明年中國樓市的政策布局正在逐步明朗。
12月14日，中共中央政治局經(jīng)濟工作會議召開，“化解房地產(chǎn)庫存”再次出現(xiàn)在會議的決策表述中。而與以往最高決策層只提出政策目標(biāo)及總體方向不同，在本次會議中，決策層給出了較為具體而有針對性的解決方案，即提出了“農(nóng)民工市民化”的去庫存方案。
“這次會議的目的就是為明年的經(jīng)濟政策明確方向，因此明年的樓市政策也將比較明確，一方面二三線城市圍繞新市民的落戶、購房補貼、契稅減免等政策會集中出現(xiàn)，另一方面，與供給端相關(guān)的財稅政策也會盡快落實。”中國房地產(chǎn)協(xié)會一位負(fù)責(zé)人指出。
農(nóng)民工“解藥”
繼剛需購房者、改善性需求購房者之后，農(nóng)民工已成為中央決策層眼中“能夠支持住房消費”的龐大購房群體。
“根據(jù)目前全國樓市的情況，去庫存政策手段將主要在二三線城市實施，因此，為避免調(diào)控政策再次演變?yōu)閷鞘械拇笠?guī)模刺激，未來的樓市政策將側(cè)重于針對性較強的政策手段。從這一角度來說，城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的‘新市民’將成為最佳群體。”住建部一位官員指出。
根據(jù)國家統(tǒng)計局對農(nóng)民工調(diào)查報告的公開數(shù)據(jù)，2014年外出農(nóng)民工購房人口占總體人口的1%。而從就業(yè)地看，目前1.7億外出農(nóng)民工69.1%在地級及以下城鎮(zhèn)就業(yè)。
而根據(jù)中國社會科學(xué)院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛的計算，按照未來5年1億人城鎮(zhèn)化計算，如果70%的家庭人口在城鎮(zhèn)購房（人均33.3平方米），每年以農(nóng)民工為主體的購房需求可達(dá)4.6億平方米，未來5年總共23.1億平方米。
這無疑是一個天量的購房需求。
“從目前來看，若要消化現(xiàn)有的大量庫存，必須要啟動一個新的購房群體，以往的剛需和改善性需求在多輪政策刺激下已經(jīng)大量釋放，不足以支撐目前去庫存的需求。而由農(nóng)民工轉(zhuǎn)化的‘新市民’則是此前很少觸碰的群體，而且目前庫存量最大的三四線城市也正是這一群體的主要置業(yè)地。”上述中房協(xié)負(fù)責(zé)人指出。
不過，這一政策出臺后，不少業(yè)內(nèi)人士也表示質(zhì)疑和擔(dān)憂，更有地產(chǎn)行業(yè)學(xué)者則直接表態(tài)“鼓勵農(nóng)民進(jìn)城買房或成為‘中國版次貸危機’的禍根”。
“一方面，目前對進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)民工仍然缺乏政策引導(dǎo)與傾斜，很難令這一群體轉(zhuǎn)化為有效需求；另一方面，在產(chǎn)業(yè)配套上仍需完善，給新市民以穩(wěn)定的收入來源，這才能令其放心購房。”獨立經(jīng)濟學(xué)家陳劍波表示。
事實上，農(nóng)民進(jìn)城買房進(jìn)行補貼在一些地方早已開始實施。今年5月前后，四川眉山市、安徽宿州市等地都出臺政策，農(nóng)村居民進(jìn)城購房可獲得200-300元/平米的購房補貼。不過，從這兩地的樓市成交情況來看，這一政策收效并不明顯。
“中央提出農(nóng)民工市民化與樓市去庫存掛鉤后，明年無論是中央相關(guān)主管部門還是地方政府，都會加大對農(nóng)民在中小城市、城鎮(zhèn)首次購買住房的政策支持力度。例如，住建部已經(jīng)開始研究擴大公積金繳存基本面，將農(nóng)民工納入公積金繳存范圍，方便農(nóng)民貸款。”接近住建部的一位消息人士指出。
“新市民”的真實用意
在這場去庫存“殲滅戰(zhàn)”打響之時，天量庫存數(shù)據(jù)再次成為擊中要害的“痛點”。就在此次會議召開的前兩天，12月12日，國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，截至今年11月底，全國商品房待售面積已經(jīng)達(dá)到6.96億平方米，比10月末增加1004萬平方米，再次創(chuàng)下紀(jì)錄。
而這個天量數(shù)據(jù)可能只是冰山一角。“據(jù)我們測算，目前包括可售商品房、在建商品房及保障性住房的可售部分，全國商品房庫存量已達(dá)到85-90億平方米。庫存壓力巨大。”12月16日，北師大教授、經(jīng)濟學(xué)家鐘偉在中國寫字樓發(fā)展論壇第十二屆年會上指出。
從某種意義上說，依靠“新市民”群體買房去庫存似乎意味著“遠(yuǎn)水難解近渴”。但實際上，這一政策背后還有著更深的用意。
“在近期中央層面對經(jīng)濟政策的表態(tài)中，戶籍改革被多次提出，這實則代表著‘新市民’群體在穩(wěn)定整體經(jīng)濟增長上被賦予重要作用。而這種重要作用則表現(xiàn)在其對短期經(jīng)濟穩(wěn)定和中長期經(jīng)濟拉動都能帶來引擎作用。”國務(wù)院發(fā)展研究中心一位負(fù)責(zé)人指出。
這種思路早已有跡可循。今年11月，國家總理李克強就提出“以加快戶籍制度改革帶動住房、家電等消費”，這正與此次中央提出的“農(nóng)民工市民化”一脈相承。
“從長遠(yuǎn)來看，農(nóng)民工市民化將帶來繼發(fā)性的樓市需求，為樓市帶來新的內(nèi)生增長力，同時與此同步的產(chǎn)業(yè)配套、就業(yè)需求都成為經(jīng)濟增長的保證。而從短期來看，在農(nóng)民工市民化的要求下，與之相關(guān)的行政性調(diào)節(jié)手段也可以有的放矢。”陳劍波指出。
“農(nóng)民工市民化后，除了通過對新市民降低信貸購房門檻、加大補貼優(yōu)惠力度刺激市場成交之外，收購存量商品房作為保障性住房的需求也將被放大。”上述國研中心負(fù)責(zé)人指出。
住建部部長陳政高曾表示，房地產(chǎn)庫存高企的三四線城市，再蓋新樓進(jìn)行整體安置已沒必要，棚改房源將不再局限于政府主導(dǎo)建設(shè)，符合接受保障的家庭可以到市場上購買，政府通過資金補貼實現(xiàn)保障。
“從今年住建部幾次重要內(nèi)部會議傳達(dá)的信號來看，明年通過市場收購存量住房完成保障性住房建設(shè)的工作力度將大大增加。”東部某省一位住建廳官員對記者表示。
今年，福建、遼寧、湖北、江蘇等省的部分地區(qū)已對這一做法進(jìn)行了嘗試，但由于收購要直接耗費地方政府的財政支出，因此這一做法并沒有在全國范圍內(nèi)成為主流。但是，據(jù)記者了解，2016年國家將對此給予更大的資金支持，資金規(guī)模將超過2015年的4000億元人民幣。
“尤其是在國家住房銀行、公積金個人住房貸款支持證券等涉房金融改革被提上日程后，政府直接大量購買商品房用作保障性住房的手段將在更大范圍內(nèi)被采用。而對于三四線城市來說，這部分保障性住房的目標(biāo)適用人群就是‘新市民’群體。”陳劍波表示。
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