解決房地產(chǎn)市場失衡問題，是解決今年五大經(jīng)濟痛點的主導環(huán)節(jié)。因此怎樣化解房地產(chǎn)高庫存，就成為經(jīng)濟政策需要發(fā)力的首要和中心問題。

這次中央經(jīng)濟工作會議提出了六條化解房地產(chǎn)高庫存的措施，簡要列示如下：

一是靠農(nóng)民工市民化。即通過提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革，讓農(nóng)民工在市民化的過程中擴大對房地產(chǎn)的有效需求，讓其成為消化庫存、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的主要力量。二靠在本地就業(yè)的非戶籍人口落戶買房或租房。即要落實戶籍制度改革方案，讓轉移的農(nóng)民工等非戶籍人口形成在就業(yè)地買房或長期租房的預期和需求。三靠建設公租房制度。即以滿足新市民住房需求為出發(fā)點，把公租房適用對象擴大到非戶籍人口，建立購租并舉的住房制度。四靠發(fā)展住房租賃市場。鼓勵自然人和各類機構投資者購買庫存商品房，成為租賃市場的房源提供者，鼓勵發(fā)展以住房租賃為主營業(yè)務的專業(yè)化企業(yè)。五靠降房價。鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)順應市場規(guī)律，適當降低商品住房價格。六靠取消限購。取消各種過時的、對房地產(chǎn)交易進行限制的措施。

綜觀這六條政策的取向，總的感覺有三：一是最高決策層對房地產(chǎn)問題高度關注，這是過去沒有過的。既說明房地產(chǎn)確實是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一，是現(xiàn)階段穩(wěn)增長的主要力量，也說明房地產(chǎn)庫存問題越來越嚴重，已經(jīng)影響經(jīng)濟的持續(xù)健康發(fā)展，到了非解決不可的程度。二是這些政策雖然非常系統(tǒng)，也很具體和微觀化，但是其中大多數(shù)都可能是在中長期中才能有效執(zhí)行和發(fā)揮作用的政策，短期內(nèi)因種種條件的限制，還需要其他政策措施的配合，需要進一步具體化和因地制宜、因時制宜地實施。三是這些政策的創(chuàng)新突破力度較大，最關鍵的環(huán)節(jié)表現(xiàn)在揚棄了過去政府對房地產(chǎn)市場干預過多過頻的做法，努力讓市場機制在化解房地產(chǎn)高庫存的過程中起決定性作用。

具體來看，上述列示的第一和第二條政策，都是寄希望于農(nóng)民工即新市民成為消化住房庫存的主要群體。應該說，這一政策定位的對象是精準的。但對農(nóng)民工來說，要想成為城鎮(zhèn)化中的新市民，核心問題還有三：一是農(nóng)民工在高房價的環(huán)境下會遇到實際有效需求及購買力不足的困境，畢竟需要并不等于需求;二是農(nóng)民工的購房地往往不會是就業(yè)地，這種錯位是因為農(nóng)民工往往在中小城市購房，但這些地方并沒有足夠的就業(yè)機會;三是農(nóng)民工購房所在地的城市公共服務一般都比較薄弱或者短缺，因而年輕一代的農(nóng)民工們都更偏愛文化、教育以及其他基礎設施較為完善的大城市。中國的三四線城市的戶籍現(xiàn)在完全放開不會有任何大問題，但是這些城市對新生代的吸引力并不夠。正是目前這種購房與就業(yè)、戶籍、公共服務等之間的嚴重撕裂，成為新生代農(nóng)民工們在市民化進程中購房的痛點。

上述列示的第三條第四條政策，涉及到租賃市場的建設問題。目前，一、二線城市雖然已經(jīng)形成了租賃市場，但由于租賃回報太低(一般只有2%左右)，難以滿足投資者正常利潤率的要求，因此這個市場并不成熟，不可能吸引住房投資者大規(guī)模地開拓租賃市場。至于在三四線城市，因為就業(yè)機會缺乏，對租賃需求規(guī)模小，更不可能吸引投資者投資商品房租賃市場。另外還要說明的是，目前一、二線城市用非住宅物業(yè)(即工業(yè)、商業(yè)用房等)做租賃的比較多，因商業(yè)機會相對較多，有比較高的投資回報。但是這和“去住宅庫存”問題關系不大。

第五條政策，說要用鼓勵適當降價的辦法刺激房地產(chǎn)銷售。中國房地產(chǎn)在庫存很嚴重的條件下，其價格仍然保持在高位。這個問題的原因比較復雜，除了有眾所周知的房地產(chǎn)企業(yè)拿地的價格太高、企業(yè)降價空間不大的客觀原因外，還有受土地財政動因的驅使，使地方政府不愿意降低房價的原因，因為降低房價就表明當?shù)赝恋貎r格的下行，就有可能剎不住車。撇開這些顯然的原因，從產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟學的角度分析其中還有更加具體的原因。

房地產(chǎn)具有耐用消費品功能和投資品功能。在一個跨期購買決策的消費者模型之中，如果消費者可以在T期預期到房地產(chǎn)商會在T+1期降價，那么就沒有人會在T期購買，而是選擇等待。也就是說，如果消費者在知道房地產(chǎn)商在下期會以100單位的價格出售同樣質(zhì)量的房子，那么就沒有人會愿意在上期按150單位的價格購買這一棟房子。如果消費者在T期不幸買了價格下跌的房子，那么他就會千方百計地要求退貨退款(雖然這樣做有違交易信用);如果預期房子的價格會在T+1期繼續(xù)下跌，而且預期下跌后的房價可能不值后續(xù)分期交付的金錢，消費者就可能寧可選擇放棄繼續(xù)交款購買房子。更一般地，在一個不斷降價的房地產(chǎn)市場中，消費者可能選擇等待而不是出手接盤。這樣，在不斷被預期降價的房地產(chǎn)市場中，不僅不可能實現(xiàn)減庫存的任務，而且會使庫存量繼續(xù)增加，甚至連正常的市場銷售都會被打亂。

正因為如此，房地產(chǎn)商的最佳營銷策略是形成房價不斷上漲的預期，這樣才有可能在漲價的恐慌下迅速賣光房子。這就是房地產(chǎn)商不愿意在房價下跌的市場氛圍中經(jīng)營、不愿降價賣房的微觀原因，也是地方政府千方百計力挺房價不下跌的經(jīng)濟學道理所在。

買漲不買跌是人類經(jīng)濟行為的常態(tài)。為了在降價中化解庫存，打破這一行為常態(tài)的最有效辦法，是在降價促銷前設定降價的界線和水平，并承諾達到這一水平后不再降價，如果繼續(xù)下跌，則由降價方或地方政府全額補貼消費者的購房損失。只有如此，才能在動態(tài)降價促銷中打破消費者的進一步降價預期。

最后一條政策針對的是對房地產(chǎn)交易的限購措施?，F(xiàn)在一線城市的限購政策可能不僅不能取消，還要改進控制方式適當加強。如北上廣深的限購如果馬上取消，不僅房價將會繼續(xù)攀升和瘋漲，而且對全國的去庫存會產(chǎn)生消極作用。至于如南京、杭州等二線城市的限購政策，它們大部分事實上已經(jīng)取消。顯然，這條政策對三四線城市樓市去庫存的作用效果十分有限。

因此，這次中央經(jīng)濟工作會議發(fā)布的房地產(chǎn)去庫存的六條政策，其作用特征基本上屬于中長期型的。在短期中，去庫存還需要其他更微觀和細致的政策配合，如降首付、降低交易費用、提高公積金貸款比例、首套購房補貼(如利息抵個稅等)，給地方這些因地因時制宜的政策選擇權，中央的去庫存政策的實施才有可能達到更好的效果。