新年伊始，北京樓市“暖冬”氛圍濃厚。一邊是部分新樓盤開盤即售罄，一邊是老樓盤封盤等待調(diào)價(jià)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，去庫存仍將是2016年樓市調(diào)控重要方向，樓市政策將持續(xù)支持購房需求釋放，成交量上漲仍會(huì)是大概率事件。同時(shí)，受2015年成交高價(jià)地影響，五環(huán)內(nèi)泛豪宅化基本形成，這也將在統(tǒng)計(jì)結(jié)構(gòu)上提升北京整體住宅價(jià)格水平。預(yù)計(jì)2016年“量增價(jià)漲”將繼續(xù)主導(dǎo)北京樓市，但房?jī)r(jià)漲幅預(yù)計(jì)不會(huì)太大。

住宅新房量?jī)r(jià)齊漲

元旦小長(zhǎng)假首日，位于北京通州運(yùn)河CBD的保利大都匯項(xiàng)目再次開盤，推出的75套精裝公寓開盤當(dāng)天便全部售罄，取得了單日銷售3億元的傲人業(yè)績(jī)。銷售人員表示，該項(xiàng)目從12月中旬開始排卡，兩周時(shí)間就達(dá)到200多張。

此外，2015年12月26日開盤的首創(chuàng)·伊林郡，其推出的292套房源也已售罄。

“近期我們銷量比較好，除了一套160多平方米的一層和200多平方米的頂層，目前基本全部簽完，整體項(xiàng)目?jī)H剩一棟樓，預(yù)計(jì)到2016年5、6月開盤，房?jī)r(jià)將上漲到5.4萬/平方米左右。”位于北五環(huán)附近的某樓盤銷售人員表示，附近的樓盤近期基本售罄，一些樓盤銷售團(tuán)隊(duì)都已經(jīng)解散，在等待推新盤。2016年北五環(huán)附近的房子肯定都直奔5、6萬/平方米去了，現(xiàn)在剛需已經(jīng)被擠出五環(huán)，如果條件允許，有合適的房子就該趕緊下手。

據(jù)偉業(yè)我愛我家市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)，截至2015年12月26日，北京全市住宅新房網(wǎng)簽量（不含保障房）為102581套，比2014年同期大幅上漲36.7%，市場(chǎng)企穩(wěn)回升；價(jià)格方面，北京全市新建商品住宅（不含保障房）成交均價(jià)為27162元/平方米，比2014年同期上漲9.9%。如果剔除2015年新入市的高端豪宅對(duì)房?jī)r(jià)影響，2015年新房成交均價(jià)為26830元/平方米，同比上漲8.6%。

成交量方面，北京五環(huán)外已是新建商品住宅成交主戰(zhàn)場(chǎng)，2015年五環(huán)外成交面積占比達(dá)90%。成交均價(jià)方面，五環(huán)內(nèi)價(jià)格漲幅較大，2015年三、四環(huán)之間，以及四、五環(huán)之間成交均價(jià)漲幅最大，分別上漲37.6%和46.4%。

亞豪機(jī)構(gòu)認(rèn)為，在2015年多項(xiàng)政策利好推動(dòng)下，很多項(xiàng)目均提前完成了全年銷售任務(wù)，往年一貫的年終促銷活動(dòng)因此顯得有些沉寂。尤其某些房源庫存有限的老項(xiàng)目，由于周邊地價(jià)攀升，促銷力度較小甚至封盤惜售，意圖為2016年漲價(jià)做準(zhǔn)備。從當(dāng)前市場(chǎng)行情來看，春節(jié)后房?jī)r(jià)上行大勢(shì)難改。

豪宅項(xiàng)目銷售火熱

隨著北京壹號(hào)院近日成交突破21萬元/平方米，北京豪宅市場(chǎng)已然跨入“黃金期”。

2015年12月18日開盤的首開龍湖·天璞項(xiàng)目，當(dāng)天推出132套“平墅”房源全部售罄，銷售額達(dá)到12億元。

“去年11-12月，公司別墅項(xiàng)目迎來了銷售小高峰，僅12月就賣出了7、8套，前期有個(gè)看中1000平方米空中四合院的客戶正準(zhǔn)備過來簽約。”位于立水橋附近的某豪宅銷售人員表示，項(xiàng)目是2012年開的盤，2014年售出40多套，而去年全年就銷售出90套，尤其是去年5月份以來項(xiàng)目銷售熱潮，目前該項(xiàng)目剩下房源中，有兩套單價(jià)是8萬元/平方米，剩余6套將溢價(jià)銷售，預(yù)計(jì)會(huì)達(dá)到10萬元/平方米。

亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，2015年單價(jià)3萬元-6萬元/平方米的中端產(chǎn)品成交占比高達(dá)27%，同比上升9個(gè)百分點(diǎn)；單價(jià)6萬元/平方米以上的高端住宅產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)成交2157套，同比增長(zhǎng)74%。2015年北京實(shí)現(xiàn)成交“10萬+”的頂級(jí)豪宅項(xiàng)目多達(dá)21個(gè)，比2014年增加6個(gè)，比2013年增加了14個(gè)，頂級(jí)豪宅隊(duì)伍在2015年進(jìn)一步壯大。另外，2015年北京豪宅市場(chǎng)單套最高成交價(jià)格為20.3萬元/平方米，2014年為14萬元/平方米，2013年則為14.8萬元/平方米。從2015年土地市場(chǎng)特征來看，預(yù)計(jì)高端市場(chǎng)所占份額還將快速增大，“10萬+”豪宅陣營也將繼續(xù)擴(kuò)大。

亞豪機(jī)構(gòu)認(rèn)為，2014年12月以來，北京別墅市場(chǎng)成交持續(xù)上揚(yáng)，2015年“330新政”以及多輪降息政策刺激下，涌現(xiàn)出大量的別墅置業(yè)需求，經(jīng)過前數(shù)月消化后，剩余部分也趕在年末價(jià)格未大幅上調(diào)之前積極入市，使得近期別墅市場(chǎng)成交屢創(chuàng)新高。2016年豪宅產(chǎn)品遍地開花已成定局，高端市場(chǎng)必然出現(xiàn)供大于求。對(duì)于房企來而言，2016年是面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)的一年。

偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉認(rèn)為，前幾年政策限制致使豪宅項(xiàng)目庫存壓力較大，如今政策放開、供給釋放，2016年豪宅將集中入市；目前改善型需求偏向緊湊型、中低價(jià)，與豪宅并不匹配，市場(chǎng)的消化能力有限。因此，2016年豪宅銷售壓力會(huì)加大，在樓市整體庫存較大的背景下，房?jī)r(jià)漲幅也將有限。

二手房總體預(yù)期向好

從二手房市場(chǎng)來看，近期亦出現(xiàn)交易量大幅上漲、價(jià)格小幅上揚(yáng)的特征。

“這兩個(gè)月二手房成交量比較大，尤其12月成交量猛增，價(jià)格也開始上漲。”回龍觀片區(qū)某地產(chǎn)中介表示，元旦假期，每天每人都至少帶客戶看房一次，片區(qū)優(yōu)質(zhì)戶型、樓層都賣光了，其他房型也開始加價(jià)出售。有小區(qū)12月就成交了30套，業(yè)主報(bào)價(jià)也比前幾個(gè)月高出5%左右。

北京市住建委公布數(shù)據(jù)顯示，2015年12月31日北京存量房住宅簽約1498套，經(jīng)計(jì)算，12月北京二手房住宅網(wǎng)簽量達(dá)到23096套，為2015年網(wǎng)簽量最高月份。2015年北京全市二手住宅網(wǎng)簽總量為197816套，創(chuàng)近5年新高。

另據(jù)偉業(yè)我愛我家數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì)，2015年北京各區(qū)域二手住宅市場(chǎng)表現(xiàn)出明顯差異。成交均價(jià)方面，漲幅最高的區(qū)域依次有順義區(qū)、西城區(qū)、朝陽區(qū)、東城區(qū)、海淀區(qū)，漲幅均在5%以上。截至2015年11月，通州區(qū)二手房交易量為11885套，較2014年同期大漲91.3%，創(chuàng)2010年以來新高；成交均價(jià)為22521元/平方米，較2014年上漲5.3%。

胡景暉表示，受多項(xiàng)政策利好影響，2015年北京二手住宅市場(chǎng)全面復(fù)蘇，從全年市場(chǎng)均價(jià)和總量情況來看，“量增價(jià)穩(wěn)”的特征十分明顯。在通州行政副中心開始建設(shè)，積分落戶等利好政策影響下，通州區(qū)二手房市場(chǎng)在2016年還將小幅升溫。但基于嚴(yán)格的限購政策，2016年通州區(qū)二手房市場(chǎng)交易量和房?jī)r(jià)雙雙大幅上漲的可能性不大。

鏈家研究院李巧玲認(rèn)為，在房?jī)r(jià)上漲預(yù)期和史上最寬松的信貸政策的雙重作用下，春節(jié)前還將有部分客戶入市購房。預(yù)計(jì)2016年第一季度，北京二手住宅市場(chǎng)總體預(yù)期向好。