今年“330”樓市新政出臺(tái)后，市民王大媽覺(jué)得自己在市中心的地鐵房有了出手機(jī)會(huì)，沒(méi)想到一直掛到年底還是沒(méi)有成交。這當(dāng)中，單價(jià)還曾下調(diào)過(guò)一次。“又在地鐵旁，又是成熟小區(qū)，配套好，總價(jià)也不高，為什么今年來(lái)問(wèn)的人都很少?”賣房艱難，換房計(jì)劃也被擱置，王大媽覺(jué)得自己“心好累”。

事實(shí)上，改善型需求今年在二手房商場(chǎng)上的爆發(fā)更為“徹底”——統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，11月南京主城小區(qū)成交前20名的榜單中，單價(jià)2萬(wàn)元/㎡以上的小區(qū)有14個(gè)，改善型小區(qū)占比為70%。而在兩個(gè)月前，這個(gè)比例為50%。

沒(méi)有學(xué)區(qū)“傍身”的老舊二手房

降價(jià)了也不好賣

“我們家的房子以前一直出租，因?yàn)榕涮R全，交通方便，所以不少房客都排隊(duì)來(lái)租，非常搶手。”王大媽怎么也想不通的是，自己的房子到了想賣的時(shí)候，卻一直難以出手。

原來(lái)，王大媽的房子位于莫愁湖地鐵附近，是個(gè)70平方米的小三房，位于七樓的頂樓。“我看了一下，一街之隔的莫愁新寓二手房，很多都是掛在2萬(wàn)元/㎡以上，房源的自身?xiàng)l件還沒(méi)我家房子好。”她告訴記者，考慮到自己是頂樓，而且是建鄴區(qū)，所以她只掛了1.7萬(wàn)元/㎡的單價(jià)。“有一些客戶來(lái)看過(guò)，但是都嫌價(jià)格太高，中介建議我調(diào)低價(jià)格試試，于是我降了一次，報(bào)價(jià)只有1.65萬(wàn)元/㎡，但還是沒(méi)賣掉。”

旁邊的金基唐城二手房?jī)r(jià)格一路飆升，單價(jià)站上了3.2萬(wàn)元/㎡?？赏醮髬尲宜诘男^(qū)雖然只有一墻之隔，價(jià)格降了卻仍然無(wú)人問(wèn)津，這讓王大媽很著急。她說(shuō)：“以前一直覺(jué)得市區(qū)的老舊二手房雖不指望有增值空間，但也不至于貶值，但現(xiàn)在看來(lái)，這個(gè)觀點(diǎn)要變一變了。”

“王大媽這個(gè)房子我們也帶客戶去看過(guò)，但上個(gè)世紀(jì)90年代的房子戶型落后，外立面也老化，停車緊張就更不用說(shuō)了，加上又是七樓。”附近的一家房產(chǎn)中介表示，前幾年，一些年輕人在“過(guò)渡”時(shí)會(huì)選擇這類房源，但是現(xiàn)在則少了很多。“其實(shí)無(wú)論是地王頻出還是豪宅林立，和周邊的老房子都關(guān)系不大，只能說(shuō)明這個(gè)地段好。一些老舊二手房如果沒(méi)有學(xué)區(qū)傍身，就其本身價(jià)值來(lái)講，并不會(huì)有太大的升值空間。”

改善型小區(qū)表現(xiàn)“兇猛”

上月TOP20榜單中占比70%

改善型需求的勢(shì)頭，無(wú)疑在今年的二手房市場(chǎng)上越發(fā)兇猛。記者了解到，在11月南京主城小區(qū)成交前二十名榜單中，按照20000元/㎡的價(jià)格界限進(jìn)行劃分，超過(guò)這一價(jià)位的小區(qū)共有14個(gè)，即改善型小區(qū)的占比達(dá)到70%，而在9月份的比例只有50%。其中，單價(jià)25000元/㎡以上的小區(qū)有9個(gè)，占比為45%。相關(guān)人士指出，南京二手房市場(chǎng)改善型小區(qū)成交占比明顯上漲，在一定程度上可能是受到新房市場(chǎng)的影響，“改善風(fēng)”從新房刮到了二手房，一些在開(kāi)發(fā)商那里沒(méi)搶到房子的買房人關(guān)注起了二手房小區(qū)。

“棲霞區(qū)的匯杰新城、鼓樓區(qū)的寧工新寓、雨花區(qū)的梅山生活區(qū)，在上個(gè)月分別成交75套、55套和53套。排名前三的小區(qū)以中低價(jià)商品房和經(jīng)適房為主，價(jià)格偏低且房源充足。”365找房的相關(guān)人士表示，不過(guò)，從榜單來(lái)看，占絕對(duì)優(yōu)勢(shì)的仍然是改善型房源。

而記者也發(fā)現(xiàn)，單價(jià)超過(guò)30000元/㎡的小區(qū)，包括西堤國(guó)際、育才公寓、拉德芳斯和郵政世紀(jì)花園，上榜的高端改善盤(pán)無(wú)疑都是名校學(xué)區(qū)房。

業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，不論新房還是二手房，改善型客戶確實(shí)有增多跡象，而去年的“9050”政策抑制了改善需求。“在南京二手房市場(chǎng)也出現(xiàn)了改善型小區(qū)受青睞的現(xiàn)象，預(yù)計(jì)這股熱潮還將持續(xù)至年底。”

賣房故事

不熱門(mén)的二手房怎么賣？

房主寫(xiě)“十大理由”24小時(shí)就成交

如果不是熱門(mén)區(qū)域或是降價(jià)急賣的房子，掛牌十天半個(gè)月沒(méi)成交是普遍現(xiàn)象。但南京一位二手房主，為賣房很拼，她寫(xiě)出“十大理由告訴你為什么要買這套房”，結(jié)果第二天就成功賣出。

“南京絕版，挑高房源，一層當(dāng)兩層用，小戶型大空間;精裝兩房，養(yǎng)用絕佳，適合新人過(guò)渡，拎包即可入住……”記者看到，這位房主介紹了樓市政策、房子區(qū)位、房型性質(zhì)、適合人群、周邊配套等等，更重要的是借鑒了開(kāi)發(fā)商的營(yíng)銷思路，重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)小區(qū)周邊的地價(jià)和品牌房企的入駐，明確指出升值潛力。賣房人稱，這“十大理由”是其有感而發(fā)，不存在吹噓。

而這套房掛出之后，24小時(shí)之內(nèi)就有買家上門(mén)交了定金。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士表示，現(xiàn)在沒(méi)有特點(diǎn)的二手房并不好賣，房主寫(xiě)的“十大理由”確實(shí)給房子加分不少。