2015年快要過去嘍，我不大喜歡感慨，我喜歡往前看。每年12月的最后幾天我都會對來年樓市進行展望，然后每年這個點也會回頭看去年那個時候寫的文字有沒有打臉、有沒有裝逼。索性寫的都不是很離譜。
2016的房地產(chǎn)，我想定義為打臉年，在2015年我們浩浩蕩蕩認為很牛逼的創(chuàng)新將會在這一年中退化，而一些不被人關注的點也許會是未來的突圍點。
一、風光一時的互聯(lián)網(wǎng)中介遭遇囚徒困境
2015年最戲劇化的當然屬于房地產(chǎn)營銷是否互聯(lián)網(wǎng)化的討論。最精彩的當屬二手房的競爭。上半年的時候，房多多、愛屋吉屋等互聯(lián)網(wǎng)二手房如筍般面世，大有顛覆二手房市場的態(tài)勢?；ヂ?lián)網(wǎng)中介看準的無非是過去二手房信息不對稱的問題，采用低傭金的方式來吸引買方市場。但是經(jīng)過市場的發(fā)展，這些中介的發(fā)展并沒有想象中的那么迅猛，反而下半年鏈家的崛起讓大家始料不及。
互聯(lián)網(wǎng)中介切入口在于低傭金籠絡買家，而鏈家的切入口在于高溢價拉攏賣家。從目前的擴張趨勢來看，鏈家的這一招無疑取得了不錯的效果。對于房地產(chǎn)來說，歸根到底還是賣方市場。
互聯(lián)網(wǎng)營銷在房地產(chǎn)行業(yè)中的陣痛從此體現(xiàn)，互聯(lián)網(wǎng)最大的威力發(fā)生地集中在高頻領域，類似一個人會反復購買的領域則是互聯(lián)網(wǎng)爆發(fā)威力最好的場所，比如早期的淘寶到現(xiàn)在的uber，都是如此。而房地產(chǎn)來說，購買頻率太低，互聯(lián)網(wǎng)的介入一直難以展開。
對于客戶來說，從買到一套好房子和用便宜的中介費買房子之間來選擇，無疑前面的重要性更大一點。
2016年房地產(chǎn)領域的互聯(lián)網(wǎng)化會如何發(fā)展，還是被傳統(tǒng)模式替代是值得討論的話題，但是有一點可以確定的是：2015年年初吹過的一些牛逼已經(jīng)被打臉了。
二、一手房營銷是否需要豐富化
不少人還記得我們之前有過討論，比如全民營銷的模式是否可以顛覆房地產(chǎn)營銷模式，比如眾籌模式是否可以替代傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)。還有不少人也以此為基礎開始創(chuàng)業(yè)。
對于一手房營銷是否應該互聯(lián)網(wǎng)化或者多元化到目前為止尚沒有出現(xiàn)風水嶺，但是毫無疑問的是，全民營銷并沒有發(fā)生出當初預期的威力，更多的只是作為一二手聯(lián)動的結傭模式，而眾籌也只是在些許小項目之間嘗試，馮侖大聲吆喝的眾籌改變房地產(chǎn)到目前為止也是碰壁重重，2016年房地產(chǎn)營銷是否還需要如此多的元素，還是只借著元素做亮點，核心歸根到體驗與現(xiàn)場執(zhí)行，的確是需要認真思考的問題。
對于我來說，我認為二手房是一手房的鏡面，也許不少房企是應該學習鏈家的一股狠勁。
三、最有錢的房企已經(jīng)不再是國企
之前我們一直討論，房企將進入寡頭壟斷階段，土地成本越來越貴導致中小企業(yè)拿地越來越困難。土地市場已經(jīng)成為有錢人的戰(zhàn)爭。
但是房地產(chǎn)里誰才是有錢人在2016年已經(jīng)成為一個需要討論的話題了。過去我們常理中認為，有國企背景或者有央企背景的開發(fā)商都是有錢開發(fā)商，這個問題在2016年遇到挑戰(zhàn)了。
2016年兩類開發(fā)商會冒出頭
再有錢的開發(fā)商也沒有印鈔票的開發(fā)商有錢：這句話有點拗口，但是舉一個例子大家就知道了，就是今年新江灣那塊地王的購買者信達。有了解過這家開發(fā)商的朋友都知道，他的身后支持方不是國企，而是銀行，最大的是建行。再有錢的開發(fā)商也抵不過印鈔票的開發(fā)商，這就是其中的道理，2016年也許會更猛。
再有錢的開發(fā)商也沒有花別人錢的開發(fā)商用的爽氣：這句話更加拗口，但是舉一個例子大家就更加明白了，就是平安保險。平安沒有作為獨立個體拿過地，但是和別人的合作已經(jīng)在無數(shù)個城市攻城略地了，按照這個規(guī)模發(fā)展，規(guī)模超過萬科已經(jīng)不是概率問題了，而是時間問題。保險行業(yè)窺視房地產(chǎn)這塊蛋糕已經(jīng)很久了，今年終于開了點口子，所以險資就猶如風卷殘云般的涌入。平安保險是一塊，還有入股的模式加入其他房企是另外一塊，險資在房地產(chǎn)里的角色會越來越重。
四、代理會不會在2016年真正的萎縮
代理會不會消失？當然不會。但是代理是不是在萎靡，這個是毋庸置疑的。連一百樣都喜歡外包的萬科，今年也建立自己的自銷團隊。和幾個代理公司的負責人聊天，他們也好不掩飾的表達：今年的市場份額的確開始萎縮。
對于營銷的重要性，所有人都發(fā)現(xiàn)要素集中在兩個領域：第一在于產(chǎn)品展示和現(xiàn)場服務，第二在于引導客戶上門。而這兩個領域，服務的強項在于甲方自己，引導客戶的強項在于中介。市場好，項目加強現(xiàn)場展示即可；市場不好，引入中介帶看也可以解決一定程度銷售問題。
代理的優(yōu)勢在于快速與執(zhí)行力。但是房地產(chǎn)的營銷發(fā)展至今開始走精細化路線，在當下的市場已經(jīng)開始吃虧。
過去看過一個數(shù)據(jù)，2014年代理的市場份額大約在40%左右，未來很有可能下滑到20%－25%左右，代理行的出路需要認真思考。
五、房地產(chǎn)的庫存問題是否能夠靠“小創(chuàng)新”解決
2015年下半年最火的無非是聯(lián)合辦公和青年公寓這兩種產(chǎn)品，獨特的運營模式以及和互聯(lián)網(wǎng)掛鉤讓他們快速的占據(jù)了傳播端的各個頭條。
聯(lián)合辦公和青年公寓能夠抬頭因為他們關注了市場的未來：年輕人。針對年輕人工作以及年輕人居住的模式在今年得到快速的復制。
所以很多人在討論，房地產(chǎn)那么多的庫存，有沒有可能靠這兩種模式去化掉。
我為什么稱這兩種模式是小創(chuàng)新呢，因為他所占市場的份額的確太少，聯(lián)合辦公只占辦公庫存量的4%，目前談論去庫存尚早。
聯(lián)合辦公和青年公寓的特點在于高效，所以在一定程度上對面積的需求有一定程度的壓縮。對于房地產(chǎn)開發(fā)商的角度來說，這兩種模式目前可以作為亮點，推動項目其他主體銷售類項目去化。目前談論這兩種模式是否能夠去庫存為時尚早。
六、咨詢公司的獲利模式在2016年真正受到考驗
房地產(chǎn)里誰的日子最難過，我定義的是所有的咨詢顧問公司。過去咨詢公司的贏利點在于服務開發(fā)商，從前期的拿地到中期的產(chǎn)品到后期的營銷，所有的顧問咨詢都是可以收費的。
但是隨著開發(fā)商的專業(yè)度越來越高，這三個環(huán)節(jié)幾乎都可以自己解決，依賴顧問公司的程度越來越低?，F(xiàn)在不少顧問公司在嘗試往兩頭走，一個往開發(fā)商更上游做咨詢，比如幫企業(yè)做戰(zhàn)略咨詢、或者產(chǎn)品線的梳理等。但是同樣的問題在于，這樣的咨詢屬于低頻咨詢，長線依賴必然不是可持續(xù)發(fā)展。
一個嘗試往客戶角度走，比如為買房者做咨詢，為擴充流量做市場占有率而準備。但是這種模式的盈利模式到目前為止還沒有探索出來，類似房價點評系統(tǒng)目前都是貼錢在養(yǎng)團隊。
也有不少團隊在給新模式做顧問，比如聯(lián)合辦公、青年公寓等，但是這些新模式本身都沒有解決溫飽問題，期待他們花錢做顧問明顯是不切實際的。
所以對于現(xiàn)在的咨詢公司來說，2016年，考驗真正的到來了。
7、拿地因為生活還是生存
這個問題不是個別城市，對于一線城市來說，土地市場越來越貴，目前上海最近拍的地塊，我?guī)缀蹩床坏胶芏嗟睦麧櫩臻g，北京的土地市場更是高的離譜。
但是相對于一線城市稀缺的土地供應來說，土地成本幾乎得不到下滑的可能。
而對于其他城市來說，雖然土地成本可控，但是價格上漲不可期待，后期的增幅乏力導致兩年的開發(fā)周期沒有換來一點好處，所以利潤也是微薄的可憐。
而對于開發(fā)商來說，其他模式可以選擇，但是面對是否拿地幾乎是一個必選題，拿了地之后可以選擇怎么賺錢的問題，但是不拿地就是要不要繼續(xù)活的問題，所以必須要拿。
這也是為什么國企和央企更加愿意拿地的理由，對于他們來說只要能生存下來就可以了，賺多賺少對于他們來說沒有任何好處。
未來的土地市場，考慮賺多少將轉向要不要生存。
八、產(chǎn)品創(chuàng)新逐步放棄高溢價思路
過去的幾種創(chuàng)新模式：1、偷面積——把單價做高；2、精裝修——把1000塊的東西做出2000塊的效果；3、別墅附加值——低總價高單價。
各位可以簡單的回憶下目前你看過的產(chǎn)品創(chuàng)新，核心的推動力在于創(chuàng)新可以帶來單價的提升。
我之前寫過今年的戶型創(chuàng)新，今年戶型的最大亮點在于一梯兩戶，沒看過的朋友可以回看歷史記錄。這種戶型的創(chuàng)新不在于高溢價，而是通過高緊湊的戶型得到市場的認可。90平米的三房兩廳兩衛(wèi)產(chǎn)品的優(yōu)化在于多了一個衛(wèi)生間以及增加了一些收納，這樣的創(chuàng)新無意是迎合了當下市場的需求。
實踐也證明，這樣的產(chǎn)品得到市場極大的認可，2016年也許這樣的創(chuàng)新會越來越多。
九、房地產(chǎn)自媒體沉浮確定
作為自媒體人，我覺得需要留一塊領域來談論一下自媒體。我今年的一個決定是退出房地產(chǎn)自媒聯(lián)盟。核心就是對于不少地產(chǎn)界的自媒體的運營模式看不慣也不認同。目前自媒體賬號大量的生存模式在于走穴＋寫軟文。作為報酬是對應文字的閱讀量。因為沒人對閱讀量背后的現(xiàn)象探究，大家習慣性的采用發(fā)紅包求轉的模式獲得閱讀，實在不行了就淘寶購買閱讀量。
當然果不其然，大量的自媒體賬號的閱讀量慘不忍睹，也漸漸的失去了大家的關注。
對于盧俊而言，從未想過寫軟文這件事可以作為一個常事來說，所以今年我想辦法開咖啡館讓大家有線下聊天的地方，我想辦法把賬號作為入口鏈接幾個有效資源，后面還有電商以及俱樂部的模式開展。文字只是證明存在感，未來線下會有更多的亮點，希望可以讓大家看到我的誠意。
自媒體在線上獲得盈利不是長線的，沉迷在這一定會自毀當初的信任。
十、個人英雄主義和團隊機制的碰撞開始顯山露水
之前也寫過一篇文字x企業(yè)一夜之間用綠地團隊代替了萬科團隊，營銷模式也徹底的從代理模式轉為自銷模式。這雖然只是一個現(xiàn)象但是卻可以折射出足夠多的問題。
綠地的自銷代表著個人主義，一個強勢的個人把自己的意念貫穿營銷的所有環(huán)節(jié)，一榮俱榮一恥俱恥。而萬科因為對于每個環(huán)節(jié)都有嚴格的制度把控，基本上每個項目都不會非常出彩同時也不會失控。
在這樣的時間節(jié)點，到底哪種模式更加適應當下市場，綠地和萬科各自的企業(yè)都有自己的文化不足，而這家x企業(yè)則是最好的見證。
2016年就是分曉。
2016年的房地產(chǎn)樓市，對2015年大量的觀念都是巨大的挑戰(zhàn)，不少是更新，不少是打臉。到底走勢如何，盧俊和你一起看。
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