筆者作為一個(gè)國(guó)際注冊(cè)理財(cái)規(guī)劃師、房產(chǎn)投資財(cái)商教育的傳播者和踐行者，通過(guò)研究和總結(jié)其他發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)的漲跌周期、分析個(gè)人投資者們房產(chǎn)財(cái)富匯聚和消亡的歷史經(jīng)歷發(fā)現(xiàn)： 房地產(chǎn)財(cái)富的守護(hù)和傳承比創(chuàng)造更艱難！而中國(guó)人在過(guò)去短短十幾年一路飛揚(yáng)的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)中，快速的積累了房產(chǎn)財(cái)富，而匯聚等同的財(cái)富規(guī)模，美國(guó)和加拿大卻走過(guò)了上百年；而新加坡、中國(guó)香港、澳大利亞也經(jīng)歷了半個(gè)世紀(jì)才完成。在可喜可賀獲得資產(chǎn)積累的同時(shí)，而守護(hù)房產(chǎn)財(cái)富的心智卻始終都沒(méi)有成熟起來(lái)。 希望通過(guò)本文拋磚引玉的分析，讓已經(jīng)富裕起來(lái)的中國(guó)高凈值人士始終保持警醒。

觀點(diǎn)一：金錢有了，但金錢的消費(fèi)觀卻與財(cái)富規(guī)模不匹配！

記得趙本山小品的一句經(jīng)典臺(tái)詞是這樣描述的： 人生的最大痛苦是什么呢？是錢還在，人卻沒(méi)了。給我們的反思是：什么才是屬于自己的財(cái)富呢？ 從筆者理財(cái)規(guī)劃師的角度來(lái)看：今生消費(fèi)的、及保證能夠傳承到第三代的金錢才能算是自己賺得的財(cái)富。反觀我接觸的很多國(guó)內(nèi)的房產(chǎn)獲利者們， 更多的是對(duì)獲得收益率充滿無(wú)限奢望，甚至是被貪婪的欲望所充斥。房產(chǎn)的數(shù)量在增加，財(cái)富的規(guī)模在增長(zhǎng)，而自身的消費(fèi)水平還停留在過(guò)去年代； 一方面是因?yàn)閲?guó)內(nèi)房產(chǎn)的財(cái)富規(guī)模大了（賣了買、買了賣）但貸款利率高而租金收益率低，并沒(méi)有更多的現(xiàn)金流剩余；另外一方面是僅關(guān)注于回報(bào)率高低和名聲了，卻沒(méi)有和西方的財(cái)富人群的財(cái)富生活相匹配：越有錢，就越有可支配的時(shí)間；而國(guó)內(nèi)的富裕人群是越富有就越?jīng)]有了自己的時(shí)間，成了客戶、老板及領(lǐng)導(dǎo)的“三陪”、成為了金錢和財(cái)富的奴隸。

觀點(diǎn)二：沒(méi)有房產(chǎn)投資創(chuàng)富的退出機(jī)制！

什么是房產(chǎn)投資的退出機(jī)制？ 當(dāng)我質(zhì)問(wèn)那些在中國(guó)短短10年就賺得盆滿缽滿的多套房產(chǎn)擁有者的時(shí)候， 絕大多數(shù)人回答我說(shuō)：退出機(jī)制應(yīng)該就是賣出房子的時(shí)間吧。在國(guó)內(nèi)另外一種投資市場(chǎng)——股票投資中流行這樣的投資格言：會(huì)買的是徒弟，會(huì)賣的才是師傅；我再引申一句：而懂得守護(hù)和傳承的才是大師！從最成功的、久負(fù)盛名的股票投資大師沃倫巴菲特那邊經(jīng)常會(huì)放到嘴邊的一句經(jīng)典投資臺(tái)詞就是：Buy & Hold；卻不是我們國(guó)人所自以為的賣出時(shí)機(jī)。在大師的眼里，值得投資和擁有的是價(jià)值，而既然有價(jià)值為什么要賣出呢？看到了嗎？這就是我們國(guó)內(nèi)多套房產(chǎn)擁有者們?cè)诙x退出機(jī)制和大師之間的差距了。從成熟的地產(chǎn)市場(chǎng)的演變歷程來(lái)看，唯有把獲得被動(dòng)租金收入作為退出機(jī)制才能保證在不管是樓市是漲還是跌的情況下、放之四海而皆準(zhǔn)的投資法則。片面的追求資本價(jià)格、追求資產(chǎn)規(guī)模僅僅在上漲周期獲得短暫勝利，而一旦市場(chǎng)走向震蕩和下跌周期，立刻造成資不抵債、現(xiàn)金流枯竭而瀕臨破產(chǎn)的境地。

觀點(diǎn)三：沒(méi)有預(yù)備緩沖資金/風(fēng)險(xiǎn)調(diào)配金！

如果買電腦卻不裝殺毒軟件就等同于重要文件的“自殺”； 古人拉弓射箭的重要原則恰恰是不要拉滿弓； 而采訪和交流的眾多國(guó)內(nèi)房產(chǎn)投資者們卻喜歡孤注一擲博心跳：總是竭盡其所能要實(shí)現(xiàn)所謂的利益最大化。 相信很多期貨和外匯的投資者都有這樣的體會(huì)：在任何時(shí)候、任何產(chǎn)品、任何趨勢(shì)下都不要滿倉(cāng)操作；這樣的操作和投資格言，同樣適用于全球地房地產(chǎn)投資，包括中國(guó)的房產(chǎn)投資。這個(gè)說(shuō)起來(lái)比做容易多了。然而我見(jiàn)過(guò)許多人都不會(huì)在做決定之前先制定房產(chǎn)投資計(jì)劃和策略，也不會(huì)為可能的投資失敗做好防范措施和補(bǔ)救方案；也正因?yàn)檫@樣的原因和思維定式，才造成了諸多老板、高利貸者的跳樓和跑路。唯有未雨綢繆、居安思危才能在房產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)起伏中始終處于勝出位置。

觀點(diǎn)四：蹉跎房產(chǎn)投資時(shí)機(jī)晚了，而一拖再拖！

借助于收益的時(shí)間復(fù)利原則，人人都可以成為億萬(wàn)富翁。不錯(cuò)，關(guān)鍵是從您懂得的那一刻就要開(kāi)始。 很多從海外歸來(lái)的年輕“海龜”們不斷跟我抱怨：國(guó)內(nèi)樓市最瘋狂的時(shí)候我們這些人卻在國(guó)外“傻”讀書(shū)呢；在人才過(guò)剩的今天，我們卻找不到一份滿意的工作，還不如那個(gè)時(shí)候在國(guó)內(nèi)炒房賺錢呢。筆者面對(duì)這樣的自我否定和抱怨的時(shí)候，總是安慰大家說(shuō)：“Never late”! 事實(shí)勝于雄辯：從美國(guó)地產(chǎn)商業(yè)化的130年、加拿大、中國(guó)香港的100年、澳洲和新加坡50年地產(chǎn)財(cái)富的累積歷程來(lái)看，任何時(shí)間節(jié)點(diǎn)和周期中都有市場(chǎng)的獲利者，關(guān)鍵是看是否為這個(gè)市場(chǎng)預(yù)期做好了對(duì)應(yīng)的獲利準(zhǔn)備罷了。就像運(yùn)動(dòng)一樣，投資房產(chǎn)最困難的時(shí)段是在鍛煉剛開(kāi)始的時(shí)候。無(wú)論你是身陷債務(wù)、收入低還是僅有一套自住房而已，總可以在制定投資規(guī)劃的前提下開(kāi)始投資。如果北京投資不了房產(chǎn)，可以投資其他城市；如果其他城市也買不起了，可以選擇投資海外房產(chǎn)，畢竟現(xiàn)在算起來(lái)中國(guó)的房子反而成為最貴的房產(chǎn)投資市場(chǎng)了。人的生存地點(diǎn)如果改變不了，但投資者們卻可以從全球角度來(lái)選擇投資房產(chǎn)的地點(diǎn)。最重要的是：不要蹉跎了，我們無(wú)法讓投資時(shí)機(jī)重現(xiàn)、時(shí)光倒流，但我們卻可以撲捉下次機(jī)會(huì)的出現(xiàn)，關(guān)鍵是大家是否做好了準(zhǔn)備。

觀點(diǎn)五：只將資本和財(cái)富放在單一市場(chǎng)、單一標(biāo)地物進(jìn)行投資！

另外中國(guó)家庭金融調(diào)查的數(shù)據(jù)——我國(guó)家庭自有住房擁有率在城鎮(zhèn)地區(qū)有所提高，從84.8%上升到87%；在農(nóng)村地區(qū)住房擁有率基本保持不變，在96%附近波動(dòng)；顯然中國(guó)不缺房子。自有住房的比例提升并不是好事情，而從海外自住房占比變化的分析來(lái)看，這絕對(duì)不是什么好現(xiàn)象。我們國(guó)人購(gòu)房的本質(zhì)實(shí)際是對(duì)自身未來(lái)養(yǎng)老規(guī)劃、醫(yī)療保障、財(cái)富傳承的提前儲(chǔ)備，或者是對(duì)未來(lái)的不確定風(fēng)險(xiǎn)的不得不選擇的重要途徑。而隨著社會(huì)的進(jìn)步、國(guó)內(nèi)的養(yǎng)老機(jī)制的不斷完善，（如類似美國(guó)401K的股票和基金退休機(jī)制的應(yīng)用），社會(huì)保障機(jī)制的提高，保險(xiǎn)賠付和保險(xiǎn)范圍的全面覆蓋等措施的逐步實(shí)施，讓我們的普通老百姓不必要把這個(gè)“寶”孤注一擲的押在房子上的時(shí)候，大家還會(huì)拼命為了買房而買房嗎？

從房產(chǎn)投資財(cái)商教育的資產(chǎn)配置角度分析，歐美發(fā)達(dá)國(guó)家的富裕階層和高凈值家庭通常把自住房的資產(chǎn)規(guī)?？刂圃谫Y產(chǎn)總比的30%之內(nèi)；自住房占比越高，說(shuō)明投資和理財(cái)能力越弱，家庭僅能依靠單一收入，退休后只能依靠養(yǎng)老金生活，實(shí)際生活品質(zhì)趨于下降。而中國(guó)住建部統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示：中國(guó)國(guó)民的財(cái)富積累有79%是附著在房子上的，這恰恰就是潛在的風(fēng)險(xiǎn)所在。一旦大廈將傾，則所有財(cái)富的載體都將面臨土崩瓦解的風(fēng)險(xiǎn)。

觀點(diǎn)六：缺乏危機(jī)感！

有句古語(yǔ)說(shuō)得好：“人無(wú)遠(yuǎn)慮、必有近憂”。市場(chǎng)要讓投資者們死亡，必先讓其瘋狂。中國(guó)人經(jīng)歷了股市高點(diǎn)之后財(cái)富的灰飛煙滅，彈指一揮間12年過(guò)去了，股指又到了起點(diǎn)；當(dāng)所有的人都認(rèn)為股市和黃金是不可能下跌的時(shí)候，其實(shí)被市場(chǎng)吞沒(méi)的失敗種子早已深深埋下。無(wú)獨(dú)有偶，有誰(shuí)曾想到在眾多美國(guó)家庭在二十一世紀(jì)初還充分享受銀行低貸款利率和寬松貨幣狀況下的房產(chǎn)資本增值盛宴的時(shí)候，父母還在做把百萬(wàn)房產(chǎn)財(cái)富傳承下一代美好規(guī)劃的時(shí)候危機(jī)突期而至，此時(shí)卻發(fā)現(xiàn)在鬢角發(fā)白之日卻沒(méi)有多少房產(chǎn)財(cái)富可以保留和傳承了。難道這樣的危機(jī)需要國(guó)人必須親身經(jīng)歷之后才能真正成熟起來(lái)嗎？ “生于憂患，死于安樂(lè)”的警語(yǔ)即使在現(xiàn)在的房產(chǎn)投資市場(chǎng)依然彰顯了其古人智慧的博大精深。

總結(jié)一下吧，房?jī)r(jià)儼然已經(jīng)成為國(guó)人看待財(cái)富的唯一象征；也正因?yàn)檫@種片面理解，才讓國(guó)民對(duì)于房?jī)r(jià)變化如此敏感和無(wú)法釋懷，“不以物喜不以己悲”至理名言好似面對(duì)房子的時(shí)候變得毫無(wú)意義。國(guó)人買房不再是自主考量，而把房產(chǎn)變成了唯一認(rèn)可的財(cái)富載體。一旦上癮和癡迷之后，健康體魄何在？和諧生活何在？實(shí)體企業(yè)何存？莫要讓房子和房?jī)r(jià)成為了我們思想的桎梏和枷鎖。（作者系中國(guó)外國(guó)專家局專家資質(zhì)、國(guó)際注冊(cè)高級(jí)理財(cái)規(guī)劃師）