招商證券在最新房地產(chǎn)行業(yè)策略報(bào)告中稱(chēng)，房地產(chǎn)新一輪復(fù)蘇周期已經(jīng)形成，將持續(xù)3-5 年，高點(diǎn)可能早于經(jīng)濟(jì)頂部出現(xiàn)在2019年附近。

招商證券分析師趙可、劉義、黃梓釗等人在報(bào)告中表示，作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)具有“早周期性”。從短周期看，房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)出缺口領(lǐng)先工業(yè)增加值產(chǎn)出缺口6個(gè)月左右。

招商證券注意到，今年“330新政”中國(guó)為穩(wěn)定樓市增長(zhǎng)連下三劑猛藥之后，房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)出缺口出現(xiàn)改善，意味著供需改善的明顯化。報(bào)告寫(xiě)道：地產(chǎn)的復(fù)蘇不是僅僅根據(jù)房?jī)r(jià)這些說(shuō)說(shuō)而已，房地產(chǎn)產(chǎn)出缺口所表示的行業(yè)供需層面的改善已經(jīng)形成，我們可以推斷這次的改善將更健康，理由是房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型是整個(gè)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的縮影，房地產(chǎn)交易市場(chǎng)、房地產(chǎn)后市場(chǎng)的發(fā)展占房地產(chǎn)業(yè)增加值的比重開(kāi)始上升。

地產(chǎn)的復(fù)蘇也驅(qū)動(dòng)其他行業(yè)出現(xiàn)改善跡象，招商證券認(rèn)為，四季度房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)其余部門(mén)的驅(qū)動(dòng)性將更趨明顯。

從下面幾幅圖我們可以明顯的看到，部分行業(yè)已經(jīng)在地產(chǎn)行業(yè)的驅(qū)動(dòng)下（煤炭開(kāi)采與洗選，家具制造等）出現(xiàn)了邊際的改善或正在筑底，我們可以拿更多的產(chǎn)業(yè)鏈行業(yè)來(lái)分析與舉例。這是對(duì)地產(chǎn)早周期性存在且對(duì)經(jīng)濟(jì)其余部分的驅(qū)動(dòng)性存在的一個(gè)驗(yàn)證。

地產(chǎn)大開(kāi)發(fā)時(shí)代的結(jié)束已是共識(shí)，在這個(gè)切換時(shí)點(diǎn)必然受到大周期的施壓，而出現(xiàn)我們看到的庫(kù)存過(guò)剩的局面，統(tǒng)計(jì)庫(kù)存的口徑本來(lái)就比較豐富，難以橫向比較，但有一個(gè)結(jié)論簡(jiǎn)單易得，就是大周期施壓庫(kù)存，使得庫(kù)存去化相對(duì)拉長(zhǎng)，從而使得企業(yè)調(diào)整投資和開(kāi)工的時(shí)間推后，這看起來(lái)就是地產(chǎn)的早周期性提前了。

報(bào)告稱(chēng)，在新經(jīng)濟(jì)成為支柱之前，房地產(chǎn)等支柱行業(yè)仍將起到經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定器作用，而一旦社會(huì)的生產(chǎn)效率在新興行業(yè)中明顯上升，那么勢(shì)必經(jīng)濟(jì)會(huì)完成一次健康出清，下一波的衰退將由產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型成功帶來(lái)。

招商證券預(yù)測(cè)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的底部位于2015年附近，該輪經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇持續(xù)至2020年左右，然后經(jīng)濟(jì)將有一次短暫的調(diào)整，此后將開(kāi)啟中國(guó)經(jīng)濟(jì)的十年黃金期。而具有明顯早周期屬性房地產(chǎn)行業(yè)，本輪周期高點(diǎn)的出現(xiàn)也將先于整體經(jīng)濟(jì)。報(bào)告寫(xiě)道：

該輪房地產(chǎn)行業(yè)的周期將持續(xù)3-5 年，也即高點(diǎn)出現(xiàn)在早于經(jīng)濟(jì)周期的2019 年附近，屆時(shí)或是房地產(chǎn)發(fā)生調(diào)整的一個(gè)時(shí)點(diǎn)，伴隨著價(jià)格的一次整體回落，大家不必?fù)?dān)心，還早呢。

此外，招商證券還認(rèn)為，房?jī)r(jià)已經(jīng)步入上升通道，房地產(chǎn)投資大概率進(jìn)入底部區(qū)間，預(yù)期房地產(chǎn)投資最快今年四季度見(jiàn)底，明年上半年改善是大概率事件。

樓市去庫(kù)存根本不需要十年

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，截至10月底，全國(guó)商品房待售面積6.8億平米，其中商品住宅待售面積為4.4億平米。注意，這個(gè)指標(biāo)只包括已竣工的現(xiàn)房，不含期房。

全國(guó)商品房待售面積，過(guò)20年一直呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，這并不算什么怪事。主要是因?yàn)槿珖?guó)商品房銷(xiāo)售面積呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。總有些房子暫時(shí)賣(mài)不掉。只在樓市火爆的2004年和2007年，這個(gè)指標(biāo)曾小幅下跌過(guò)。但從2011年開(kāi)始，待售面積突然快增，但增速?zèng)_高后回落，2013年高達(dá)40%以上，2014年20%以上，今年10月已放緩至18%。這就意味著，庫(kù)存壓力快要見(jiàn)頂了。

除了現(xiàn)房庫(kù)存，還有期房庫(kù)存。但期房庫(kù)存其實(shí)并不太重要，賣(mài)房需要一個(gè)周期，從拿到預(yù)售證到開(kāi)盤(pán)，到簽約備案，一般需要幾個(gè)月。如果開(kāi)盤(pán)后半年、一年都沒(méi)賣(mài)出去，并已成為現(xiàn)房(由預(yù)售至竣工，住宅小區(qū)需要1-2年，辦公樓、商場(chǎng)需幾年)，則說(shuō)明確實(shí)銷(xiāo)售困難。

因此，期房庫(kù)存很難界定，到底開(kāi)盤(pán)之后幾個(gè)月沒(méi)賣(mài)出去算庫(kù)存？統(tǒng)計(jì)局也因搞不清這個(gè)問(wèn)題，所以只監(jiān)測(cè)和公布現(xiàn)房數(shù)據(jù)，而公布期房待售面積。

既然全國(guó)無(wú)公開(kāi)統(tǒng)計(jì)，則只能看個(gè)別城市。比如以北京住建委公布的數(shù)據(jù)顯示：之前商品住宅現(xiàn)房庫(kù)存小于期房庫(kù)存，從今年4月底，現(xiàn)房庫(kù)存首次超過(guò)期房庫(kù)存，并保持上漲趨勢(shì)。截至今年5月18日，北京商品住宅大戶(hù)型現(xiàn)房存量面積達(dá)到594萬(wàn)平方米，比小戶(hù)型現(xiàn)房存量面積高出82%，達(dá)到歷史峰值。

作為一線(xiàn)城市的北京，總體來(lái)看，住宅供不應(yīng)求，現(xiàn)房數(shù)量小于期房，才符合邏輯。因?yàn)殇N(xiāo)售速度快，多數(shù)期房還沒(méi)等到變成現(xiàn)象，就已銷(xiāo)售出去了。如此推理，那么多數(shù)樓市低迷的三四線(xiàn)城市，現(xiàn)房數(shù)量就更應(yīng)大于預(yù)房了。這也只是推測(cè)。我們暫按待全國(guó)售預(yù)房和現(xiàn)房的數(shù)量不差多，即現(xiàn)房為4.4億平米，期房為4.4億平米，二者合計(jì)8.8億平米左右。如果將這兩類(lèi)存貨除以今年前10個(gè)月月均商品住宅銷(xiāo)量(0.84億平米)，就可得出需要約11個(gè)月，就能去化完。

縱觀近些年的銷(xiāo)售面積與新開(kāi)工面積，每年的銷(xiāo)售面積都少于新開(kāi)工面積，也就形成了庫(kù)存。比如，2009年開(kāi)發(fā)企業(yè)商品住宅新開(kāi)工面積9.3億平米，商品住宅銷(xiāo)售面積為8.6億平米；2014年為新開(kāi)工面積12.5億平米，商品住宅銷(xiāo)售面積為10.5億平米。不過(guò)，還有應(yīng)考慮到：新開(kāi)工面積中的少量住宅，或者由開(kāi)發(fā)商代為政府建設(shè)出租型保障房，或者自己持有經(jīng)營(yíng)。

另外，還有兩種潛在的期房：一種是已開(kāi)工，但尚未預(yù)售。另一種是已購(gòu)地，但尚未開(kāi)工。前者比較難以測(cè)算，后者則有官方數(shù)據(jù)。比如，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)表明，2013年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)待開(kāi)發(fā)土地面積4.2億平米，如果按2的容積率，則可建成近9億平米的住宅。其實(shí)，近十年，這一購(gòu)地?cái)?shù)據(jù)，基本與開(kāi)發(fā)商購(gòu)地?cái)?shù)據(jù)相近，也即總體上看，開(kāi)發(fā)商手中持有一年能賣(mài)完的土地存貨。

這很正常。開(kāi)發(fā)商是商業(yè)動(dòng)物，當(dāng)房子不好賣(mài)的時(shí)候，自然會(huì)暫停拿地。所以，全國(guó)開(kāi)發(fā)商手中的存量宅地，規(guī)模并不可怕。當(dāng)前，規(guī)模較大的存貨，應(yīng)在已開(kāi)工，卻未售出的那部分。其次才是現(xiàn)房庫(kù)存。

從大城市來(lái)看，某房地產(chǎn)研究院監(jiān)測(cè)的全國(guó)35個(gè)城市(4個(gè)一線(xiàn)城市，20個(gè)二線(xiàn)城市，11個(gè)三線(xiàn)城市)的商品住宅庫(kù)存變化，其中包括期房和現(xiàn)房庫(kù)存。截至2015年10月底，庫(kù)存總量為2.7億平方米，但相比2011年上半年增長(zhǎng)了一倍左右。不過(guò)，去年下半年不再增長(zhǎng)，今年有所下滑，壓力緩和。

圖2 35個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存量數(shù)據(jù)來(lái)源：各地官方房地產(chǎn)信息網(wǎng)

當(dāng)前，我國(guó)新建商品住宅銷(xiāo)售面積逼近歷史高位，但尚難斷定見(jiàn)頂。銷(xiāo)售規(guī)模越大，所需庫(kù)存也越大，所以2010年全國(guó)商品房待售面積明顯大于2005年，不能因此而認(rèn)為2010年的樓市比2005年低迷。此時(shí)，庫(kù)存去化周期能更準(zhǔn)確的衡量庫(kù)存壓力大小程度。

2015年前10月，全國(guó)商品住宅銷(xiāo)售面積8.4億平米，其中現(xiàn)房面積為1.8億平米，占比為約21%。截至10月底，全國(guó)商品住宅現(xiàn)房待售面積為4.4億平，除以今年前10個(gè)月的月均現(xiàn)房銷(xiāo)量(0.18億平米)，得出當(dāng)前商品住宅現(xiàn)房庫(kù)存的去化周期為24個(gè)月。這一數(shù)值相比合理值明顯偏高。

然而，由于期房銷(xiāo)售的去化周期必定明顯小于現(xiàn)房，綜合來(lái)看并沒(méi)那么可怕?？梢源笾峦扑闫诜咳セ芷?。新開(kāi)工面積會(huì)轉(zhuǎn)化為期房，多數(shù)項(xiàng)目為一年左右。2014年全國(guó)開(kāi)發(fā)企業(yè)的商品住宅新開(kāi)工面積為12.5億平米，假設(shè)剔除二成的開(kāi)發(fā)企業(yè)為政府代建面積及自持面積，還有約10億平米轉(zhuǎn)化為期房，除以2015年約10億平米的商品住宅銷(xiāo)量，則去化周期為12個(gè)月左右。這一數(shù)值，與上文的另一種算法的11個(gè)月，非常接近，可以相互佐證。

另外，庫(kù)存壓力測(cè)試，還可能拿國(guó)家統(tǒng)計(jì)局歷年的商品房待售面積(現(xiàn)房)，除以當(dāng)前商品房銷(xiāo)售面積(現(xiàn)房與期房)，得出去化周期。雖然兩組數(shù)據(jù)口徑有差異，但其走勢(shì)能說(shuō)明問(wèn)題(圖1)：1997年之后去化周期一路下滑，2007年最低點(diǎn)，當(dāng)時(shí)樓市最火爆；2011年之后，曲線(xiàn)快速向上，說(shuō)明全國(guó)商品房供大于求，但今年前10個(gè)月的數(shù)值與去年基本持平，不再增加，說(shuō)明庫(kù)存壓力可能正在或者將見(jiàn)頂了。

35個(gè)城市新建商品住宅存銷(xiāo)比走勢(shì)

從大城市來(lái)看，某房地產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)表明(圖3)，10月份35個(gè)城市新建商品住宅存銷(xiāo)比為12.5，這也意味著市場(chǎng)需要用12.5個(gè)月的時(shí)間才能消化完這些庫(kù)存，該數(shù)值相比9月份12.8個(gè)月收窄了0.3個(gè)月的水平。目前存銷(xiāo)比為近22個(gè)月新低，大體相當(dāng)于2013年12月份的水平。顯而易見(jiàn)，去年8月后，隨著大城市成交量復(fù)蘇，去化周期就趨于減小，形勢(shì)持續(xù)好轉(zhuǎn)，并不值得擔(dān)心。