)性上漲。
5.在二手房銷量超過新房的北京，在新房地價較高，需求旺盛、資金充足的背景下，北京二手房價格上漲可期。
雖然房價上漲動力十足，但21世紀宏觀研究院認為，北京樓市成交不會出現(xiàn)顯著增量。一方面，受宅地供應(yīng)下行，北京的新房供應(yīng)也將在2016年繼續(xù)緊縮；另一方面，限購未松，購買力受限以及房價上漲，抬高入市門檻。再加之2015年樓市需求的集中釋放，成交也不太可能出現(xiàn)大幅增量。
（二）雖然政策大環(huán)境向好，北京2016年樓市政策存趨緊可能
包括嚴格執(zhí)行限購政策，收緊高端樓盤的預(yù)算證審批，調(diào)節(jié)土地出讓方式，以防止地王頻現(xiàn)。
雖然針對市場的政策趨緊，但部分限制性的樓市政策，諸如放松企業(yè)債發(fā)行限制，降低門檻，改善開發(fā)企業(yè)資金環(huán)境等穩(wěn)定房地產(chǎn)投資政策將趨松。
（三）北京2016年的土地市場仍將延續(xù)高地價態(tài)勢（四）北京市場開發(fā)商的競爭，尤其是豪宅項目開發(fā)商的競爭將更激烈，利潤也將進一步被壓縮
三、建議盡快啟動購租并舉的住房制度改革
21世紀宏觀研究院認為，雖然2016年北京樓市看好，但也存在諸多威脅：
1.地價和房價的持續(xù)飛漲促使投資投機性購房抬頭，為后期穩(wěn)定樓市增加了難度，并將增加北京長期產(chǎn)業(yè)和城市轉(zhuǎn)型的成本及難度。
2.按照北京系統(tǒng)性解決大城市病，產(chǎn)業(yè)和人口疏解的總體戰(zhàn)略布局，購買需求外溢。再加之，大城市邊界確定和征地拆遷成本日趨高漲，北京的土地收益也將日趨緊張。也就是說，在北京產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，土地收益下滑的背景下，北京長期的財政收入支撐命題待解。
21世紀宏觀研究院認為，北京應(yīng)盡早啟動住房制度改革，提前籌備預(yù)防。建議北京盡早建立購租并舉的住房制度，探索新增住房房地產(chǎn)稅征收，以及北京戶籍有償退出等房地產(chǎn)的長效機制，以穩(wěn)定樓市壓縮樓市泡沫，促使北京樓市回歸自住化特征。
首先，北京在全國率先進入存量房市場，住房的租賃需求強盛，應(yīng)盡快的推動住房租賃規(guī)?；瘜I(yè)化發(fā)展，以滿足新市民的住房需求，可以考慮在土地競拍之時，就限定土地的公共產(chǎn)權(quán)的租賃屬性。
其次，北京已經(jīng)在2015年啟動不動產(chǎn)登記，為解決土地供應(yīng)有限，可以考慮在新增供應(yīng)用地和住房上探索征收房地產(chǎn)稅，以探索長期的財政來源問題。
最后，探索北京戶籍有償退出和積分落戶制度。
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