“2013年是房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)折點，這一年，全國城鎮(zhèn)戶均住宅達到1.03套左右，中國房地產(chǎn)市場進入供求平衡的階段。”國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟研究所所長鄧郁松在日前在北京召開的2015中國產(chǎn)業(yè)園區(qū)國際高層峰會暨中國產(chǎn)業(yè)園區(qū)2015行業(yè)年會上說，從國際經(jīng)驗看，房地產(chǎn)真正出現(xiàn)風險正是在進入供求平衡階段后出現(xiàn)的。為此，“我們一定要重視風險防范對策的出臺。”

鄧郁松表示，2013年之前，中國不存在全局性的房地產(chǎn)風險，2013年，城鎮(zhèn)戶均住宅達到1.03套左右，樓市整體從供不應(yīng)求轉(zhuǎn)向供求總體平衡。在從1998年到2013年的15年當中，中國城鎮(zhèn)新建住宅銷售均值漲了3.16倍，收入漲了4.97倍，整個M2漲了10.59倍。從全國速度整體來說，我們的房價沒有跑過收入的漲幅。美國1963年到1978年美國的房價漲幅數(shù)據(jù)顯示，美國全國平均房價的漲幅超過中國在1998年到2013年的房價漲幅，而收入漲幅低于中國在這個階段的收入漲幅。看國外30年和看50年的房地產(chǎn)發(fā)展狀況，得到的結(jié)論是截然不同的。觀察中國的房地產(chǎn)市場，也一定要結(jié)合中國處在哪個發(fā)展階段來考慮。

從房價收入比看，鄧郁松認為，總體上來說，中國現(xiàn)在總體上沒有全局性的樓市泡沫風險，但是局部區(qū)域、個別城市確實存在供應(yīng)量過大的問題。

“2013年以后，部分城市樓市逐漸進入供給過剩的時期，雖然說顯性風險在減弱，但是我們一定要強調(diào)，到這個階段之后，恰好是我們真正要重視風險的時候。”他說，任何一個行業(yè)在供不應(yīng)求的情況下，價格總是大幅上漲的，不可能非常平穩(wěn)。“回頭看，所有國家在整個房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求的階段，都是房價高漲幅、銷量高增長、投資高增長的，一旦進入到供求平衡階段之后，這個特征就不復存在了。”所以，一個經(jīng)濟體的發(fā)展階段是第一位的，我們一定要清楚，到這個階段回頭看，看日本、中國香港地區(qū)、美國、歐洲，真正出現(xiàn)風險都是在供求平衡階段之后，雖然這兩年顯性風險趨于減弱，但是要重視一些防范風險對策的出臺。

為此，他提出兩項政策建議：第一，一定要重視住房規(guī)劃政策、土地規(guī)劃等政策的銜接。什么目的？首先，要知道有多少房子、蓋多少房子，避免房地產(chǎn)供給過剩問題從局部蔓延到全國。其次，我們到了新的階段注重提升我們的房地產(chǎn)整體的品質(zhì)。第二，我們要實行中性的住房金融政策。過去美國也好，日本也好，歐洲也好，都是由于不適當?shù)姆康禺a(chǎn)金融政策造成房地產(chǎn)出問題，最主要是長期的低利率政策有沒有對沖措施。所以，我們說要實行中性的住房金融政策，我們可以降低利率，但降低利率的需要有一定的對沖措施，防止出現(xiàn)系統(tǒng)性的房價泡沫風險。