9年過(guò)去了，王偉（化名）仍然清楚地記得那個(gè)下午。兩個(gè)穿軍大衣的中年男人從一輛夏利轎車(chē)上下來(lái)，徑直進(jìn)入售樓處的大廳。在簡(jiǎn)單地溝通了20分鐘后，他們就爽快地交了6套房子的定金——是從汽車(chē)后備箱里拿出的現(xiàn)金。

光是這一單，王偉就掙了十多萬(wàn)，這幾乎相當(dāng)于他半年的收入。這些抄著山西口音的購(gòu)房者，被認(rèn)為是北京第二批成規(guī)模的炒房客。此前一批來(lái)自南方的溫州。

2008年，在房地產(chǎn)銷(xiāo)售的崗位上摸爬滾打了7年后，王偉也轉(zhuǎn)身成為炒房者。他是北京最早的一批售樓員，借助房產(chǎn)，如今成為這個(gè)社會(huì)的富有階層。他手上共有十幾套住宅和商鋪，分布在北京、三亞和新西蘭，身家過(guò)億?，F(xiàn)在，他在一家策劃公司負(fù)責(zé)市場(chǎng)工作，但只是“找個(gè)營(yíng)生”，絕大部分的收入，仍然來(lái)自住宅和商鋪的租金。

在中國(guó)人的資產(chǎn)配置渠道中，房地產(chǎn)占有重要地位。過(guò)去幾年出臺(tái)的樓市調(diào)控政策，亦有相當(dāng)部分是針對(duì)投資需求。

過(guò)去十幾年來(lái)，隨著政策、市場(chǎng)環(huán)境的改變，投資房地產(chǎn)的門(mén)檻、收益、形式等發(fā)生了不小的變化。但不變的是，民眾的投資渠道仍然不足，房地產(chǎn)投資仍受青睞。尤其在經(jīng)歷了2015年的股市震蕩后，房屋作為“耐用投資品”的特性更加凸顯。

從短線(xiàn)到長(zhǎng)線(xiàn)

在中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展史上，王偉代表了一個(gè)典型群體。他們是中國(guó)最早從事房地產(chǎn)銷(xiāo)售的一批業(yè)務(wù)員，并伴隨著市場(chǎng)的火爆而賺到“第一桶金”。此后，他們中的相當(dāng)一部分離開(kāi)銷(xiāo)售一線(xiàn)，轉(zhuǎn)而成為專(zhuān)業(yè)炒房者，并借助房產(chǎn)價(jià)值的提升而成為社會(huì)的富有階層。

“當(dāng)你有了幾百萬(wàn)銀行存款的時(shí)候，你就不愿意再做那種起早貪黑、吃不上一頓安穩(wěn)飯的工作了。”談到自己的轉(zhuǎn)型，王偉對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道說(shuō)，他從2004年開(kāi)始在北京做銷(xiāo)售員，2008年辭職。

之所以辭職，除了職業(yè)倦怠以外，還因當(dāng)年房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)下行調(diào)整，導(dǎo)致他的簽單量大幅下降。

在此之前，王偉已經(jīng)憑借其資本積累，以及在銷(xiāo)售一線(xiàn)的敏銳嗅覺(jué)，投資了幾套房產(chǎn)。辭職后，他更是一度專(zhuān)職炒房，由于房?jī)r(jià)上漲迅速，其收益也不斷攀升，“賺的比一般的工作都多”。到2009年，市場(chǎng)回暖，王偉已經(jīng)擁有七八套房產(chǎn)，身家千萬(wàn)。

這幾年是中國(guó)房?jī)r(jià)上漲速度最快的時(shí)期。在王偉看來(lái)，也是投資環(huán)境最好的時(shí)期。因?yàn)檎邔用娴南拗戚^少，一套房屋從入手再出手的過(guò)程非常方便，收益也經(jīng)常在50%以上。如果用杠桿，收益率會(huì)更高。

在這一階段，江浙地區(qū)很多工廠(chǎng)主四處投資房產(chǎn)，獲得的收益甚至高過(guò)其主業(yè)。

真正的轉(zhuǎn)折點(diǎn)在2010年，當(dāng)年4月底，北京出臺(tái)“限購(gòu)令”，成為全國(guó)首個(gè)出臺(tái)限購(gòu)措施的城市。到2011年初，全國(guó)范圍內(nèi)的“限購(gòu)令”隨著“新國(guó)八條”而推出。此后，購(gòu)買(mǎi)房屋的首付比例、貸款利率、稅費(fèi)等不斷提高，給投資房產(chǎn)帶來(lái)不小的障礙。

“還有一點(diǎn)，那時(shí)候房?jī)r(jià)已經(jīng)漲起來(lái)了，以前買(mǎi)兩套房子的錢(qián)，都不夠買(mǎi)一套房子的，銀行又很難做貸款。所以你怎么辦？”王偉說(shuō)，2011年之后，投資房地產(chǎn)的門(mén)檻明顯提高。

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)推廣部總監(jiān)郭毅向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，從2011年開(kāi)始，對(duì)房產(chǎn)的投資出現(xiàn)了一些新特征。主要表現(xiàn)為，從短線(xiàn)投資逐漸過(guò)渡到長(zhǎng)線(xiàn)投資。

郭毅說(shuō)，“短線(xiàn)投資的特點(diǎn)是，房子買(mǎi)來(lái)后不住，過(guò)一段時(shí)間再出手。因?yàn)楫?dāng)時(shí)容易出手，所以很多房子都不裝修，能以毛坯房的狀態(tài)轉(zhuǎn)好幾手。準(zhǔn)確的講，更應(yīng)該稱(chēng)作‘投機(jī)’。”她表示，長(zhǎng)線(xiàn)投資階段，業(yè)主更愿意裝修后外租，收取固定的租金收益。長(zhǎng)線(xiàn)投資的另一種表現(xiàn)為，房屋的投資特性弱化，資產(chǎn)配置的特性強(qiáng)化，業(yè)主購(gòu)房往往兼具自住和投資的雙重目的。

按照郭毅的觀點(diǎn)，該階段的另一個(gè)變化在于，隨著主要城市的限購(gòu)，投資區(qū)域從國(guó)內(nèi)轉(zhuǎn)向海外。

這與王偉的動(dòng)作不謀而合。在朋友的推薦下，他于2013年底在新西蘭購(gòu)得一套房產(chǎn)。“我以前那些同事，很多在國(guó)外都有房子，有的早就移民了。”王偉說(shuō)。

股市蹺蹺板

盡管通過(guò)炒房賺得盆滿(mǎn)缽滿(mǎn)，但王偉也有失手的時(shí)候。2009年末，他曾在北戴河購(gòu)得一套海景房，無(wú)奈遭遇樓市調(diào)控，房?jī)r(jià)不漲反降，且出手困難。最終他在兩年后折價(jià)兩成出手。此后，王偉甚少在北京之外投資房產(chǎn)。

這種情況頗能反映一種現(xiàn)實(shí)。據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道了解，中國(guó)很多二三線(xiàn)城市的家庭，戶(hù)均擁有房屋超過(guò)一套。也即，還擁有投資性的房產(chǎn)。但由于這些市場(chǎng)明顯過(guò)剩，導(dǎo)致房屋難以出手。

除此之外，很多炒房者還有一個(gè)告誡，“不碰股市”。

2015年，上證綜指漲幅為9.41%。相比之下，按照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，去年11月，全國(guó)70大中城市的新建商品住宅價(jià)格平均下降0.37%，其中，一線(xiàn)城市平均上漲19.45%，北京則上漲9.6%。

若拉長(zhǎng)時(shí)間軸，自2010年末至今的過(guò)去五年間，上證綜指的漲幅為25.3%。全國(guó)70城市房?jī)r(jià)的平均漲幅則為9.34%，其中，一線(xiàn)城市的平均漲幅達(dá)到45.53%，北京的漲幅為34.8%。

上述對(duì)比頗能說(shuō)明問(wèn)題，即過(guò)去五年來(lái)，炒股的平均收益率明顯不及在一線(xiàn)城市投資房產(chǎn)的收益率。過(guò)去一年間，雖然兩者收益率同樣有著明顯差距，且股市的穩(wěn)定性遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如樓市。

其反映出的另一個(gè)問(wèn)題，則印證了上文的結(jié)論。即相比一線(xiàn)城市，其他多數(shù)城市的房地產(chǎn)已不具備投資價(jià)值。

從去年6月開(kāi)始，A股高位滑落，很多投資資金難以撤出。解套后，這些資金的相當(dāng)一部分流入樓市，并成為下半年樓市成交旺盛的推手之一。梳理過(guò)往，類(lèi)似的過(guò)程也曾多次出現(xiàn)。

郭毅說(shuō)，很多開(kāi)發(fā)商反映，當(dāng)股市處于上漲行情時(shí)，房地產(chǎn)項(xiàng)目的回款速度明顯變慢。這也說(shuō)明，樓市資金也會(huì)向股市回流。這一過(guò)程也被稱(chēng)為“蹺蹺板效應(yīng)”。

王偉直言，他曾在股市中損失“兩套房子的錢(qián)”。相比之下，投資房產(chǎn)雖然門(mén)檻略高，但簡(jiǎn)單，易懂，“技術(shù)含量低”。

“技術(shù)活”

隨著“白銀時(shí)代”的到來(lái)，“技術(shù)含量低”恐怕不再是投資房產(chǎn)的特征。

郭毅表示，房產(chǎn)之所以具有投資價(jià)值，根本原因在于兩點(diǎn)：其一，房產(chǎn)仍然具有較強(qiáng)的保值和增值功能；其二，民眾的投資渠道不足，房地產(chǎn)仍是資產(chǎn)配置的主要對(duì)象。

從后者來(lái)看，樂(lè)觀因素較多。一方面，2015年的股市大幅震蕩使投資者傾向于選擇更加穩(wěn)定的投資渠道。另一方面，近期P2P泡沫不斷曝光，使投資者傾向于回歸傳統(tǒng)的投資方式。

這使得房地產(chǎn)正重新成為資產(chǎn)配置的首選。多家機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前市場(chǎng)的投資性需求比例，正從2011年的低點(diǎn)中回升。

但隨著整體市場(chǎng)供需關(guān)系的逆轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)分化嚴(yán)重，房屋的保值增值屬性也因區(qū)域、物業(yè)類(lèi)型的不同而存在差異。投資房地產(chǎn)，正在變成一項(xiàng)“技術(shù)活”。

郭毅認(rèn)為，大部分二三線(xiàn)城市都已不具備投資價(jià)值，未來(lái)投資房地產(chǎn)的方向，會(huì)集中在一線(xiàn)城市和1.5線(xiàn)城市這樣的“孤島”中。

即使在這些城市中投資，也并非穩(wěn)賺不陪。一個(gè)事實(shí)在于，2015年，北京共成交了22宗樓面價(jià)突破三萬(wàn)元的住宅地塊，未來(lái)高端住宅的面積和套數(shù)規(guī)模巨大。業(yè)界普遍認(rèn)為，北京高端住宅市場(chǎng)存在明顯的過(guò)剩風(fēng)險(xiǎn)，若出于投資的目的，要盡量避開(kāi)這種物業(yè)類(lèi)型。

另一個(gè)警示則體現(xiàn)在，經(jīng)過(guò)2015年高達(dá)44.6%的漲幅之后，深圳房?jī)r(jià)能否繼續(xù)大幅攀升，仍然存在未知數(shù)。

同樣地，商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)曾多次受到警示。除總體過(guò)剩的風(fēng)險(xiǎn)以外，商業(yè)地產(chǎn)的景氣程度與宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)密切相關(guān)，在經(jīng)濟(jì)“換擋期”，投資商業(yè)地產(chǎn)同樣面臨諸多不確定性。

有業(yè)內(nèi)人士指出，與過(guò)去相比，房產(chǎn)投資正在表現(xiàn)出一些新特征：高門(mén)檻、高風(fēng)險(xiǎn)、低收益?？傊y度越來(lái)越大。“房產(chǎn)逐漸回歸居住屬性，并不是壞事。”郭毅說(shuō)。