不同區(qū)域之間房地產(chǎn)市場的分化，已在土地市場上有充分體現(xiàn)。由于在市場庫存、人口吸納等方面存在差異，明年土地市場的分化趨勢將更為明顯，即在一線城市高價地頻出的同時，流拍流標(biāo)等現(xiàn)象將繼續(xù)成為二三線城市土地市場的常態(tài)。
本報記者 張敏北京報道
12月23日，隨著北京大興區(qū)三宗地塊的成交，2015年北京市土地出讓金達(dá)到2017億元，史上首次突破2000億大關(guān)。這種火爆局面也成為今年一線城市土地市場的縮影。
但其他城市情況并不樂觀。據(jù)統(tǒng)計，在全國百座城市中，2015年共有10所城市的土地流拍、流標(biāo)率達(dá)到或超過50%。
一邊是海水，一邊是火焰。在一些機(jī)構(gòu)看來，“冰與火之歌”構(gòu)成了今年全國土地市場的主旋律。
業(yè)內(nèi)人士指出，不同區(qū)域之間房地產(chǎn)市場的分化，已在土地市場上有充分體現(xiàn)。由于在市場庫存、人口吸納等方面存在差異，明年土地市場的分化趨勢將更為明顯，即在一線城市高價地頻出的同時，流拍流標(biāo)等現(xiàn)象將繼續(xù)成為二三線城市土地市場的常態(tài)。
一線城市量跌價漲
在北京土地市場達(dá)到2000億規(guī)模的背后，隱藏著另一重現(xiàn)實(shí)。根據(jù)北京市國土局的數(shù)據(jù)，截至2015年12月23日，今年北京共成交土地106宗，為最近5年來的最低；成交土地的平均樓面價為13731.4元/平方米，創(chuàng)歷史新高。
也即，2015年的北京土地市場，出現(xiàn)明顯的“量跌價漲”局面。
這也是整個一線城市的縮影。根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計，截至12月20日，2015年一線城市共成交土地516宗，規(guī)劃建筑面積5318.7萬平方米，兩者均為最近六年的新低。但一線城市成交土地的平均樓面價達(dá)到9075.43元/平方米，創(chuàng)歷史新高。
其中，11月單月，一線城市成交65宗地塊，土地出讓金高達(dá)1061.8億，創(chuàng)造了歷史紀(jì)錄。成交樓面價也創(chuàng)下年內(nèi)新高，達(dá)到了12715元/平方米，環(huán)比上漲23.7%。
一線城市土地市場火爆，與房企扎堆拿地有關(guān)。有分析指出，隨著二三線市場風(fēng)險的不斷累積，房企紛紛向一線城市回歸，導(dǎo)致在這些地方的土地市場出現(xiàn)激烈爭奪，并表現(xiàn)出“多輪競價、高溢價、高單價”等特征。
根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計，截至12月初，20大標(biāo)桿房企合計在土地市場投入了3010億資金。其中，一線城市的占比首次突破四成，達(dá)到44%。
與此同時，土地一級開發(fā)難度加大，制約了一線城市的土地供應(yīng)。“在土地一級開發(fā)成本中，拆遷成本占比過半。”北京某上市房企負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示，近幾年來拆遷難度加大，使得土地收儲和開發(fā)進(jìn)展緩慢，影響到供地規(guī)模，同時也在推高土地成本。
根據(jù)官方的數(shù)據(jù)，近幾年來，一線城市土地成交單價大幅抬升，但平均溢價率的上升并不明顯，原因即在于土地底價不斷上漲。
全國土地流拍近兩成
一線城市的火爆，并不能掩蓋全國土地市場表現(xiàn)不佳的現(xiàn)實(shí)。根據(jù)“標(biāo)準(zhǔn)排名機(jī)構(gòu)”的統(tǒng)計，截至12月13日，全國100座城市在2015年共出讓土地12493塊，最終成交10003塊，2490塊土地流拍或流標(biāo)，流拍率為19.93%。
這些流拍的土地分布在95個城市之中，只有5個城市還沒有出現(xiàn)土地流拍情況，分別是青島、北京、長沙、鎮(zhèn)江和珠海。
即使是市場火爆的一線城市，個別地塊也面臨無人問津的尷尬。除北京外，截至12月初，上海供應(yīng)土地215塊，流拍8塊；深圳供應(yīng)58塊，流拍12塊；廣州供應(yīng)173塊，流拍18塊。
有房企人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者指出，一線城市土地流拍的原因，多在于土地自身“品質(zhì)”較差，主要表現(xiàn)在位置較偏遠(yuǎn)、配建規(guī)模過大、價格偏高、同區(qū)域競品過多等。
真正嚴(yán)重的是二三線城市。上述機(jī)構(gòu)統(tǒng)計顯示，從流拍率來看，排名第一是北海市。該市全年供應(yīng)38塊土地，僅成交了13塊，25塊土地流拍，流拍率達(dá)到65.79%。
緊隨其后的為臺州市，流拍率為61.63%；其余依次為南充（59.21%）、西寧（58.62%）、平頂山（57.35%）、汕頭（52.31%）和惠州（50.75%）。另有?？?、綿陽和牡丹江三地的土地流拍率為50%。也即，在全國100所大城市中，今年土地流拍率在50%以上的城市共有10個。
中原地產(chǎn)分析指出，二三線城市普遍存在過剩風(fēng)險，投入到這些城市的資金規(guī)模也在減少。因此除個別東部核心二線城市外，其他城市的土地市場相對平淡?？傮w來看，二三線城市的土地市場表現(xiàn)弱于往年。
土地市場的迥異表現(xiàn)，反映出一線城市和其他城市完全不同的經(jīng)濟(jì)生態(tài)。
上述房企負(fù)責(zé)人表示，其所在的企業(yè)選擇進(jìn)駐城市的標(biāo)準(zhǔn)有三：經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、樓市供需狀況、人口流動趨勢。在這三個層面，一線城市和其他城市都有明顯差異。
該人士表示，從經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平來看，一線城市和其他城市本身就不在一個層級。而市場供需和人口流動的差異更為明顯，這也決定了這些市場的發(fā)展?jié)摿Α?/div>
根據(jù)安信證券研究報告，截至10月末，我國房地產(chǎn)行業(yè)的真實(shí)庫存約為98.3億平方米，其中包括待售面積6.86億平方米、尚未開工的企業(yè)拿地42.3億平方米、在建商品房庫存約49.1億平方米。
從區(qū)域分布來看， 遼寧、山東、山西、內(nèi)蒙古為“嚴(yán)重過剩”區(qū)域。其中，營口的供需比已達(dá)到338.1%，鄂爾多斯、烏蘭察布的供需比分別達(dá)到280.7%和293.7%。吉林、湖南、貴州、云南、青海等地屬于“輕度過剩”。相比之下，北京、上海、廣東、福建等省市則屬于“供給相對不足”。
人口流動的趨勢同樣不利于二三線城市。中信建投研究報告指出，一線城市因長期享受外來優(yōu)質(zhì)人口流入帶來的人口紅利，應(yīng)繼續(xù)成為房企的優(yōu)先選擇；緊鄰三大經(jīng)濟(jì)圈的次中心城市，其豐富的資源對高素質(zhì)人員具備較大的吸引力，也應(yīng)是房企重點(diǎn)關(guān)注的對象。
相比之下，人口凈流出省份的非核心城市被列為“警惕選擇”級別。其中，過去人口流出最嚴(yán)重的區(qū)域有兩個：除成都、重慶、貴陽以外的西部川渝黔連綿區(qū)；東部的浙西南-閩西連綿區(qū)。除非獲得國家層面的重大政策惠及，如京津冀、長江經(jīng)濟(jì)帶、一帶一路等，否則上述人口遷徙的方向很難被打破。
上述因素決定了，在土地市場，一線城市和其他城市之間的分化還將持續(xù)，并使得未來的房價走勢出現(xiàn)不同。多家機(jī)構(gòu)認(rèn)為，這種變化對房企的沖擊同樣明顯，布局在三四線城市的房地產(chǎn)企業(yè)，未來可能遭遇市場變化帶來的沖擊，其項目或公司將成為市場兼并的對象。
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