“330新政策”、降息降準(zhǔn)、地方解除限購、調(diào)整公積金政策……2015年，一系列政策釋放出穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的積極信號，中國樓市經(jīng)歷了從趨冷到回暖的轉(zhuǎn)折。
受去年房地產(chǎn)寒冬影響，今年初全國70個大中城市房價均跌至1年前水平。在這種情況下，“330新政策”被業(yè)內(nèi)視為提振樓市冷暖的分水嶺。
3月30日，央行、住建部、銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)文，將二套房首付比例下限下調(diào)至四成，公積金貸款購買首套房首付最低降至二成。同日，財政部發(fā)文調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策，將普通住房營業(yè)稅免征期由五年改為二年。
“330新政策”開啟了全國樓市復(fù)蘇之路。全國房價開始回升，一線城市在4月份率先全面回暖，繼而帶動全國房價整體上漲。進(jìn)入二季度，商品房成交量也逐月走高、回暖趨勢不斷加強(qiáng)。
國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年前五個月，全國商品房銷售面積雖同比下降0.2%，但銷售額卻率先實(shí)現(xiàn)“轉(zhuǎn)正”，同比增長3.1%，為2014年2月以來首現(xiàn)正增長。
在此基礎(chǔ)上，8月27日，住建部、商務(wù)部、發(fā)改委、人民銀行、工商總局、外匯局等六部門聯(lián)合再發(fā)文松綁實(shí)施了近十年的“限外令”；
9月30日，央行和銀監(jiān)會又聯(lián)合發(fā)通知，在不實(shí)施“限購”措施的城市，對居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個人住房貸款，最低首付款比例調(diào)整為不低于25%；10月8日，公積金異地貸款業(yè)務(wù)正式全面推行。
這意味著，在一線城市工作繳納公積金的購房者可以在三四線城市買房。
一系列政策效果不斷顯現(xiàn)，帶動房價上漲城市個數(shù)不斷增加。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年11月份，房價同比上漲的城市數(shù)量已“三分天下”，總數(shù)達(dá)到21個，占比30%。從環(huán)比方面，11月份全國70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比上漲的城市33個，數(shù)量近半。
此外，11月份，國家統(tǒng)計局調(diào)查的三線城市新建商品住宅價格，環(huán)比由下降轉(zhuǎn)為基本持平，系三線城市一年以來首次止跌。
國家統(tǒng)計局城市司高級統(tǒng)計師劉建偉說，從11月份70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格來看，較上年同期的環(huán)比綜合平均漲幅已由自7月份連續(xù)四個月的漲幅回落轉(zhuǎn)為漲幅擴(kuò)大，這表明部分城市房價已經(jīng)出現(xiàn)企穩(wěn)勢頭。
雖然2015年我國樓市整體呈現(xiàn)回暖態(tài)勢，但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，由于發(fā)展失衡、住宅市場結(jié)構(gòu)性過剩與結(jié)構(gòu)性短缺現(xiàn)象并存，明年樓市發(fā)展將更加分化，庫存積壓風(fēng)險仍大。
國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至今年11月末，商品房待售面積近7億平方米，而去年同期尚不足6億平方米，一年陡增1億平方米。專家認(rèn)為，未來中國樓市庫存積壓風(fēng)險仍大。
中國社科院日前發(fā)布的《中國住房發(fā)展報告（2015－2016）》顯示，2016年我國住房總量將呈“結(jié)構(gòu)性過剩”，即一線城市住房供求矛盾突出，房價畸高；三四線城市及部分二線城市住房市場呈現(xiàn)階段性過剩，庫存高企，房價下跌。
中國社會科學(xué)院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛認(rèn)為，在宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力、結(jié)構(gòu)調(diào)整與短期增長有沖突的背景下，2016年房價或存在較大程度下跌波動的可能。
“在政策激勵下，2015年商品房銷售量接近2013年峰值水平，改善性需求大幅釋放。但從目前來看，銷售增長卻顯乏力，庫存壓力緩解有限。因此，2016年住房市場回暖基礎(chǔ)不穩(wěn)，波動風(fēng)險較大，分化或趨于嚴(yán)重。”倪鵬飛說。
分析報告顯示，2016年，一二線城市房地產(chǎn)銷售均價將上漲10%，而銷量將持平。主要原因是，一二線城市供應(yīng)有限，土地成本較高的新增供應(yīng)入市將推升銷售均價，一二線城市的庫存去化周期已分別為7個月和13個月。
而三四線城市的房地產(chǎn)市場則仍面臨著高庫存和弱需求，預(yù)計2016年三四線城市房地產(chǎn)銷量將下降10%，銷售均價將下跌5%。
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