即將過去的11月，已成為北京土地市場不折不扣的“地王月”。
截至目前，北京11月共出讓17宗地塊（除一宗中止出讓，一宗流拍），其中15宗住宅用地，2宗商業(yè)用地，土地出讓金合計558.42億元，若加上兩宗工業(yè)用地則達561億元，土地交易儼然變成了一場豪宅的生產(chǎn)比賽。
供應(yīng)稀推地密 連環(huán)“地王潮”
值得注意的是，該月地王頻出，將北京土地市場推向了本年以來的最高峰。月初，華潤招商華僑城聯(lián)合體擊敗多家房企、以“5萬元級”成本樓面價拿下豐臺南苑地塊，而中旬時一度一天內(nèi)連誕生通州、平谷兩地王，大戲不斷。
業(yè)內(nèi)專家表示，北京不斷刷新天價地是取決于一線城市土地的稀缺屬性，盡管近期新出讓地的樓面價一再超市場預(yù)期，但仍不減其熱度。截至當前，2015年北京土地出讓金創(chuàng)下1920億新高，但據(jù)中原地產(chǎn)首席分析師張大偉預(yù)測，算上年內(nèi)待售經(jīng)營性土地還有9宗起價115億，按正常溢價率計算，成交額將突破150億元，也就是說北京年內(nèi)的 土地市場將肯定突破2000億元，創(chuàng)造歷史最高紀錄。
區(qū)域偏成本高 上演聯(lián)合體之戰(zhàn)
一個顯而易見的現(xiàn)象是，近期參與拍地的80%以上均為上市企業(yè)、國企或央企。
據(jù)統(tǒng)計，截至11月24日，2015年北京已成交的44總住宅用地中，僅10總地塊為民企獨立獲得，而其它34宗地塊，大部分參與者都為國企或央企。在一線城市地價不斷上推、地王風險加劇的背景下，合伙人拿地模式愈趨盛行，整個北京土地市場幾乎變成聯(lián)合體之間的游戲。
亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理高姍在接受采訪時表示，聯(lián)合多家拿地，可以分攤資金成本的風險，且房企之間各有各的資源和特長，能相互取長補短降低開發(fā)風險。
據(jù)了解，上述密集誕生的新地王，成本樓面價高得驚人，遠遠甩開周邊樓盤的在售價格，最高甚至超過5萬元/平米，不出意外將醞釀十數(shù)個準“10萬+豪宅”項目。
而與以往的豪宅地塊不同，它們大多位于五環(huán)之外，其共通點是交通欠優(yōu)，配套待填，自然環(huán)境優(yōu)勢不足，客觀資源上并未構(gòu)成傳統(tǒng)豪宅開發(fā)區(qū)的條件。
上述實打?qū)嵉暮勒?ldquo;處女地”，給北京樓市制造了一個大問號：未來，這批成本極高、開發(fā)難度極大的地塊將要如何打造才能折回成本？又會給所在區(qū)域的產(chǎn)品格局和市場價格體系會帶來哪些沖擊？對此，新華房產(chǎn)獨家策劃“十問”，邀請業(yè)內(nèi)專家及拿地房企人士來做預(yù)測與解答。
1、這些地塊的產(chǎn)生背景是什么？
新地王的誕生名單或仍在持續(xù)加長，據(jù)北京國土局官網(wǎng)最新預(yù)告，12月北京土地市場將繼續(xù)加推6宗地，土地總面積達37.78萬平米，其中3宗住宅用地，2宗生物醫(yī)藥基地用地，1宗多功能地塊。新華網(wǎng)記者了解，最有可能誕生新地王的大興舊宮YZ00－0801－0039、6001地塊，出讓起始價為27.5億。
對于集體誕生的新地王，北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長、秘書長陳志認為其市場必然性：第一，北京的土地資源存在巨大稀缺。第二，是由土地出讓制度帶來的，總的經(jīng)營性用地出讓趨勢是在下降，而保障房的出讓比例越來越大，將它與豪宅捆綁一處，為許多產(chǎn)品帶來了高端化。第三，目前貨幣環(huán)境寬松，大部分還是在流向房地產(chǎn)市場。
2、五六環(huán)地價創(chuàng)歷史新高，對北京未來發(fā)展意味著什么？
北京五環(huán)地王頻出，樓面價低則3萬/平米，高逾5萬/平米，不僅改寫了北京各區(qū)域的地價格局，也將推高下一輪樓市周期的整體房價。
“土地擴展向五環(huán)以外，很正常。”北京理工大學管理與經(jīng)濟學院副教授周畢文對記者表示，他觀察認為，因為三四環(huán)內(nèi)都不出地了，勢必向五六環(huán)方向拓展。“接下去并不能在內(nèi)城拆了蓋、蓋了拆，建設(shè)得更密，而應(yīng)該有一個大北京概念，進行多點布局。”從目前發(fā)展來看，他認為北京周邊每個區(qū)都串起來了，而密云、延慶也并入?yún)^(qū)了，北京未來的重點發(fā)展是沿五環(huán)外的新經(jīng)濟帶和產(chǎn)業(yè)城區(qū)。
3、房企為何愿意高價拿這些偏遠區(qū)域的地？
在這些新地王面前，傳統(tǒng)的“地段—高價”規(guī)律似乎已失效，北京作為一線城市中的首座，其遠郊地塊亦進入了市場上升期。
對此，住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌向新華網(wǎng)記者表示，這一現(xiàn)象與國內(nèi)樓市的發(fā)展出現(xiàn)地區(qū)差異化有很大關(guān)系。“一新城市像北京、上海、深圳，地價還在往上漲，北京的情況特殊，去庫存時間不到半年，供應(yīng)顯然稀缺。有實力的開發(fā)商，想要繼續(xù)發(fā)展，只能搶北京的地，目前四五環(huán)也沒什么地了，所以只能再向外拓展。”他分析道。
4、面對3萬-5萬元的高昂樓面價，如何做產(chǎn)品形態(tài)上的突破，來抗衡市中心的“10萬+”產(chǎn)品？
近年來，北京市場不停涌現(xiàn)高價房或類豪宅產(chǎn)品，而高昂的地塊樓面價、復(fù)雜多業(yè)態(tài)的公共配建，迫使新地王們不得不做成五六環(huán)外的豪宅。相比市中心區(qū)位優(yōu)勢顯著、交通便捷、配套完備的10萬+的豪宅，遠郊豪宅的壓力可想而知。
陳志認為，從目前聯(lián)合拿地的房企來看，并非全部有豪宅開發(fā)經(jīng)驗，少數(shù)做過豪宅產(chǎn)品的，也不具備學院式的產(chǎn)品研發(fā)能力或豪宅運營系統(tǒng)，“有資格拿得了地跟做得了豪宅產(chǎn)品是兩回事。”
而在高姍看來，近來市場狀態(tài)下，嚴苛的配建指標會催生出一批帶有這個時代鮮明特點的豪宅產(chǎn)品，地上面積很少，都往地下做文章，“近一兩年受土地成本及指標的影響，開發(fā)商表現(xiàn)出非常強的產(chǎn)品開發(fā)和創(chuàng)造能力，尤其在地下功能空間的布局上，有很多不錯的設(shè)計理念，但理性地想一想，未來真的要賣到將近兩三千萬，開發(fā)商為了現(xiàn)金流還要控制面積和總價，實際居住的舒適性未必會都很好。”她預(yù)測，地王集中過剩過量過大，產(chǎn)品特別又比較趨同，未來可能會出現(xiàn)大量豪宅滯銷的情況。
5、高成本低資源的準豪宅，未來將賣給誰？
北京從不缺豪宅，而擺在拿地房企面前的問題是，當豪宅產(chǎn)品由市中心延伸至遠郊，是否有愿意花10萬在五六環(huán)買一棟豪宅的客群會同步成長起來。
正如顧云昌所言，由新地王成長起來的新開發(fā)新房，如果產(chǎn)品很一般，市場并不會買賬，“只能做成豪宅”。
而陳志觀察認為，北京樓市的總體供給量與市場需求存在信息不對稱，房企都仍在摸索中，“他們希望未來這當中產(chǎn)生的是中高端家庭需求，而實際上更多需要住房的家庭其實是中低端收入。”
另一個值得思考的問題，是來自北京特殊的土地出讓體制，“像北京和上海這樣的城市存在一個問題，土地價格高了就需要配建廉價房與公共基建，一方面是十幾萬豪宅，一方面是低價自住房或保障房，無論是銷售價格、配套建設(shè)和物業(yè)服務(wù)等環(huán)節(jié)上，都存在很多難解矛盾。”顧云昌表示。
6、樓面價遠超區(qū)域在售價格，開發(fā)商如何應(yīng)對未來銷售壓力？
以一天內(nèi)連斬兩宗地的城建為例，11月16日，其以接近50億的總價、配建限價房、商業(yè)、醫(yī)院、教育、體育公建等代價，拿下順義仁和鎮(zhèn)的兩個住宅用地，據(jù)計算，土地為樓面價3.3-3.4萬元左右，而位于新地塊周邊的由順義本土開發(fā)商打造的樓盤目前在售價才2萬元/平米左右。
樓面價遠超區(qū)域在售價格，相比于新地塊的價格斷層而突顯的性價比優(yōu)勢，新地王未來的銷售壓力可想而知。對此，顧云昌預(yù)測，當五六環(huán)區(qū)域的房價提高，會連帶整個北京城區(qū)房價水漲船高，等于在下一輪市場周期哄抬了整個房地產(chǎn)市場的價格。
7、對于新地王的所在區(qū)域，會產(chǎn)生哪些影響？
新地王的集體誕生，無疑刺激區(qū)域周邊的市場心態(tài)。據(jù)記者了解，多個出現(xiàn)地王的區(qū)域開始條件反射般地掀起促銷熱潮，周邊項目借助對大開發(fā)商進駐帶來區(qū)域爆發(fā)的預(yù)期，紛紛趁機出貨，而二手房中介亦市場情緒亢奮。
陳志表示，新地王對區(qū)域的未來影響主要體現(xiàn)在：第一，拉升周邊的地價房價，并造成對未來市場預(yù)期的波動。第二，開發(fā)商無疑會在產(chǎn)品開發(fā)過程中，打造項目周邊的交通、環(huán)境、配套，全方面改變區(qū)域面貌。
8、豪宅正在成為北京市場的主流產(chǎn)品，未來的北京樓市會變成“豪宅市”嗎？
2015年，北京豪宅遍地開花。
據(jù)亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅分析，北京的高端市場開始出現(xiàn)兩個新特征：一是范圍不斷外擴，從區(qū)域上開始由原本的豪宅聚集區(qū)朝陽、海淀向南城豐臺、大興蔓延，環(huán)線上則逐漸突破五環(huán)界限，甚至六環(huán)周邊都開始出現(xiàn)高端住宅扎堆的現(xiàn)象；二是10萬 豪宅單價“天花板”已被打破，2015年出讓的18宗高價地項目當中，有10個預(yù)計將突破單價10萬元/平方米關(guān)卡，再加上老地王和傳統(tǒng)核心區(qū)的在售豪宅，預(yù)計未來北京市場10萬 的頂豪項目將接近50個。
如此一來，北京即將“全城豪宅化”，多位業(yè)內(nèi)人士稱，未來的北京豪宅將位置更遠而價格更高，未來發(fā)展趨勢成謎。
9、接下去，北京土地市場還會持續(xù)誕生新地王嗎？
相比于二三線城市處于強市才出地王的市場規(guī)律，北京的“弱市出地王”現(xiàn)象顯得尤為突出。在全國土地出讓金明顯下降的情況下，核心城市的偏遠地區(qū)卻不斷曝出天價。
盡管不少人嗅出豪宅市場“難以承受的高價之觴”的危機，但在受訪過程中，多位專家仍表示相信未來的北京土地市場會繼續(xù)誕生“面粉貴過面包”的遠郊新地王，“不拿地就死，拿地是賭市場。”
高姍更指出，今年很多出讓的地塊住宅占面非常小，自住房把剛需客戶全包攬了，市場真正的商品房成交全靠剛改。加上政府在東南西北都布了局，不管是政府東遷，北部的高新技術(shù)區(qū)，南部的新機場，有這樣一些產(chǎn)業(yè)和政府配套的支撐，地價還會再有升的可能性。
10、激情拿地后，會出現(xiàn)一波退地潮嗎？
與樓市的激情拿地相對地，近期亦出現(xiàn)不小的退地風波。
10月底，業(yè)內(nèi)傳言，剛拿地一周的碧桂園，欲騰退北京豐臺地塊，據(jù)了解，其聯(lián)合金茂先后以34.2億和17.6億摘下豐臺花鄉(xiāng)四合莊兩宗兄弟地塊，溢價率分別達140%和146%，可售樓面價部分接近3萬/平米，對2宗地塊的處置引發(fā)了集團內(nèi)部的不同意見。
而另一退地疑云則來自華潤招商聯(lián)合體，在以83.4億總價、5.6萬元/平米樓面價、配建5.7萬平米公租房的代價奪得豐臺區(qū)南苑鄉(xiāng)槐房村和新宮村1404-669、670、665、666、668地塊之后，其高昂的地價成本，引發(fā)外界對拿地主體在資金壓力與開發(fā)思路上難以磨合的揣測。
以上兩起退地傳言，盡管未獲當事人的官方確認，卻都傳遞出相同的市場憂慮。拿地之后巨大的項目開發(fā)壓力，是否會導(dǎo)致開發(fā)商紛紛退地？陳志表示，不排除出現(xiàn)退地潮。至于這片地王潮過去之后的地王向何處去，他認為不同人對市場有不同解讀，“要是政策和市場走勢不斷出現(xiàn)利空，不支持企業(yè)原來市場判斷的時候，有可能退地；如果后續(xù)各種各樣的市場信息，支撐樓市往上走，則不必退。”
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