盡管我國(guó)城市化率跨過(guò)了50%大關(guān)，人口集聚度卻不夠。因此，新一輪住房制度改革，首先要讓2.7億城市常住外來(lái)人口逐步落戶城市，并享有等同于戶籍居民的公共服務(wù)，這就要求在市民化的同時(shí)，各級(jí)政府要加大公共服務(wù)供給規(guī)模和均等化力度。

本周的中央政治局會(huì)議，具有重要的“時(shí)間節(jié)點(diǎn)”意義，除了為即將召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議定調(diào)，也是為國(guó)家“十三五”規(guī)劃開(kāi)局謀劃，更是為時(shí)隔37年之后再次召開(kāi)國(guó)家城市工作會(huì)議“打前站”。三重“指向”剛好統(tǒng)籌了我國(guó)在短期、中期和長(zhǎng)期內(nèi)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略，即短期要保持經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)在合理區(qū)間、中期全面建成小康社會(huì)、長(zhǎng)期內(nèi)以新型城鎮(zhèn)化夯實(shí)內(nèi)需增長(zhǎng)。

房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)、先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、民生產(chǎn)業(yè)，自然貫穿于短期、中期和長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略中。短期看，加速樓市“去庫(kù)存”是保持經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)在合理區(qū)間的應(yīng)有之義;中期看，全面建成小康是“十三五”經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的目標(biāo)，而通過(guò)住房等公共服務(wù)均等化、外來(lái)人口“市民化”來(lái)加速推進(jìn)“供給側(cè)”改革，則是分享改革紅利、實(shí)現(xiàn)小康的重要途徑;長(zhǎng)期看，城市化率達(dá)到50%以后，城市化要揮別“土地城市化”、“半城市化”，走向提高城市集聚能力、構(gòu)建內(nèi)需驅(qū)動(dòng)的新階段。

今年以來(lái)，樓市庫(kù)存高壓警報(bào)不斷升級(jí)，對(duì)火爆了10多年的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、新開(kāi)工和土地市場(chǎng)形成驟然降溫的效應(yīng)，這對(duì)于穩(wěn)定固定資產(chǎn)投資、平滑“去產(chǎn)能”、避免系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的沖擊，已構(gòu)成了短期內(nèi)的最大不確定風(fēng)險(xiǎn)。因此，近期國(guó)家領(lǐng)導(dǎo)人連續(xù)對(duì)“去庫(kù)存”做出重要指示。同時(shí)，在11月中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議上，針對(duì)加強(qiáng)“供給側(cè)”改革部署了四項(xiàng)措施，其中就包括化解樓市庫(kù)存。

這意味著，樓市“去庫(kù)存”并非像以往一樣，在“需求端”刺激可化解，而是要在“供給端”釋放要素活力、釋放有效住房需求，途徑就是通過(guò)戶籍制度改革，提高外來(lái)人口“市民化”比例，將新市民納入城市社會(huì)保障、住房政策的范疇，降低新市民城鎮(zhèn)化的成本。目前，城鎮(zhèn)化率達(dá)到53%、城鎮(zhèn)戶籍居民人均住房面積達(dá)到35平方米，過(guò)去10多年基于戶籍居民“房改”帶來(lái)的住房需求高潮已過(guò)。

由此，基于刺激購(gòu)房需求為主的樓市政策和制度，也到了需要徹底革新的時(shí)候了，這就是本次中央政治局會(huì)議提出的“推進(jìn)以滿足新市民為出發(fā)點(diǎn)的住房制度改革”，也是“十三五”規(guī)劃建議提出的“深化住房制度改革”。新住房制度下，住房需求的主體是外來(lái)常住人口，解決住房需求的途徑是“供給側(cè)”改革，而非需求側(cè)刺激，如實(shí)現(xiàn)外來(lái)人口“市民化”、降低購(gòu)房成本;市政設(shè)施建設(shè)要與住房供應(yīng)同步推進(jìn)，而并不是單純的“造城”。

繼1998年房改之后，重提住房制度改革，是我國(guó)城市化和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)進(jìn)入轉(zhuǎn)折點(diǎn)倒逼所致。本世紀(jì)以來(lái)，我國(guó)GDP能以平均10.7%的超高速增長(zhǎng)，入世紅利疊加住房市場(chǎng)化紅利，驅(qū)動(dòng)由制造業(yè)、房地產(chǎn)、基建為主的固定資產(chǎn)投資年平均25%左右的增長(zhǎng)是主因，表象就是城鎮(zhèn)化率以年均1.5個(gè)百分點(diǎn)快速增長(zhǎng)。而在上世紀(jì)50至70年代的西方國(guó)家快速城鎮(zhèn)化時(shí)期，城鎮(zhèn)化率年均增長(zhǎng)僅0.6個(gè)百分點(diǎn)。

不過(guò)，由于2012年以來(lái)我國(guó)勞動(dòng)人口每年減少200至300萬(wàn)，加上外來(lái)人群僅作為生產(chǎn)要素存在，城市政府不對(duì)外來(lái)人口提供公共服務(wù)，勞動(dòng)力成本快速上升，出口導(dǎo)向的制造業(yè)優(yōu)勢(shì)開(kāi)始減退;同時(shí)，城鎮(zhèn)戶籍居民基本住房需求滿足后，房地產(chǎn)高增長(zhǎng)結(jié)束，也就無(wú)法消化過(guò)剩的制造業(yè)產(chǎn)能;此外，制造業(yè)和房地產(chǎn)下滑，地方政府供給基礎(chǔ)設(shè)施也越來(lái)越力不從心。

因此，“十三五”及未來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)“下臺(tái)階”，城鎮(zhèn)化增速下降是必然的。按國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，城鎮(zhèn)化增速放緩必然伴隨經(jīng)濟(jì)增速“下臺(tái)階”。日本城市化平均增速?gòu)?946至1973年的1%降到1974至1983年的0.32%，經(jīng)濟(jì)增速也相應(yīng)從9.4%降至3.7%;德國(guó)城市化平均增速?gòu)?950至1969年的1%降到1970至1979年的0.16%，經(jīng)濟(jì)增速也從7.9%降到3.1%;韓國(guó)城市化平均增速?gòu)?953-1995年的1.3%降到1996-2008年的0.25%，經(jīng)濟(jì)增速也從8%降到4.6%。

城市化放緩伴隨經(jīng)濟(jì)增速“下臺(tái)階”，事實(shí)上是第二產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重下降，但同時(shí)，第三產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重全面提升，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)成為未來(lái)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的新動(dòng)力。后者是在城市化率達(dá)到50%以后，人口和產(chǎn)業(yè)在城市集聚，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和升級(jí)的結(jié)果。因此，即便經(jīng)濟(jì)增速“下臺(tái)階”，但增長(zhǎng)質(zhì)量更高了。

不過(guò)，盡管我國(guó)城市化率跨過(guò)了50%大關(guān)，人口集聚度卻不夠，這突出表現(xiàn)在已經(jīng)去城市就業(yè)的外來(lái)人口始終無(wú)法在城市集聚，因?yàn)檫@些人群難以落戶城市，無(wú)法享受城市公共服務(wù)，加上長(zhǎng)期作為低廉生產(chǎn)要素存在，無(wú)力支付“自我城市化”的成本。因此，即便交通通信、文教娛樂(lè)、醫(yī)療保健等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)已嶄露頭角，但因體量弱小無(wú)法填補(bǔ)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)“去產(chǎn)能”留下的空白。

提高城市的集聚程度，關(guān)鍵就是要讓外來(lái)人口能夠像戶籍人口一樣，享受城市的公共服務(wù)。因此，新一輪住房制度改革，首先要讓2.7億城市常住外來(lái)人口逐步落戶城市，并享有等同于戶籍居民的公共服務(wù)，這就要求在市民化的同時(shí)，各級(jí)政府要加大公共服務(wù)供給規(guī)模和均等化力度。外來(lái)人口安定下來(lái)以后，衣食住行的需求接踵而來(lái)，基于支付能力以及過(guò)往對(duì)城市的巨大貢獻(xiàn)，他們享有公平住房權(quán)，應(yīng)該被納入住房保障的范疇，政府要幫助他們實(shí)現(xiàn)“住有所居”，比如公積金政策要覆蓋到新市民、降低新市民購(gòu)房首付比例、加大對(duì)外來(lái)人口購(gòu)房的貨幣補(bǔ)貼，這是新一輪住房制度改革要考慮的內(nèi)容。