在三四線城市樓市深陷供應(yīng)過(guò)剩的同時(shí)，一線城市的供不應(yīng)求局面可能會(huì)加劇。
中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，截至今年12月初，4個(gè)一線城市共成交土地488宗，規(guī)劃建筑用地面積5057.5萬(wàn)平方米，僅為2013年全年一半左右。但成交均價(jià)比當(dāng)年上漲了67%。
近年來(lái)，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本高企，但進(jìn)展緩慢，使得一線城市土地市場(chǎng)出現(xiàn)“量跌價(jià)漲”的現(xiàn)象。分析人士指出，這將會(huì)激化這些城市供不應(yīng)求的局面。同時(shí)還可能導(dǎo)致豪宅扎堆，并給市場(chǎng)帶來(lái)較大風(fēng)險(xiǎn)。
一級(jí)開(kāi)發(fā)成本高企
根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，截至今年12月初，一線城市共成交土地488宗，規(guī)劃建筑用地面積5057.5萬(wàn)平方米。兩者均為近6年來(lái)的最低。
過(guò)去幾年來(lái)，一線城市的土地成交規(guī)模呈總體遞減趨勢(shì)。2010年至2013年間，土地成交宗數(shù)都在1000宗以上，2014年降至782宗。成交面積方面，2010年一線城市成交的規(guī)劃建筑用地為9754萬(wàn)平方米，2013年達(dá)到9655萬(wàn)平方米，幾乎相當(dāng)于今年的兩倍。
土地價(jià)格的變化趨勢(shì)正好相反。上述機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，今年一線城市土地成交樓面均價(jià)為9090.17元/平方米，同比上漲19%，創(chuàng)歷史新高。這一水平比2013年上漲了67%。與2010年相比，漲幅達(dá)140%之多。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，在今年剩余的不到一個(gè)月時(shí)間內(nèi)，一線城市的土地成交面積可能回升，但今年仍可能創(chuàng)下最近九年來(lái)的最低值。
分析人士指出，土地市場(chǎng)的變化趨勢(shì)往往滯后于房屋市場(chǎng)。今年一線城市樓市從年初就開(kāi)始復(fù)蘇，但土地市場(chǎng)的回暖體現(xiàn)在下半年。這種結(jié)構(gòu)性失衡，也使今年的土地成交總面積相對(duì)較低。
另一個(gè)原因在土地一級(jí)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)。北京市某國(guó)企負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，近年來(lái)，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本不斷攀高，極大抬高了土地成本。體現(xiàn)在土地交易環(huán)節(jié)，就是土地出讓的底價(jià)不斷抬升。
“在土地一級(jí)開(kāi)發(fā)中，拆遷成本占一半以上。”上述人士說(shuō)，由于拆遷成本不斷提高，拆遷難度越來(lái)越大，使近年來(lái)土地收儲(chǔ)速度緩慢，這也造成土地有效供應(yīng)不足。
他還表示，以北京為例，今年北京成交的土地主要位于豐臺(tái)、大興等區(qū)域，主因在于這些區(qū)域的居住人口較為稀疏，土地產(chǎn)權(quán)簡(jiǎn)單清晰，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)工作較早完成。而在北京的朝陽(yáng)、通州等區(qū)域，也有大量待開(kāi)發(fā)土地，但因涉及到拆遷，進(jìn)展緩慢。
結(jié)構(gòu)性過(guò)剩風(fēng)險(xiǎn)
一線城市土地供應(yīng)量減少，有可能加劇這些城市樓市供不應(yīng)求的現(xiàn)狀。近期多家機(jī)構(gòu)發(fā)出的報(bào)告均指出了這一點(diǎn)，并認(rèn)為，這與三四線城市土地供應(yīng)過(guò)剩，將一并成為未來(lái)樓市基本面的兩大隱患。
一線城市因供應(yīng)不足，房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)面臨上漲壓力。且從目前情況來(lái)看，該現(xiàn)狀并未有改善跡象。
按照中原地產(chǎn)的觀點(diǎn)，隨著三四線城市樓市風(fēng)險(xiǎn)累積，未來(lái)房企在一線城市土地競(jìng)爭(zhēng)將趨于白熱化，并將繼續(xù)推高地價(jià)。
今年一線城市的土地市場(chǎng)升溫明顯，“高單價(jià)”正是特點(diǎn)之一，“多輪競(jìng)價(jià)、高溢價(jià)”也成為重要市場(chǎng)特征。在北京市場(chǎng)，為分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，聯(lián)合拿地的比重甚至超過(guò)40%。
根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，今年在北京成交的住宅用地中，共有25宗樓面地價(jià)超過(guò)3萬(wàn)元，其中有9宗樓面地價(jià)超過(guò)5萬(wàn)元，均為有史以來(lái)最多。中原地產(chǎn)認(rèn)為，供應(yīng)不足和高成本因素的疊加，會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生助推作用。
張大偉表示，一線城市已出現(xiàn)明顯“面粉貴過(guò)面包”現(xiàn)象，從現(xiàn)有的供需形勢(shì)來(lái)看，未來(lái)一線城市仍有可能繼續(xù)誕生“地王”。
有業(yè)內(nèi)人士指出其中弊端，即在總體供不應(yīng)求的同時(shí)，還會(huì)出現(xiàn)一種“結(jié)構(gòu)性過(guò)剩”，這種情況在北京尤其明顯。按照北京市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)陳志的觀點(diǎn)，過(guò)去幾年的高價(jià)地項(xiàng)目正在集中入市，并已經(jīng)造成今年北京市高端住宅項(xiàng)目集中供應(yīng)。雖然今年北京市豪宅銷售規(guī)模創(chuàng)歷史新高，但與供應(yīng)相比，去化率仍是低水平。
陳志認(rèn)為，北京樓市“結(jié)構(gòu)性過(guò)剩”集中表現(xiàn)為：高端住宅過(guò)剩，普通住宅不足；保障性住房供應(yīng)充裕，純商品房供應(yīng)不足。這將導(dǎo)致未來(lái)北京樓市豪宅扎堆，并出現(xiàn)去化風(fēng)險(xiǎn)。
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